To przekleństwo wielu wspólnot, których działki są wydzielone po obrysie budynku. Nie mają więc ani własnej drogi dojazdowej, ani miejsca na postawienie huśtawki czy altany śmietnikowej lub samochodu. Dlatego muszą korzystać z cudzej infrastruktury. A za to, czy się chce czy nie, trzeba płacić.

Coraz częściej właściciele gruntu domagają się zapłaty. Tak też było w wypadku Spółdzielni Mieszkaniowej im. W. Z. Nałkowskich w Lublinie.

Nie ma nic za darmo

Na jej terenie funkcjonuje dziewięć wspólnot mieszkaniowych. Korzystają one z dróg, altanek śmietnikowych, placów zabaw i parkingów, które znajdują się na gruntach spółdzielni. Niektóre robią to od wielu lat.

– Tylko jedna ze wspólnot chce z nami rozmawiać i płacić dobrowolnie za infrastrukturę, z której korzysta, reszta nie – mówi Piotr Gałka, prezes spółdzielni. – Postanowiliśmy więc powiedzieć „dość": korzystasz – to płać. Nie może być tak, że korzysta się z cudzych dróg czy parkingów i nic się nie płaci. Przecież utrzymanie tego typu infrastruktury kosztuje – dodaje prezes.

Walne zgromadzenie podjęło stosowną uchwałę, rzeczoznawca oszacował wartość roszczeń i do sądu w Lublinie wpłynął pierwszy pozew przeciwko jednej ze wspólnot.

– Domagamy się 419 tys. zł za dziesięć lat korzystania z infrastruktury oraz 33 tys. zł tytułem przyszłych kosztów. Na poszczególne lokale wypada więc od 5 do 9 tys. zł – wyjaśnia Gałka. W ślad za tym pozwem mają pójść kolejne.

Właściciele lokali w pozwanej wspólnocie są zbulwersowani.

– Dlaczego mam płacić za chodzenie po chodniku? To absurd – obrusza się jeden z nich. – Przez tyle lat nie musieliśmy tego robić.

Spór z deweloperem

Podobny problem wystąpił w Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

– Większość wspólnot płaci nam co miesiąc za korzystanie z naszej infrastruktury– mówi Michał Tokłowicz, jej wiceprezes. – Jest jednak pięć, z którymi mamy kłopot. Powstały one w nowych budynkach wybudowanych przez dewelopera. Ich mieszkańcy chodzą po naszych chodnikach i jeżdżą po naszych drogach. Zażądaliśmy z tego tytułu 48 tys. zł, ale dla wspólnot było to za dużo. Obniżyliśmy więc roszczenia do 24 tys. zł. Wspólnoty w ostatniej chwili odstąpiły od umowy i znów nie chcą płacić. Jak tak dalej będą się zachowywać, to wniesiemy pozwy do sądu i ogrodzimy nasze osiedle – zapowiada.

Opłata od właściciela

Tego typu spraw jest sporo na wokandach sądowych.

– Sądy oddalają jednak powództwa skierowane przeciwko wspólnotom. Zasądzają natomiast pieniądze w wypadku powództwa spółdzielni skierowanego przeciwko konkretnym właścicielom – tłumaczy radca prawny Grzegorz Abramek, wiceprezes Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie. – Wychodzą bowiem z założenia, że roszczenia spółdzielnia może kierować tylko do poszczególnych właścicieli lokali, a nie do wspólnoty, która z racji ograniczonej zdolności prawnej nie ma w tym zakresie legitymacji procesowej – mówi.

Takie orzeczenie wydał m.in. Sąd Okręgowy w Legnicy.

Sygnatura akt: II Ca 470/13

Opinia dla „Rz"

Rafał Dębowski, adwokat

Jeżeli korzysta się z cudzej infrastruktury, np. spółdzielczej, to trzeba płacić. Wiele osób zwyczajnie o tym nie wie lub po prostu nie chce wiedzieć. Dla obu stron najlepszym rozwiązaniem jest ustanowienie służebności przechodu i przejazdu, czyli drogi koniecznej. Jeżeli strony nie zdołają dojść do porozumienia, to pozostaje niestety sąd. Regułą jest, że właściciel może domagać się wynagrodzenia na przyszłość. Jeśli natomiast chodzi o poprzednie lata, to ma prawo żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Ostateczną decyzję w tej sprawie i tak podejmie sąd.