Jaki podatek od najmu mieszkania? Jest wyrok kończący spory

Uchwała w sprawie stawki podatku od nieruchomości dla wynajmu mieszkań jest krokiem w stronę większej przejrzystości i sprawiedliwości podatkowej, ale nie rozwiązuje wszystkich problemów – piszą eksperci kancelarii KWKR.

Publikacja: 24.10.2024 11:01

Inwestorzy PRS zyskają na uchwale sądu. NSA rozstrzyga spory o opodatkowanie wynajmowanych mieszkań

Inwestorzy PRS zyskają na uchwale sądu. NSA rozstrzyga spory o opodatkowanie wynajmowanych mieszkań

Foto: Mat. prasowe

Naczelny Sąd Administracyjny w ostatnich latach wydawał sprzeczne orzeczenia, raz kwalifikując wynajmowane mieszkania jako zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, raz zaś jako lokale mieszkalne. W poniedziałek sprawa stała się ostatecznie przedmiotem uchwały 7 sędziów, która ma rozstrzygnąć wątpliwości na korzyść podatników.

Łukasz Łanoszka, radca prawny i partner w KWKR

Łukasz Łanoszka, radca prawny i partner w KWKR

Mat. prasowe

Radosław Urban, doradca podatkowy i associate w KWKR

Radosław Urban, doradca podatkowy i associate w KWKR

Mat. prasowe

Wątpliwości interpretacyjne NSA

Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych (dalej: UPOL) przewiduje różne stawki podatkowe w zależności od celu na jaki zajmowane są nieruchomości. Budynki mieszkalne opodatkowane są niską stawką, wynoszącą maksymalnie 1,15 zł za mkw. W przypadku budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na jej prowadzenie stawka jest znacznie wyższa i wynosi do 33,1 zł za mkw.

W kontekście wynajmu mieszkań od lat pojawia się pytanie, czy przedsiębiorca, będący właścicielem lokalu mieszkalnego, wynajmując go osobie fizycznej na cele mieszkaniowe, winien płacić podatek według stawki mieszkalnej czy dla działalności gospodarczej.

Szereg podmiotów prowadzących działalność w zakresie wynajmu od lat toczyło ze zmiennym szczęściem spory z fiskusem. Organy podatkowe zazwyczaj uznawały, że nieruchomości mieszkalne wynajmowane przez przedsiębiorców zajęte są na prowadzenie działalności gospodarczej, co zgodnie z UPOL uzasadnia obciążenie ich wyższa stawką podatku, przewidzianą dla budynków i ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Organy podatkowe uzasadniały stanowisko, wskazując, że działalność niektórych przedsiębiorców wyczerpuje się w komercyjnym wynajmie, prowadzonym w sposób zorganizowany i stały. W takiej sytuacji, nie sposób uznać, że lokale mieszkalne wykorzystywane do tej działalności, nie są zajęte na cele działalności gospodarczej.

Podatnicy kwestionowali takie rozumienie przepisów, wskazując, że zgodnie z definicjami legalnymi do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami. Ich zdaniem odczytanie przepisów UPOL prowadzi do wniosku, że budynek mieszkalny jest poza zakresem pojęcia „budynki związane z działalnością gospodarczą”. Innymi słowy budynek mieszkalny nigdy nie może być traktowany jako związany z działalnością gospodarczą.

Jednocześnie, budynek mieszkalny może być „zajęty na działalność gospodarczą” i wówczas opodatkowany jest wyższą stawką podatku od nieruchomości. Przez "zajęcie" nieruchomości lub ich części należy rozumieć faktyczne, rzeczywiste wykorzystywanie konkretnych czynności, działań na nieruchomości powodujących dokonanie zamierzonych celów gospodarczych. Jednak podatnicy podnosili, iż nie sposób przyjąć, że wynajmowanie lokali osobom trzecim na cele mieszkalne prowadzi do zajęcia nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej przedsiębiorcy, jako że dominujący charakter z punktu widzenia podatku od nieruchomości ma rzeczywisty sposób wykorzystania nieruchomości na cel mieszkaniowy.

