Jeśli proponowane przez resort rozwoju i technologii przepisy wejdą w życie, sytuacja na rynku mieszkań może się poprawić, zwiększając zasób terenów pod budownictwo i przyspieszając inwestycje.
Projekt
tzw. ustawy podażowej przewiduje wykorzystanie pod budowę mieszkań gruntów należących do spółek
Skarbu Państwa. Jet też mowa o uwolnieniu ziemi rolnej w miastach. Autorzy
projektu ustawy zakładają też czasowe moratorium na pobieranie opłaty
planistycznej, które może przyspieszyć sprzedaż działek.
Czytaj więcej
Ziemia rolna w miastach zostanie uwolniona, a ze specustawy mieszkaniowej zniknie tzw. wskaźnik parkingowy, co odblokuje inwestycje mieszkaniowe. M...
Ślimaczące się procedury administracyjne
Czy przepisy rzeczywiście pomogą zwiększyć podaż mieszkań? Które rozwiązania znajdują uznanie w oczach ekspertów? Które są kontrowersyjne?
Ekspert
rynku Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, zauważa, że procedury
administracyjne dotyczące inwestycji mieszkaniowych trwają w Polsce dłużej niż
sama budowa osiedla. – Jest tak m.in. z powodu skomplikowanych regulacji i systemu, który
umożliwia opóźnianie momentu wydania ostatecznej decyzji – wyjaśnia.
Kolejny problem to brak gruntów pod budownictwo
wielorodzinne. - „Proste" działki się skończyły, w miastach wciąż jednak
znajduje się wiele atrakcyjnych terenów, które wbrew logice w dokumentach
planistycznych nadal są przeznaczone na przykład pod przemysł – zauważa Robert Chojnacki.
- Do tego dochodzi nieprawidłowa proporcja w zakresie udziału rynku deweloperskiego
w budownictwie wielorodzinnym. Mówiąc w skrócie: samorządy i państwo budują
zbyt mało, by być istotnym graczem na rynku nieruchomości.
Czytaj więcej
W obecnych warunkach trudno dostrzec impuls do wzrostu cen mieszkań na skalę ogólnokrajową. Rynki mieszkaniowe zaczynają się wyraźnie polaryzować –...
Koniec nieuzasadnionych protestów
Chojnacki wskazuje też na propozycję rozwiązania problemu nadużywania procedury odwoławczej w sprawach administracyjnych. - Obecne regulacje umożliwiają składanie odwołań bez konieczności podania merytorycznych argumentów, co często prowadzi do blokowania inwestycji na długie lata. Wystarczy krótkie zakwestionowanie decyzji („nie bo nie”), by sprawa trafiła do sądu, niezależnie, czy składający odwołanie ma ku temu uzasadnione podstawy – mówi ekspert.
Jak dodaje, Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce wprowadzić zasadę, zgodnie z którą osoba odwołująca się będzie musiała precyzyjnie wskazać, co budzi jej sprzeciw i z jakich powodów. - Będzie musiała także przedstawić dowody potwierdzające jej stanowisko. Propozycja z pewnością zasługuje na pozytywną ocenę. Nowe przepisy nie tylko nie ograniczają prawa do odwołań, lecz usprawniają procedurę, eliminując przypadki ich wykorzystywania w celu sztucznego wydłużania postępowań – ocenia Chojnacki. - Dzięki temu procesy inwestycyjne będą mogły toczyć się sprawniej, przy jednoczesnym poszanowaniu interesów inwestorów, administracji i lokalnych społeczności lokalnych. Nie wspominając już o wymiernych korzyściach finansowych umożliwiających szybsze rozpoczęcie prac budowlanych.
Czytaj więcej
Nowelizacja prawa lotniczego odblokowuje inwestycje w otoczeniu lotnisk. Eksperci mówią o „przełamaniu inwestycyjnego paraliżu”.
Osiedla na gruntach spółek Skarbu Państwa
Autorzy projektu zakładają też zwiększenie inwestycji mieszkaniowych prowadzonych przez samorządy. – Planuje się, by samorządy mogły za darmo pozyskiwać grunty od spółek Skarbu Państwa i Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, które dziś nie są wykorzystywane, a na których da się budować – mówi ekspert portalu Tabelaofert.pl. - Dzięki temu z pewnością odblokowane zostałyby grunty należące do Poczty Polskiej czy kolei, które – mimo atrakcyjnego położenia – dziś stoją odłogiem w wielu miastach. Pozyskiwane w tym trybie grunty mogłyby wykorzystywać spółdzielnie, towarzystwa budownictwa społecznego oraz społeczne inicjatywy mieszkaniowe. Dodatkowo mogłyby trafić do programu „Lokal za grunt”. Oznacza to, że samorządy zyskałyby możliwość udostępniania części terenów prywatnym firmom budowlanym, by w zamian otrzymywać od nich pulę nowych mieszkań na potrzeby komunalne.
Zdaniem Chojnackiego kontrowersyjny jest jednak zaproponowany tryb nieodpłatnego przekazywania gruntów. – Będzie to wyraźnie uszczuplać majątek spółek Skarbu Państwa, co rodzi wątpliwości natury prawnej, które trzeba będzie wyjaśnić na etapie konsultacji społecznych – podkreśla.
