Finansowanie nieruchomości a wymogi banków

Brakuje spójnego systemu, który umożliwiałby weryfikację zgodności ubiegających się o zielone finansowanie projektów z taksonomią – pisze partnerka w Deloitte Legal.

Publikacja: 11.07.2024 21:00

Marta Bijak-Haiduk

Marta Bijak-Haiduk

Foto: mat. pras.

Przepisy dotyczące ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych – rozporządzenie SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) – obowiązuje w krajach Unii Europejskiej od 2021 r. Przepisy tego rozporządzenia mają zastosowanie bezpośrednie, nie trzeba ich wdrażać w polskim prawie. Przyjmuje się, że przedsiębiorcy są z nimi zaznajomieni i dlatego muszą przestrzegać nakładanych na nich obowiązków.

Raportowanie ESG

Rozporządzenie ma na celu zwiększenie transparentności w zakresie podejścia do ryzyka dla zrównoważonego rozwoju przez podmioty rynku finansowego (w tym zakłady ubezpieczeń udostępniające ubezpieczeniowe produkty inwestycyjne oraz firmy inwestycyjne lub banki świadczące usługi zarządzania portfelem) oraz doradców finansowych. Wymaga ono od instytucji finansowych nowych działań dotyczących przejrzystości i informowania o sposobie zarządzania ryzykiem dla zrównoważonego rozwoju w ramach prowadzonej działalności inwestycyjnej i podejmowanych decyzji inwestycyjnych. Nie ma to zastosowania do portfela kredytowego. Banki i inne instytucje finansowe będą musiały przedstawiać dodatkowe informacje na stronach internetowych oraz w sprawozdaniach okresowych, w zakresie usług oraz produktów, które oferują.

Przepisy rozporządzenia SFDR uległy zmianie i uzupełnieniu przez rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady z 18 czerwca 2020 r. dotyczące ustalenia ram wspierających inwestycje zrównoważone (tzw. taksonomia). Taksonomia ma na celu utworzenie spójnego systemu klasyfikacji dla działań, które są zrównoważone środowiskowo i ułatwiają przejrzystość w tym obszarze, a także zapewnienie ogólnych ram ułatwiających komunikację w zakresie tych działań.

Polityka unijna w zakresie transformacji w kierunku zrównoważonego rozwoju i Europejski Zielony Ład, a także presja regulacyjna na instytucje finansowe, w szczególności banku, aby wymagały od swoich klientów dostosowywania do wymogów ESG, są istotne. Banki, mając na uwadze zieloną transformację, ale również m.in. obowiązki raportowania w zakresie ESG – np. ekspozycji według zabezpieczeń w formie nieruchomości o różnym poziomie efektywności energetycznej według standardów EPC (certyfikat efektywności energetycznej) stosują się do powyższych regulacji nie tylko w ramach własnej działalności, lecz również kształtują na ich podstawie wymagania dla inwestycji na rynku nieruchomości, które chcą finansować.

Wymagania te nie wynikają bezpośrednio z taksonomii, która podaje wytyczne, które jednak bywają trudne do spełnienia, ale często są skutkiem różnych przepisów lub celów zielonej transformacji. Wytyczne, do których jednak nierzadko ciężko się dostosować, lecz są często efektem różnych przepisów czy celów zielonej transformacji. Banki raportują też własne ujawnienia taksonomiczne GAR (green asset ratio – wskaźnik zielonych aktywów) na bazie swojego portfela – wymusza to niejako priorytetowe finansowanie działalności zgodnych z taksonomią, aby zaraportować jak najwyższy wskaźnik.

Bankowe finansowanie inwestycji

Podejmując decyzję o finansowaniu projektu, banki nie ograniczają się do sprawdzania działalności przedsiębiorcy i jego sposobu zarządzania (np. wprowadzenia strategii ESG, raportowania zgodnie z dyrektywą CSRD – Corporate Sustainability Reporting Directive), ale biorą też pod uwagę wiele czynników ściśle związanych z nieruchomością. Należą do nich m.in. ocena świadectw charakterystyki energetycznej, ocena uzyskanych zielonych certyfikatów (BREEAM, LEED, HQE, DGNB, WELL), analiza innych umów dotyczących użytkowania nieruchomości i budynków pod względem zgodności ze standardami ESG, sprawdzenie wydatków związanych z dostosowaniem nieruchomości i budynków do polityki ESG oraz ich kwalifikacja, sprawdzenie umów o dostarczanie mediów oraz regulaminów w zakresie eksploatacji i zużycia mediów, sprawdzenie umów o administrowanie nieruchomością.

Kwestią szczególnie istotną zaczyna być, w sektorze nieruchomości, strategia energetyczna danego podmiotu oraz efektywność energetyczna danej inwestycji. Nieruchomości odpowiadają za ponad 40 proc. globalnej emisji CO2 rocznie, co sprawia, że strategia dekarbonizacyjna będzie odgrywać coraz większą rolę.

W obszarze nieruchomości komercyjnych istotnym problemem będzie dostosowanie wymogów ekologicznych dotyczących samej nieruchomości do wymogów związanych z aktywnością korzystających z niej podmiotów (np. najemców). Może się bowiem zdarzyć, że samo wykonanie inwestycji jest zgodne ze standardami zrównoważonej budowy, ale działalność najemcy w niej prowadzona (np. pod względem zużycia prądu) – już nie.

Brakuje jednak spójnego systemu, który umożliwiałby bankom weryfikację zgodności projektów ubiegających się o „zielone finansowanie” z taksonomią. Potrzebny jest jednolity sposób, który umożliwiłby pracownikowi banku sprawdzenie na podstawie odpowiednich spisanych wymogów i dostarczonych dokumentów (udokumentowania przez klienta), czy projekt odpowiada kryteriom zieloności. Innym możliwym rozwiązaniem może być dostarczenie raportu sporządzonego przez niezależną stronę, który zapewnia weryfikację zgodności działalności z taksonomią.

Taksonomia określa pewne kryteria dla nadchodzących inwestycji w sektorze nieruchomości, które nie tylko muszą być spełnione, ale mogą się także przyczynić do budowania bardziej zrównoważonej przyszłości i otwierać drogę do pozyskiwania finansowania.

Przepisy dotyczące ujawniania informacji związanych ze zrównoważonym rozwojem w sektorze usług finansowych – rozporządzenie SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) – obowiązuje w krajach Unii Europejskiej od 2021 r. Przepisy tego rozporządzenia mają zastosowanie bezpośrednie, nie trzeba ich wdrażać w polskim prawie. Przyjmuje się, że przedsiębiorcy są z nimi zaznajomieni i dlatego muszą przestrzegać nakładanych na nich obowiązków.

Raportowanie ESG

Pozostało 92% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Co ze schronami na osiedlach
Materiał Promocyjny
Jak wykorzystać potencjał elektromobilności
Nieruchomości
Chcemy równolegle prowadzić cztery projekty dla seniorów
Nieruchomości
Jak duże mieszkania kupujemy
Nieruchomości
Podziałem nie da się obejść rygorów
Nieruchomości
Kontrowersje wokół użytkowania wieczystego