Rządowy kredyt 2% nakręca ceny mieszkań do rekordowych poziomów

Nawet kilkanaście procent podrożały w sześć miesięcy nowe mieszkania, bo popyt eksplodował, ale oferta lokali się skurczyła. Do rozchwiania rynku przyczynił się „Bezpieczny kredyt 2 proc.”.

Aktualizacja: 05.09.2023 10:18 Publikacja: 04.09.2023 03:00

Rządowy kredyt 2% nakręca ceny mieszkań do rekordowych poziomów

Foto: Adobe Stock

– Życzyłbym sobie, żeby banki szybciej rozpatrywały złożone wnioski w sprawie uzyskania „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz by liczba dostępnych mieszkań była adekwatna do popytu – mówił niedawno minister rozwoju Waldemar Buda. Rynek jednak życzeń polityków nie chce spełniać, tylko realizuje oczywisty scenariusz: popyt się rozpędza, nakręcany dotowanym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” i łagodniejszymi kryteriami zdolności kredytowej. I zderza się z niską podażą mieszkań.

O takim ryzyku już w lutym mówili uczestnicy Spotkania Liderów Branży Nieruchomości. Aż 80 proc. ekonomistów z panelu „Rzeczpospolitej” uznaje zaś, że polityka państwa powinna wspierać podaż lokali, a nie stymulować popyt poprzez ułatwienia kredytowe. A 60 proc. uważa, że programy pomagające nabyć pierwsze mieszkanie wspierają wzrost cen nieruchomości.

Nierównowaga na rynku mieszkań pcha ceny w górę

O rozchwianiu rynku dobitnie mówią najnowsze dane Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi: w sierpniu w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy podpisali z klientami 5,7 tys. umów, trzeci miesiąc z rzędu notując wzrost sprzedaży mieszkań. Cały czas na wysokim poziomie utrzymują się też rezerwacje lokali (od początku roku to 2,4–2,7 tys. miesięcznie). A pomimo tego przebudzenia popytu firmy od miesięcy wprowadzają do oferty mniej mieszkań, niż sprzedają. Sierpień przyniósł wręcz załamanie aktywności inwestycyjnej: deweloperzy wprowadzili na rynek zaledwie 2,8 tys. lokali wobec po 4 tys. w czerwcu i lipcu.

Czytaj więcej

Bezpieczny kredyt 2% to kula u nogi na lata. Mocne obwarowania

W ciągu ośmiu miesięcy deweloperzy sprzedali 36,6 tys. mieszkań, o 37 proc. więcej niż w ub.r., osłabionym kryzysem na rynku kredytów hipotecznych. Jednak do oferty wprowadzili tylko 24,4 tys. lokali, o jedną trzecią mniej niż rok wcześniej (około 20 proc., korygując czerwiec 2022 r., gdzie eksplozja podaży była wymuszona, wynikała z wchodzących od lipca zmian w przepisach). Oferta lokali na koniec sierpnia br. skurczyła się do 37,8 tys. wobec blisko 49 tys. rok wcześniej.

Gdyby deweloperzy całkowicie zaniechali uruchamiania inwestycji, przy obecnym tempie transakcji oferta wyprzedałaby się w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Trójmieście w dwa kwartały. O zrównoważonym rynku można mówić, gdy jest to cztery–sześć kwartałów. Bliżej tej dolnej granicy są mniejsze aglomeracje: Poznań, Łódź i Katowice.

Nierównowaga pcha w górę ceny lokali. W ciągu ostatnich sześciu miesięcy mieszkania podrożały od 4,5 proc. w Katowicach, przez 8 proc. w Warszawie, do 16,7 proc. w Krakowie. Na wszystkich siedmiu rynkach ceny ofertowe badane przez Otodom ustanawiały nowe szczyty: w stolicy to już 15,2 tys. zł za mkw., w Trójmieście i Krakowie – 14,2 tys. zł. W skali roku wzrost cen sięgnął od 12 proc. w Poznaniu i Łodzi po 22 proc. w Krakowie.

Szturm 20-latków po kredyt 2%

– Jakkolwiek oceniać „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, jego siła jest niezaprzeczalna. Aktywowała odłożony w czasie popyt z ub.r., ale też przyspieszyła zakupy tych nabywców, którzy jeszcze kilka lat temu o tym pewnie by nie myśleli. Dziś w duchu „żal nie skorzystać” wnioski o rządowe dofinansowanie zakupu składają 20-latkowie z minimalną historią zatrudnienia – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics. – Spadek liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w sierpniu wynika głównie z niepewności deweloperów co do trwałości ożywienia popytu pod wpływem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” – ocenia.