Czytaj więcej
Resort rozwoju pokazał założenia projektu tzw. ustawy podażowej. Ma uwolnić grunty pod osiedla mieszkaniowe i ułatwić prowadzenie inwestycji. Plano...
Bez opłaty planistycznej
Projekt ustawy mówi też o czasowym zawieszeniu pobierania opłaty planistycznej. – To jednorazowa opłata, którą właściciele nieruchomości muszą uiścić na rzecz gminy, jeśli wartość ich działki wzrośnie w wyniku uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – tłumaczy Robert Chojnacki. - Dziś, jeśli właściciel sprzeda nieruchomość w ciągu pięciu lat od wprowadzenia nowego planu, jest zobowiązany do zapłaty tej opłaty. Jej maksymalna wysokość może wynosić do 30 proc. wzrostu wartości działki.
Resort rozwoju proponuje, by przez dwa lata od wejścia w życie przepisów gminy nie pobierały tej opłaty od sprzedaży nieruchomości objętych nowymi planami zagospodarowania. - Może zachęcić właścicieli do szybszej sprzedaży gruntów, co z kolei przyspieszy proces inwestycyjny i zwiększy liczbę dostępnych działek na rynku. Jednak brak wpływów z opłaty oznacza także mniejsze dochody dla gmin, które ponoszą wysokie koszty związane z opracowywaniem miejscowych planów zagospodarowania, co z pewnością zostanie podniesione na dalszym etapie prac nad ustawą – ocenia Robert Chojnacki.
Projekt wprowadza też zmiany w nowej ustawie o planowaniu przestrzennym w zakresie Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych (ZPI). Proponuje rozwiązania dotyczące odrolnienia gruntów znajdujących się w granicach administracyjnych miast. W pewnej części przywraca również użytkowanie wieczyste.
Czytaj więcej
Postulaty zniesienia ograniczeń w obrocie ziemią rolną i uwolnienia terenów spółek Skarbu Państwa znalazły uznanie w ocenie i budowniczych mieszkań...
Pieniądze na drogę przy osiedlu
- Kolejna pozytywna zmiana, która pozwoli na szybsze rozpoczynanie budowy mieszkań, dotyczy zmian w zakresie inwestycji drogowych. Dziś prywatni inwestorzy, chcąc uzyskać pozwolenia na budowę, muszą podpisać z samorządem tzw. umowę drogową – mówi Robert Chojnacki. - Określa się w niej, jaką drogę, skrzyżowanie czy chodnik ma wybudować deweloper w związku z tym, że w danej okolicy planuje postawić blok. W takiej umowie zawarta jest również kwota przedsięwzięcia drogowego.
Dziś w wielu przypadkach, na mocy wskazanych umów, to na deweloperach ciąży obowiązek nie tylko uiszczenia opłaty za inwestycję drogową, ale i budowa. – A to wymaga zarówno wykonania prac, jak i przeprowadzenia długotrwałej procedury uzgodnieniowej – od sukcesu której uzależnione jest prowadzenie inwestycji mieszkaniowej – tłumaczy Robert Chojnacki. - Projekt przecina te zależności i pozwala, by inwestor mieszkaniowy mógł przekazać określone środki na budowę drogi. Jej faktyczną realizacją zajmie się już podmiot publiczny, co jest absolutnie logiczne i nie powinno budzić wątpliwości. Niezrozumiałe jest jedynie to, że tak późno ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie proponowanych zmian.
Czytaj więcej
Miasto próbuje przerzucić na nas koszty budowy sieci wodno-kanalizacyjnej – alarmuje deweloper inwestujący w stolicy. MPWiK zapewnia, że warunki pr...
Osiedla budowane na mocy specustawy mieszkaniowej
Projekt ustawy podażowej mówi też o mieszkaniach budowanych na mocy specustawy mieszkaniowej. Osiedla „lex deweloper” mogą powstawać - po uzyskaniu zgody rady gminy - na terenach, które w często przestarzałych planach miejscowych są przeznaczone np. na usługi.
- Dziś możliwość skorzystania z tej ścieżki jest zablokowana z uwagi na niefortunną zmianę przepisów w 2023 roku, która odgórnie ustaliła, by na każde mieszkanie, które powstanie w ramach specustawy przypadało 1,5 miejsca postojowego (niezależnie od metrażu lokalu) – przypomina Robert Chojnacki. - Koszt budowy jednego miejsca w garażu podziemnym sięga nawet 100 tys. zł, co znacząco wpływa na cenę mieszkania. Z tej przyczyny wiele projektów zostało wstrzymanych. Zgodnie z propozycją MRiT o współczynnikach parkingowych dla inwestycji „lexowych” znów ma decydować samorząd, tak jak przed 2023 rokiem.
Robert Chojnacki podsumowuje, że projekt ustawy to z pewnością ważna inicjatywa, która może usprawnić proces inwestycyjny i zwiększyć dostępność mieszkań. - Kluczowe jest jednak w jakim zakresie zostanie uchwalona, a następnie wdrożona – podkreśla.
Czytaj więcej
Przepis znoszący obowiązek budowy określonej liczby miejsc postojowych na osiedlach powstających na mocy specustawy mieszkaniowej nieoczekiwanie zn...
