Nowy prezes związku deweloperów. Postawmy sprawy z głowy na nogi w mieszkalnictwie

Trzeba zacząć poważną dyskusję między rządem, samorządami i inwestorami. Z kolei dla nabywców mieszkań logo PZFD powinno być znakiem jakości – mówi Maciej Wandzel, nowy prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Publikacja: 23.05.2024 21:06

Nowy prezes związku deweloperów. Postawmy sprawy z głowy na nogi w mieszkalnictwie

Foto: mat. pras.

Niedawno spaliło się duże centrum handlowe na warszawskiej Białołęce. Jakie były pierwsze komentarze po tej tragedii na X? Że pożar był celowy, pod deweloperkę – to były komentarze nie tylko z anonimowych kont… Jak pan widzi swoją rolę w PZFD i rolę samego związku, bo oczywiście jest to organizacja, która reprezentuje branżę m.in. przy tworzeniu przepisów, ale jest też kwestia postrzegania deweloperów.

Kwestie mieszkaniowe są w tej chwili bardzo gorącym tematem w debacie społecznej, liczba tekstów w mediach też jest nieprawdopodobna. Niestety, jeszcze kilka dni po wspomnianej przez pana tragedii, utrzymywała się narracja, że być może było to działanie intencjonalnie, by teren posłużył deweloperom. To oczywiście zostało szybko zdementowane, bo ten grunt nie jest planistycznie przeznaczony na mieszkania, i miasto, do którego ta ziemia należy, celowo zrobiło tam centrum handlowe. Nie było żadnych przesłanek do tego, żeby snuć takie teorie spiskowe, a to, jak bardzo one były kolportowane, mnie martwi, to bardzo smutny przykład tego, w jakim kierunku może pójść debata. Nie mam problemu z dyskusją o reputacji deweloperów, ale tu wykorzystano tragedię do budowania, także przez osoby publiczne, jakiegoś swojego kapitału, popularności itd., do grania na sentymentach.

Z reputacją naszego środowiska na pewno jest bardzo dużo do zrobienia. Jako prezes PZFD stawiam sobie z grubsza dwa podstawowe cele. Po pierwsze, na pewno chcielibyśmy spróbować być uznanym ekspertem i merytorycznie wspierać administrację rządową i samorządową w tym, żeby była realizowana polityka mieszkaniowa. Jesteśmy w końcu za nią współodpowiedzialni, bo budownictwa wielorodzinnego w Polsce bez prywatnego sektora by nie było. Chcielibyśmy być dużo bardziej efektywni w dialogu z rządem, bo tego dialogu nie było. Do Ministerstwa Rozwoju nie mieli dostępu ani przedsiębiorcy, ani nawet samorządy, szczególnie dużych miast. Nie było wspólnego zastanowienia się, jak można zmienić rzeczywistość wokół nas, jak uczynić mieszkania dostępniejszymi. Sprawy trzeba obrócić z głowy na nogi, powinno zacząć się poważną, zobowiązującą dyskusję między głównymi aktorami tej sceny: rządem, samorządami i inwestorami, a także ekspertami, architektami, inżynierami. Gdybym to ja był ministrem rozwoju, zebrałbym przedstawicieli tych grup i zamknął w sali konferencyjnej, aż dojdą do porozumienia. Jest stereotyp wśród polityków, że mieszkalnictwo to jeszcze gorszy temat niż służba zdrowia i lepiej tego nie ruszać, bo efekty są mało przewidywalne. Ja mam inne zdanie, wiele rzeczy związanych z regulacjami jest dość prostych, tylko trzeba rozmawiać. Opodatkowanie osób inwestujących w mieszkania, ustawy antyfliperskie – to są naprawdę tematy zastępcze – nie to jest sednem problemu.

Drugi cel to wizerunek?

