Lepiej mieszkanie kupić, czy wynająć

- Po dziesięciu latach spłacania rat właściciel mieszkania ma 180 tys. zł więcej niż najemca - szacuje Bartosz Turek, analityk Lion's Banku. - Oznacza to, że przez ostatnią dekadę najemca za lokal płacił więcej niż właściciel mieszkania. Ten drugi spłacając ratę, powinien też pozbyć się sporej części swojego długu, a przez dziesięć lat wartość posiadanej nieruchomości wyraźnie wzrosła - podkreśla.

Budowanie majątku

Bartosz Turek podkreśla, że w efekcie właściciel przeciętnego mieszkania w Warszawie ma dziś majątek niemal o 180 tys. zł większy niż najemca. - Gorzej byłoby, gdyby na zakup kredytobiorca zadłużył się w zagranicznej walucie - zastrzega analityk Lion's Banku. Zauważa, że najem w Polsce jest wciąż mało popularny. - Szczególnie, gdy stawki najmu są ustalane na zasadach rynkowych - przez grę popytu i podaży - wyjaśnia Bartosz Turek. - W skali całego kraju liczbę podpisanych umów o takim charakterze można szacować na 500-600 tys. To niewiele, biorąc pod uwagę, że ogólna liczba nieruchomości mieszkalnych to prawie 14 mln - podaje.

Zdaniem Bartosz Turka kupowanie mieszkania na własność zamiast jego wynajmu wynika z potrzeby budowania majątku. - Nawet osoba, która kupiła lokal na kredyt, z każdą spłaconą ratą jest coraz bliżej spłacenia długu. Ponadto dziś stopy procentowe są rekordowo niskie. W efekcie nabywca, który kupił mieszkanie na kredyt, płaci co miesiąc wyraźnie mniej (średnio około 30-40 proc.) niż osoba która wybrała najem - podkreśla Bartosz Turek. - Bilans jest dziś pozytywny dla właściciela nawet przy uwzględnieniu nie tylko rat kredytowych, ale też płaconych co miesiąc opłat administracyjnych - podkreśla.

Analityk przypomina, że stopy procentowe są jednak zmienne i na przykład za dwa - trzy lata kredyty mogą być droższe niż dziś. Lion's Bank sprawdził, która osoba miała rację - ta, która przez ostatnią dekadę była najemcą mieszkania w dużym mieście, czy raczej ta, która zdecydował się na kredyt, aby dołączyć do grona właścicieli.

Nie zawsze na swoim

- Na zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie na początku 2006 roku trzeba było wydać około 250 tys. zł. Oprocentowanie kredytu przekraczało wtedy 6 proc. (średnia marża 1,6 proc.), co przy 30-letnim długu na 100 proc. wartości nieruchomości oznaczało ratę na poziomie 1,5 tys. zł - wylicza Bartosz Turek. - Właściciel musiał oczywiście ponosić także koszty utrzymania lokalu, co razem z ratą dawało na początku 2006 roku koszt na poziomie ponad 1,8 tys. zł miesięcznie - przypomina.

Alternatywą był najem, który w przypadku podobnej wielkości lokum oznaczał na początku 2006 roku miesięczny koszt około 1,7 tys. zł. - Czynsze z czasem zaczęły jednak rosnąć (Eurostat szacuje wzrost na ponad 40 proc. w ciągu dziesięciu lat), a oprocentowanie kredytu - spadać.

W efekcie w latach 2006-2008 w budżecie domowym najemcy zostawało co miesiąc więcej pieniędzy - opowiada Bartosz Turek. - Sytuacja zmieniła się dopiero na początku 2009 roku. Od tego momentu właściciele płacą za swoje lokum kupione w 2006 roku wyraźnie mniej niż osoby, które zdecydowały wtedy, że mieszkania nie kupią, tylko najmą. Efekt? Po dziesięciu latach najemca wydał na dach nad głową o 23,5 tys. zł więcej niż nabywca (246,3 tys. zł - 222,8 tys. zł).

Analityk Lion's Banku podkreśla, że najemca nie skorzystał też z hossy panującej na rynku nieruchomości. - W jej wyniku mieszkanie kupione na początku 2006 roku za 250 tys. zł można dziś sprzedać przynajmniej za 360 tys. zł (dane NBP o cenach transakcyjnych używanych mieszkań) - podkreśla Bartosz Turek. - Na tym nie koniec. Przez dekadę spłacania rat kredytowych, właściciel obniżył swój dług o prawie 44 tys. zł. W sumie więc bilans hipotetycznego właściciela jest o 177,4 tys. zł lepszy niż najemcy, z czego jednak większość przypada na wzrost wartości nieruchomości - wyjaśnia.

Co z frankiem

Analityk podkreśla, że byłoby gorzej, gdyby dekadę temu zadłużyć się na zakup mieszkania w helweckiej walucie. - Choć nie był to najgorszy po temu okres, to i tak aprecjacja franka szwajcarskiego wobec rodzimej złotówki wyraźnie zachwiałaby wcześniej przytoczonymi wyliczeniami. Co prawda wydatki na comiesięczne raty byłyby niższe niż w przypadku długu złotowego (przez dziesięć lat o ponad 22,2 tys. zł), ale pomimo dziesięciu lat spłacania kredytu zadłużony może mieć większy dług niż kwota, którą pożyczył - tłumaczy Bartosz Turek. - Wszystko przez aprecjację franka wobec złotego.

Analityk Lion's Banku przypomina, że na początku 2006 roku za helwecką walutę trzeba było płacić około 2,5 zł, dziś ponad 3,9 zł. -W efekcie, choć kredytobiorca pożyczał dziesięć lat temu 250 tys. zł, to dziś do oddania ma ponad 300 tys. Nawet jednak tak niekorzystna sytuacja nie zmienia pozytywnego dla właściciela bilansu - mówi Bartosz Turek. - Sumując wszystkie elementy - wzrost wartości nieruchomości, zmianę salda kredytu i oszczędności na comiesięcznych wydatkach - otrzymujemy kwotę 99 tys. zł - dodaje.

I podkreśla, że pomimo wzrostu kursu franka aż o taką kwotę majątek właściciela byłby dziś wyższy niż najemcy.