W dotychczasowym orzecznictwie NSA, zajmował różne stanowiska. W niektórych orzeczeniach uznawał że taki budynek nie jest zajęty na prowadzenie działalności, ale jest jednak z tym prowadzeniem związany przez to, że znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy i jest przez niego w sposób ciągły wykorzystywany dla celów zarobkowych. Jednak inne składy orzekające zajmowały odmienne stanowisko, przyjmując, że nie sposób mówić o związaniu lub zajęciu takich lokali mieszkalnych na prowadzenie działalności gospodarczej.

Uchwała NSA

W odpowiedzi na te problemy, jeden z profesjonalnych wynajmujących, działających na rynku PRS, reprezentowany przez KWKR, zwrócił się z wnioskiem do Prokuratora Generalnego oraz Rzecznika Małych i Średnich Przedsiębiorców, by zainicjował postępowanie zmierzające do wydania uchwały pełnego składu NSA, rozstrzygającej rozbieżności. Siedmioosobowy skład sędziów, uznał, że w sytuacji, gdy przedsiębiorca wynajmuje mieszkanie osobie fizycznej w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych, zastosowanie ma niska stawka podatku. Sam fakt posiadania nieruchomości przez przedsiębiorcę nie może być podstawą do stosowania wyższej stawki.

Uchwała ta ma istotne znaczenie dla profesjonalnych wynajmujących jak i korzystających z rynku najmu. Rozstrzyganie wątpliwości dotyczących stosowanej stawki podatkowej stwarza większą pewność prawną i możliwość optymalizacji kosztów związanych z wynajmem. Dodatkowo, potencjalnie najemcy mogą skorzystać na możliwości obniżek cen najmu, wraz z istotnym spadkiem obciążeń podatkowych. Stracą oczywiście gminy pobierające podatek od nieruchomości, a wiec możliwe, że organy podatkowe mogą ociągać się z wprowadzeniem w życie nowej wykładni przepisów.

Mimo że uchwała jest korzystna, nie rozwiąże z pewnością wszystkich trudności. Największym wyzwaniem będzie wykazanie realizacji celów mieszkaniowych. A życie pełne jest sytuacji niejednoznacznych: długoterminowe, lecz nieregularne korzystanie z lokalu, zamieszkiwanie w kilku miejscach na raz, najem studencki czy sytuacja uchodźców z Ukrainy. Pozostaje pytanie czy o wynajmie na cele mieszkaniowe decydował będzie deklarowany zamiar najemcy i na ile wynajmujący będzie musiał go weryfikować i udowadniać przed organem podatkowym..

Podatnicy z rynku PRS będą też musieli się zmierzyć z sytuacją chwilowego pustostanu. Między jednym najemcą, a drugim może być chwila przerwy, gdy mieszkanie nie jest wynajmowane: czy w takiej sytuacji zmienia się stawka podatkowa? Czy będzie tak nawet wtedy, gdy przerwa trwa kilka dni?

Podsumowując, uchwała SA w sprawie stawki podatku od nieruchomości dla wynajmu mieszkań jest krokiem w stronę większej przejrzystości i sprawiedliwości podatkowej. Jednak, nie rozwiąże ona od razu wszystkich problemów i wątpliwości, które stoją przed podatnikami.

Łukasz Łanoszka jest radcą prawnmy i partnerem w KWKR
Radosław Urban jest doradcą podatkowym i associate w KWKR

Naczelny Sąd Administracyjny w ostatnich latach wydawał sprzeczne orzeczenia, raz kwalifikując wynajmowane mieszkania jako zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, raz zaś jako lokale mieszkalne. W poniedziałek sprawa stała się ostatecznie przedmiotem uchwały 7 sędziów, która ma rozstrzygnąć wątpliwości na korzyść podatników.

Wątpliwości interpretacyjne NSA

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Familijny biznes nie traci na najmie
Materiał Promocyjny
Z kartą Simplicity można zyskać nawet 1100 zł, w tym do 500 zł już przed świętami
Nieruchomości
Firmowy blok bez wyższej daniny
Nieruchomości
Przy najmie na skali mieszkanie czy dom lepiej odświeżyć w tym roku
Nieruchomości
Akademik prowadzony przez firmę z wyższą stawką
Materiał Promocyjny
Najszybszy internet domowy, ale także mobilny
Nieruchomości
Przedsiębiorca zapłaci więcej daniny
Materiał Promocyjny
Polscy przedsiębiorcy coraz częściej ubezpieczeni