Jest rzeczą zrozumiałą frustracja wielu ludzi, zwłaszcza młodych, którym wizja posiadania mieszkania ucieka z powodu rosnących cen, przeświadczenia, że to coś już na zawsze finansowo niedostępnego. Jest też faktem, że wielu deweloperów, także z PZFD, robiło rzeczy dalekie od rzetelności w stosunku do klientów, by wspomnieć tylko te karykaturalne mikroplace zabaw albo rozdźwięk między wizualizacją a efektem końcowym. Te przykłady statystycznie nie są reprezentatywne, ale było ich na tyle dużo, że branża dała powody do niechęci i z tym się borykamy.

Jeśli chcemy być traktowani jako poważny partner w debacie, musimy coś w tej kwestii zrobić. Mamy kodeks dobrych praktyk, który moim zdaniem nie jest żadną ściemą, tylko czymś, nad czym pracowali poważni ludzie, i musimy to zacząć egzekwować, potrafić piętnować negatywne przypadki działań deweloperów, a w szczególności próbować unikać tego typu sytuacji. Powinniśmy bardziej dostrzegać kontekst społeczny, urbanistyczny, być otwarci na potrzeby samorządów w zakresie finansowania różnego typu infrastruktury itd. Pozycja w Excelu nie może być jedynym kryterium prowadzenia tego biznesu.

Z drugiej strony nasza branża działa w trudnym otoczeniu, bez przerwy zmieniają się przepisy, proces inwestycyjny jest skomplikowany i trwa stanowczo za długo. Niemniej moim celem jest to, żeby logo PZFD było znakiem jakości – żeby konsumenci wiedzieli, że kupując mieszkanie od firmy będącej członkiem tej organizacji, mogą oczekiwać najwyższej jakości. Chciałbym, żeby wszyscy członkowie PZFD podzielali tę wizję. To ciężkie zadanie, niewątpliwie wysiłek finansowy, ale będziemy w tym kierunku szli.

Deweloperzy mieszkaniowi jak producenci leków to z jednej strony spółki, także notowane na giełdach, mające zarabiać, z drugiej oferują bardzo specyficzny produkt – pierwszej potrzeby. Trudno jednak oczekiwać, by komercyjne firmy miały budować mieszkania dla wszystkich. 20 lat temu deweloperzy budowali 23 tys. lokali, a wszystkie inne formy, ze spółdzielczymi i komunalnymi na czele, 12 tys. W 2023 r. te proporcje wynosiły już 114 tys. do 5 tys. Widać, że państwo abdykowało…

No właśnie, skoro państwo abdykowało, to skończmy z krytyką deweloperów, bo to my ratujemy sytuację…

…jednak plan mieszkaniowy resortu rozwoju, poza programem „Na start” przewiduje mocne dofinansowanie nakładów z budżetu na program budownictwa społecznego i komunalnego. Czy dosypanie miliardów złotych wystarczy, by przywrócić dawne proporcje rynku mieszkaniowego?

Nie czuję się specjalistą. Jeśli państwo bardzo chce wykonać taki wysiłek, to niech go wykona, nie chcę tego krytykować. Pytanie, jak wykorzystać te środki, żeby się potem nie okazało, że to wszystko było naiwne. Przecież poza samą budową bloków potrzebne są środki na infrastrukturę itd.

Klęska programu „Mieszkanie+” pokazała, że idea państwa dewelopera to mrzonka. Ale były sposoby zaproszenia deweloperów do uczestniczenia w tworzeniu zasobu niekomercyjnego, mam na myśli mechanizm lokal za grunt. Samorządy miały dawać ziemię, a deweloperzy płacić pulą mieszkań. To jakoś nie zadziałało.

Czasami są drobne rzeczy, które trzeba naprawić w przepisach, żeby zadziałały. Absolutnie trzeba iść w tym kierunku, ten segment to dziś 2 proc. rynku, a powinno być pewnie więcej. Trzeba tylko wypracować procedury, warunki przetargowe, standard mieszkania komunalnego. Jesteśmy gotowi pomóc ministerstwu ze względu na nasze praktyczne doświadczenia związane z procedurami. Jesteśmy jak najbardziej za włączeniem się w takie projekty, bo po prostu jest grupa ludzi, która jest w tej luce czynszowej, nie ma zdolności kredytowej.

