Dom Development, jedna z czołowych firm budujących mieszkania w Polsce (działa w Warszawie, Trójmieście i We Wrocławiu), opublikowała wyniki, które mogą cieszyć akcjonariuszy, ale kupujących lokale – już mniej. Grupa zbiera owoce mieszkaniowej hossy: księguje coraz wyższe marże, a drogie lokale wciąż mają wzięcie.

Z dużą nawiązką

W ciągu trzech kwartałów Dom Development przekazał klientom klucze do 1,93 tys. mieszkań, o 22 proc. mniej rok do roku. Przychody skurczyły się jednak o zaledwie 2 proc., do 1,14 mld zł, a zyski okazały się o kilka procent wyższe rok do roku. To pokłosie rosnących cen, które skompensowały wzrost kosztów budowy z nawiązką: marża brutto ze sprzedaży (to przychody pomniejszone o koszty wytworzenia, przed uwzględnieniem kosztów sprzedaży i marketingu, zarządzania firmą czy kosztów obsługi zadłużenia) wzrosła z 28,9 proc. do ponad 31 proc. W samym Trójmieście rentowność wyniosła aż 36 proc.

Czytaj także: Oszczędności lepiej trzymać w murach niż w skarpecie

Dom Development księguje dziś sprzedaż sprzed mniej więcej dwóch lat (w Polsce mieszkania schodzą na etapie dziury w ziemi, a firma może rozliczyć transakcję po wydaniu kluczy), ale trend jest zachowany: w ciągu trzech kwartałów br. 28 proc. sprzedaży stanowiły lokale, za które kupujący musieli zapłacić co najmniej 650 tys. zł.

W ciągu dziewięciu miesięcy Dom Development sprzedał 2,63 tys. mieszkań, o 3 proc. mniej rok do roku – giełdowa reprezentacja branży w tym czasie zanotowała wynik o 10 proc. słabszy rok do roku, a na sześciu rynkach sprzedaż skurczyła się o 18 proc.

Zarząd zapewnia, że z popytem nie ma problemu (bardziej z podażą – z uwagi na słabą wydolność administracji w wydawaniu pozwoleń) i nie ma potrzeby obniżać cen. Wciąż około 40 proc. mieszkań kupowanych jest za gotówkę. Jak podkreślił prezes Jarosław Szanajca, sprzedaż mieszkań stymulowana jest przez realnie ujemne oprocentowanie lokat oraz względnie niskie koszty kredytu.

Lokum jak lokata

Dom Development skupia jak w soczewce to, co dzieje się na szerokim rynku. Eksperci JLL, komentując sytuację w sześciu głównych aglomeracjach, po trzech kwartałach wskazali, że mieszkania są postrzegane jako bezpieczna przystań. Od zawsze duży odsetek kupowali inwestorzy chcący zarobić na wynajmie, a obecnie – w środowisku niskich stóp procentowych i rosnącej inflacji – lokale mają przede wszystkim umożliwić przechowanie wartości oszczędności. Takiej roli nie spełni każde lokum, tylko takie w dobrej lokalizacji i dobrym standardzie – a więc po prostu drogie.

Jak podkreślają eksperci JLL, na taką właśnie ofertę deweloperzy postawili w III kwartale: byli bardzo ostrożni we wprowadzaniu bardzo tanich projektów – bo ta grupa klientów jest najmocniej narażona na skutki kryzysu – a postawili na lokale, na które mogą sobie pozwolić osoby zamożniejsze (gotowe podnieść standard życia) oraz inwestorzy (a na samych bankowych lokatach wciąż „marnuje się" ponad 200 mld zł wobec prawie 300 mld zł przed pandemią). Dane ze stolicy potwierdzają tezę: w III kwartale sprzedaż mieszkań mocno spadła na „taniej" Białołęce, a w „drogim" Śródmieściu i okolicach była stabilna.

Rynek dla zamożnych

– Jedną z teorii wyjaśniających wyższą marżowość deweloperów jest ta mówiąca, że w trudnych czasach z zakupów mieszkaniowych rezygnują najczęściej ci, którzy kupują najtańsze mieszkania – osoby będące na granicy zdolności kredytowej itp. – mówi Marcin Krasoń, ekspert portalu obido.pl. – Ci, którzy przed pandemią mieli dużo pieniędzy, nadal ich dużo mają, więc mogą sobie pozwolić na drogą nieruchomość. W zbiorze sprzedanych mieszkań spada więc odsetek niskomarżowych nieruchomości, co powoduje, że średnia marża rośnie. Dodatkowo w takim okresie deweloper może celowo upłynniać droższe nieruchomości, by poprawić swoją rentowność. Odpowiednie przesunięcie budżetów marketingowych może przynieść taki efekt – podsumowuje.

– Dane Grupy Dom Development na temat bieżącej sprzedaży i wyników działalności operacyjnej są zdecydowanie zadowalające, a przecież znajdujemy się w znacznie pogorszonym środowisku gospodarczym kraju. To jeszcze kilka miesięcy temu nie było tak łatwe do przewidzenia – komentuje Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Dane mówią o utrzymującym się wysokim popycie na mieszkania, w tym w znacznym stopniu na te z wyższej półki. Można z tego wysnuć tezę o dużych zasobach rodzimego kapitału poszukującego w dobie pandemii bezpiecznej przystani, a za taką najwyraźniej uznawany jest rynek mieszkaniowy. Dom Development to co prawda deweloperska marka będąca klasą samą dla siebie, z którą raczej nie należy zestawiać sytuacji całej branży, niemniej świetną sytuację lidera można uznać za dobry prognostyk co do perspektyw rynku w świetle trwającego kryzysu pandemicznego – podsumowuje.