Spłata kredytu męża nie zabrała ulgi

Osoby, które chcą lub muszą sprzedać mieszkanie czy dom przed upływem pięciu lat od końca roku nabycia czy wybudowania, muszą liczyć się z koniecznością rozliczenia z fiskusem. Taka transakcja co do zasady podlega bowiem opodatkowaniu 19-proc. PIT.

Ustawodawca przewidział jednak furtkę dla tych, którzy pieniądze z odpłatnego zbycia jednej nieruchomości chcą zainwestować w realizację własnych celów mieszkaniowych. To specjalne zwolnienie z PI,T tzw. ulga mieszkaniowa.

Żeby z niego skorzystać, trzeba jednak spełnić kilka warunków, a te od lat wywołują liczne spory. Jeden z nich przesądził niedawno Naczelny Sąd Administracyjny (NSA). Wyrok może być ważną wskazówką zwłaszcza przy rozliczeniach między małżonkami, którzy mają podpisaną intercyzę.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Przedsiębiorca zapłaci więcej daniny

To, że grunty czy budynki firmy nie są faktycznie zajęte na działalność, nie zawsze przesądza o niższej stawce podatku.

Prezent z kredytem

Sprawa dotyczyła kobiety, która w połowie września 2019 r. sprzedała lokal mieszkalny za 1,1 mln zł. We wniosku o interpretację wyjaśniła, że mieszkanie otrzymała w darowiźnie od męża pod koniec października 2017 r. Podatniczka zaznaczyła, że w jej małżeństwie obowiązuje ustrój rozdzielności majątkowej wprowadzony przedmałżeńską umową – tzw. intercyzą.

Z wniosku wynikało, że mąż podatniczki nabył darowane jej później mieszkanie przed ślubem na kredyt. Po tym jak sprezentował je małżonce, dalej sam spłacał kredyt środkami pochodzącymi z jego majątku.

Kobieta tłumaczyła, że mieszkanie było w związku z tym obciążone hipoteką. Więc gdy podjęła decyzję o jego sprzedaży, transakcja była uwarunkowana spłatą zobowiązania kredytowego zaciągniętego przez jej męża. W związku z tym została zobowiązana przez bank do całkowitej spłaty kredytu udzielonego jej poprzednikowi prawnemu, to jest mężowi.

I tak z 1,1 mln zł uzyskanego ze sprzedaży na spłatę kredytu hipotecznego wydała prawie 370 tys. zł. Mąż postanowił jednak, że zwróci jej tę kwotę.

Podatniczka wiedziała, że ponieważ sprzedała nabytą w darowiźnie nieruchomość przed upływem pięcioletniego terminu, transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Chciała jednak skorzystać z ulgi z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, bo całą kwotę ze sprzedaży darowanego lokum zamierza przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe, tj. kupno nowej nieruchomości. W związku z tym postanowiła się upewnić, że nie będzie musiała rozliczać się z fiskusem.

Czytaj więcej

Nieruchomości

Spłata długu zaciągniętego po sprzedaży nie daje ulgi

Skoro uzyskanie kredytu nie stanowi przychodu podatkowego, to przekazanie go sprzedającemu nie może być kwalifikowane jako wydatek pomniejszający podstawę opodatkowania przy sprzedaży podlegającej PIT.

Urzędnicy zgodzili się na ulgę, ale nie od całej kwoty. Tłumaczyli, że na własne cele mieszkaniowe wydatkowane mają zostać środki pochodzące z odpłatnego zbycia nieruchomości, a nie jakiekolwiek pieniądze z innych źródeł. Zauważyli, że kobieta nie dysponowała wszystkimi środkami ze sprzedaży, które mogłaby wydać na własne cele mieszkaniowe. Część z nich poszła bowiem na spłatę kredytu męża, który obciążał sprzedawaną nieruchomość.

Kobieta zaskarżyła interpretację, ale w pierwszej instancji przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym (WSA) w Warszawie przegrała. Tak samo jak fiskus stwierdził, że pieniądze ze sprzedaży lokum faktycznie zostały w części wydane na inny cel niż mieszkaniowy.

Inaczej na problem spojrzał dopiero NSA. Uznał, że dochodem z odpłatnego zbycia nieruchomości wolnym od podatku jest ten, który w świetle art. 19 ust. 1 ustawy o PIT nie może zostać pomniejszony o kwoty związane ze spłatą zobowiązań rzeczowych obciążających nieruchomość, w tym spłatę zadłużenia hipotecznego. Nie był to jedyny argument przemawiający na korzyść podatniczki.

NSA przypomniał, że zgodnie z orzecznictwem wydatki na własne cele mieszkaniowe nie muszą być ponoszone z tych samych fizycznie środków (nominałów), które podatnik uzyskał od nabywcy nieruchomości. Warunkiem skorzystania ze zwolnienia jest bowiem wydatkowanie wartości uzyskanego z niej przychodu. Przyjmuje się jedynie, że musi to nastąpić po wcześniejszym przyroście majątku podatnika, związanym ze sprzedażą nieruchomości.

Wskazując na regulacje dotyczące hipoteki, NSA zauważył, że spłacając z ceny mieszkania zabezpieczone na nim zadłużenie, podatniczka uwolniła się ze swojej odpowiedzialności rzeczowej. To skutkowało wykreśleniem hipoteki. Niemniej sama nie była kredytobiorcą i spłaciła cudzy dług, tj. męża, z którym nie miała wspólności majątkowej małżeńskiej.

Tym samym – jak tłumaczył sąd – zgodnie z art. 518 § 1 pkt 1 kodeksu cywilnego doszło do ustawowej subrogacji. Tzn. przypadku, gdy dłużnik rzeczowy, spłacając cudzy dług dobrowolnie, nabywa jednocześnie wobec dłużnika osobistego banku roszczenie o jego zapłatę (zwrot).

Jak podkreślił NSA, w spornej sytuacji oznaczało to, że z chwilą spłaty długu hipotecznego na rzecz banku w majątku podatniczki pojawiła się wierzytelność o takiej samej wartości wobec dłużnika hipotecznego. Jej spłata przez męża sprawiła, że w majątku żony nie doszło do żadnego uszczerbku, bo otrzymała to, co wydała ze sprzedaży mieszkania na kredyt. Zwrot od męża jako dłużnika osobistego banku był zatem związany wyłącznie bezpośrednio ze sprzedaną nieruchomością.