Czyli potrzebna jest zmiana mentalności polityków? Także szczebla samorządowego? Mieliśmy ustawę lex deweloper mającą przyspieszyć i ułatwić budowanie, która też nie wszędzie się przyjęła.

Lex deweloper, czyli w skrócie zgoda na budowanie mieszkań na terenach pod usługi, na bardzo dużą skalę działa w Warszawie i Łodzi, zaczął działać w Gdańsku. Nagle się okazało, że coś, co trwa pięć czy siedem lat, może trwać 9–12 miesięcy. Tak to jest, że są pionierzy i inne samorządy zaczynają dołączać, kiedy widzą, że coś działa. To mogłoby się naprawdę dobrze rozwinąć, jednak, po pierwsze, możliwości są częściowo zablokowane od roku – chodzi o współczynnik miejsc parkingowych w projektach na działkach po biurowcach i galeriach handlowych. Ten narzucony ustawą współczynnik blokuje wiele projektów – i choć była polityczna zgoda na oddanie tej kwestii gminom, to nowelizacji do tej pory nie ma. Drugi problem to fakt, że lex deweloper wygasa z końcem 2025 r. Zastąpi to nowa ustawa planistyczna i zintegrowany plan inwestycyjny, który w obecnym jego kształcie jest o wiele słabszym rozwiązaniem, pozbawionym elastyczności i efektu radykalnego skrócenia procesu.

Te dwie rzeczy trzeba zmienić i zapewniam, że będzie boom na stosowanie tej procedury. Przykład Warszawy pokazuje, że to jest obustronnie korzystne. Inwestor zobowiązuje się przecież do nakładów na infrastrukturę, jakich oczekuje samorząd – w tym budowę szkół. To potężne narzędzie do metamorfozy całych części miast, np. biurowego Służewca czy postindustrialnego Żerania. Tez, że na podstawie specustawy deweloperzy mogą robić co chcą, a samorządy nie mają nad tym żadnej kontroli, szkoda nawet komentować. Tak samo możemy ożywić ZPI, jeżeli tylko nieznacznie poprawimy przepisy. Dlatego namawiamy naszych partnerów samorządowych do debaty, a pana ministra Paszyka, aby został liderem reform. Politycy już wiedzą, jak ważny jest problem dostępności mieszkań, ale jeszcze nie zdają sobie sprawy, że w tej przestrzeni możliwe są szybkie sukcesy. Proszę mi uwierzyć, że tak jest.

W narracji deweloperów pojawia się często deficyt 2 mln mieszkań, choć mijają lata, kiedy co roku oddawanych jest 200 tys. mieszkań i domów, a prognozy demograficzne mówią o wyludnianiu się miast i kurczeniu się populacji.

Wyjątkową cechą polskiego rynku jest na pewno dramatyczna wręcz potrzeba posiadania własnego mieszkania i miłość do inwestowania w nieruchomości, dla którego nie ma żadnej alternatywy, np. w postaci REIT-ów. Czy 2 mln to właściwa liczba? Nie należy uogólniać, wszystko jest efektem popytu i podaży. Jeśli ktoś mnie zapyta, czy w Warszawie i Krakowie jest deficyt mieszkań, to powiem, że oczywiście – skoro oferta pokrywa 2,5 kwartału sprzedaży. W Łodzi z kolei jest duża nadwyżka mieszkań – to zdaje się 6,5-krotność sprzedaży kwartalnej, więc tam spodziewałbym się promocji.

Kluczowa jest reakcja podaży na popyt, ale od zakupu działki po uzyskanie pozwolenia na użytkowanie mija pięć lat albo dłużej. Proces powinien być znacząco krótszy, wtedy rynek będzie się lepiej regulował. No i państwo nie powinno być spekulantem.