Czytaj więcej

Ile naprawdę kosztuje „Bezpieczny kredyt 2 proc.”?

Katarzyna Kuniewicz podkreśla, że sierpniowe dane warto rozpatrywać w rozbiciu na aglomeracje. Deweloperzy krakowscy i wrocławscy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań niż w lipcu. W Poznaniu, Łodzi i Katowicach oferta jest na tyle wysoka wobec sprzedaży, że miesięczne wahnięcie nie powinno mieć istotnego wpływu na dostępność. Z kolei w Warszawie oferta zmalała do historycznie najniższych poziomów.

– Myślę, że niezależnie od tego, kto wygra wybory i utworzy rząd, „Bezpieczny kredyt 2 proc.” będzie działał, być może z jakimiś modyfikacjami – uważa Kazimierz Kirejczyk, ekspert rynku mieszkaniowego w JLL. – A w miarę spadku stóp procentowych będzie rósł udział standardowych kredytów. Pytanie, w jakim tempie będzie spadać inflacja i w jakim tempie będą malały stopy procentowe – zastanawia się.

Jego zdaniem mamy problem z podażą i typową fazę wychodzenia z kryzysu. – Najpierw jest rozkręcany popyt. Podaż jest wciąż hamowana, m.in. wysokim kosztem pieniądza, dodatkowo z powodu zapaści na rynku hipotek w ub.r. uwaga deweloperów skupiona była raczej na lokalach droższych, nabywanych głównie za gotówkę. W efekcie część firm po prostu produktu dla nabywców korzystających z „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” albo ma bardzo niewiele albo wcale – mówi Kirejczyk. – Sytuacja jest trudna, nic nie wskazuje na to, żeby podaż gruntów wzrosła. Można powiedzieć, że zapas pozwoleń na budowę jest stosunkowo duży, ale nie w największych miastach. Tam oferta się wyczerpuje, zwłaszcza w przedziale cenowym kwalifikującym do skorzystania z preferencyjnego rządowego programu – dodaje Kirejczyk.

To procedury są problemem

Co o sytuacji mówią szefowie dużych firm deweloperskich i budowlanych? Prezes Grupy Dom Development Jarosław Szanajca przyznał, że w tej chwili premiowane są firmy zdolne do uruchamiania nowych projektów. Nie jest jednak tak, że spółki nie chcą ruszać z inwestycjami, np. obawiając się o trwałość popytu. Byłoby szaleństwem mieć projekt do uruchomienia i tego nie robić przy takim zapotrzebowaniu. To bardziej efekt długich procedur uzyskiwania pozwoleń czy też ograniczenia budżetu, który trudno spiąć.

Szef Unibepu Dariusz Blocher też uważa, że to nie strach blokuje branżę. Trudno szybko odbudować rynek po dwóch latach ostrych spadków, gdy wydłużyły się procedury, banki nie chcą finansować deweloperów, a państwo wspiera tylko popyt, zamiast usprawniać administrację i uwalniać grunty w miastach. 

Jan Dziekoński, założyciel portalu FLTR.pl

Katastrofalny spadek oferty mieszkaniowej stawia pod znakiem zapytania kondycję branży. Niezależnie czy powodem jest: niewiara w trwałość programu „Bezpieczny kredyt” (według szacunków budżet się wyczerpie z początkiem 2024 r.), zbyt wąskie jego oddziaływanie (tylko część mieszkań się kwalifikuje), spadające koszty budowy (premiują odsuwanie w czasie startu budowy wyższą marżą) czy brak pozwoleń na budowę, trudno stwierdzić, że „rewolucyjny” program poprawił sytuację Polaków, czy rozwiązał problemy branży deweloperskiej i budowlanej.

– Życzyłbym sobie, żeby banki szybciej rozpatrywały złożone wnioski w sprawie uzyskania „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” oraz by liczba dostępnych mieszkań była adekwatna do popytu – mówił niedawno minister rozwoju Waldemar Buda. Rynek jednak życzeń polityków nie chce spełniać, tylko realizuje oczywisty scenariusz: popyt się rozpędza, nakręcany dotowanym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” i łagodniejszymi kryteriami zdolności kredytowej. I zderza się z niską podażą mieszkań.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Eksperci o potencjalnym fiasku programu „Na start”
Nieruchomości
Echo Investment i Archicom zwiększają skalę
Nieruchomości
Mieszkań na przeciętną kieszeń jest coraz mniej
Nieruchomości
Warszawa. Akademik z kinem i tarasem widokowym
Materiał Promocyjny
Technologia na etacie
Nieruchomości
Biurowiec Metron w nowych rękach
Materiał Promocyjny
Jak sztuczna inteligencja może być wykorzystywana przez przestępców cybernetycznych?