Spekulantem?

Tak, nie ma długoterminowej polityki mieszkaniowej, politycy podejmują decyzje zgodnie z kalendarzem wyborczym i są to decyzje populistyczne, pisane na kolanie. Mieliśmy „Bezpieczny kredyt” praktycznie bez limitów, program został szybko zakończony i nowa ekipa ogłosiła prace nad programem „Na start”, które dalej trwają i nie wiadomo, jaki przyniosą skutek. Ludzie znów mają mętlik w głowie.

Nic zatem dziwnego, że mieszkaniówka to gorący temat w debacie, w mediach. „Na start” budzi ogromne emocje, obawy o powtórkę z 2023 r., kiedy ceny poszybowały.

Myślę, że nie będzie powtórki z rozrywki – oczywiście wciąż spekulujemy na temat czegoś, czego szczegółów nie znamy. Ale słyszymy o kryterium dochodowym, o limitach kwotowych, ta dopłata ma być skomplikowanym mechanizmem, więc nie spodziewam się, żeby miała takie skutki jak „Bezpieczny kredyt”, gdzie ograniczeń nie było i beneficjentami były także osoby ze zdolnością do zaciągnięcia zwykłej pożyczki. Powtórzę, najgorszą rzeczą jest niepewność – dla deweloperów przygotowujących biznesplany i dla konsumentów – którzy nie wiedzą, co będą mogli zrobić, czy czekać, czy nie.

Z drugiej strony wielu patrzy na to, co dzieje się na Zachodzie – tam ceny spadają, a u nas korekty nie spowodowała ani pandemia, ani najazd Rosji na Ukrainę, ani zarżnięcie rynku kredytów hipotecznych…

Ceny mieszkań zależą od wielu czynników, w tym inflacji, regulacji, otoczenia makro i geopolitycznego. Konia z rzędem temu, kto jest w stanie pokusić się o prognozę. Faktem jest rosnąca siła nabywcza społeczeństwa, faktem jest popyt inwestycyjny, wciąż wysoki udział transakcji gotówkowych. Krótkoterminowo nie widzę scenariusza spadków, ale nie będę bezrefleksyjnie twierdził, że ceny będą tylko rosły. Osobiście nie sądzę. To zależy od rynku, od segmentu rynku – to będzie dużo bardziej zróżnicowane.

Na pewno ważnym czynnikiem będą warunki techniczne, w jaki sposób będziemy musieli budować w kontekście dyrektywy budynkowej EPBD. Unia ją przyjęła, z drugiej strony np. rząd niemiecki wycofuje się z części regulacji, bo nie można doprowadzić do sytuacji, że koszty wytworzenia będą zbyt wysokie wobec siły nabywczej. Analizujemy temat, to może być jedno z największych wyzwań dla branży.

Niedawno spaliło się duże centrum handlowe na warszawskiej Białołęce. Jakie były pierwsze komentarze po tej tragedii na X? Że pożar był celowy, pod deweloperkę – to były komentarze nie tylko z anonimowych kont… Jak pan widzi swoją rolę w PZFD i rolę samego związku, bo oczywiście jest to organizacja, która reprezentuje branżę m.in. przy tworzeniu przepisów, ale jest też kwestia postrzegania deweloperów.

Pozostało 96% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Opinie Ekonomiczne
Adam Roguski: Mści się brak długofalowej polityki mieszkaniowej państwa
Nieruchomości
Kupujący czekają na szczegóły kredytu „Na start”
Nieruchomości mieszkaniowe
Sonda deweloperska, czyli czy i jak gorąco jest na rynku mieszkaniowym
Nieruchomości
Hossa karmi zarządy deweloperów. Ile zarobili krezusi polskiej branży?
Akcje Specjalne
Dekarbonizacja gospodarki bez wodoru będzie bardzo trudna
Nieruchomości
REIT-y w służbie giełdzie i emerytom
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży