Wielkie domy dla flipperów

Wielokondygnacyjne domy są przerabiane na mikrokawalerki na wynajem.

Publikacja: 18.06.2023 17:45

Wielkie domy dla flipperów

Foto: Fotorzepa/J.Ostałowski

O sytuacji na rynku domów jednorodzinnych mówią pośrednicy.

Eliza Rudnicka - Wąsińska, dyrektor Freedom Nieruchomości Magdalenka:

Podaż domów na rynku w Warszawie i na obrzeżach systematycznie rośnie. Rynek się ożywił na wiosnę, na co wpływ ma m.in. perspektywa kredytów na 2-proc.

Po nieciekawym dla branży domów z rynku wtórnego okresie (IV kw. 2022 r. i początek I kw. tego roku) wielu właścicieli takich nieruchomości, którzy wstrzymywali się z decyzją o sprzedaży z powodu zastoju na rynku, decyduje się wystawić dom na sprzedaż właśnie teraz.

Część osób musiała oczywiście sprzedać dom jak najszybciej z powodu przytłaczających rat kredytów. Zmuszeni do transakcji klienci nierzadko sprzedawali nieruchomości poniżej ich rynkowej wartości.

Dziś kupujący najczęściej szukają domu pod Warszawą, z dobrym dojazdem i szkołą podstawową czy przedszkolem w okolicy. Są to głównie ok. 30-letni klienci mający dzieci. Kupują na kredyt.

Możliwości finansowe pozwalają im na zakup domu szeregowego lub bliźniaka na ciasno zabudowanych osiedlach zamieszkanych przez rodziny z dziećmi. Kluczowym argumentem jest własny ogródek. W 90 proc. przypadków nie przekracza on powierzchni 200 mkw.

Jest też druga grupa klientów. To osoby 45+, które zostawiają w mieście dorosłe dzieci, a same chcą zaznać ciszy i spokoju poza miastem. To często pracujący zdalnie lub hybrydowo klienci. Szybki dojazd do Warszawy nie jest kluczowy.

Ta grupa nie szuka szeregowców. Wymarzony dom to dom wolnostojący, ewentualnie bliźniak. Działki, na których stoją takie domy, mają średnio 1 tys.-1,5 tys. mkw.

Najczęściej poszukiwane są nieruchomości trzy-, pięciopokojowe, najchętniej z jednym dodatkowym pokojem na parterze (oprócz salonu), pełniącym rolę biura czy pokoju do pracy.

Duży metraż domu nie jest już zaletą. Klienci liczą się kosztami utrzymania nieruchomości. Maksymalna powierzchnia domu to 200 mkw. Duże budynki, powyżej 300 mkw., z co najmniej siedmioma pokojami, budowane w latach 90. na rozległych działkach nie cieszą się dużym zainteresowaniem.

Lata temu takie budynki były budowane z myślą o licznej rodzinie. Ostatecznie zostają w nich dwie osoby.

Takie nieruchomości służą jako hostele czy pokoje pracownicze. Szukają ich flipperzy. Przerabiają budynki na kilka lub kilkanaście małych „kawalerek” na wynajem.

Bardzo ważna jest lokalizacja i połączenie z Warszawą. W podwarszawskich miejscowościach stawka najmu takiej mikrokawalerki przerobionej z dużego domu to ok.1,5 tys. zł miesięcznie plus opłaty.

Zwiększył się budżet na zakup domu. Rok – dwa lata temu zwykle nie przekraczał 1 mln zł. Teraz klienci liczą się z wydatkiem rzędu ok.1,5 mln zł. Częściej też zdarzają się zakupy domu z pełnym wyposażeniem.

W większości są to zakupy gotówkowe lub przy nieznacznym (20-30 proc.) udziale kredytu. Klienci sprzedają mieszkania w Warszawie, a brakującą na zakup domu na przedmieściach kwotę pożyczają w banku.

Ceny domów z drugiej ręki, w przeciwieństwie do mieszkań, długo stały w miejscu. Od kwietnia tego roku zaczęły nieznacznie rosnąć. Średnia cena wykończonego i dobrze zlokalizowanego domu pod Warszawa to ok.1,5-1,7 mln zł.

Klienci większą wagę przywiązują do jakości materiałów wykończeniowych. Wolą zapłacić więcej i mieć np. parkiet zamiast paneli i dachówkę ceramiczną zamiast blachy.

Czytaj więcej

Polacy wybierają małe domy

Marcin Niemyjski, dyrektora oddziału Północ Nieruchomości Białystok:

Polskie społeczeństwo w ciągu ostatnich dwóch dekad wyraźnie się zmieniło. Znajduje to odbicie także w wymaganiach i gustach dotyczących mieszkań. Jeszcze w latach 90. XX w. królowały domy dla rodzin wielopokoleniowych, składające się nierzadko z czterech kondygnacji. Trend zaczął się zmieniać na początku XXI w.

Coraz częściej zaczęły powstawać domy skrojone na potrzeby cztero- , pięcioosobowej rodziny. Nie znaczy to jednak, że powierzchnie tych domów były niewielkie. Ludzie wyprowadzający się z mieszkań zaczęli budować domy o dużym metrażu.

Dziś preferencje klientów są zgoła inne. Największym zainteresowaniem cieszą się domy w zabudowie wolnostojącej o powierzchni do 150 mkw., na działkach o powierzchni 600 – 1 tys. mkw. Nieco mniejszym powodzeniem cieszą się domy w zabudowie bliźniaczej i szeregowej – w tym segmencie królują budynki o powierzchni ok. 80-120 mkw., z działką ok. 200-250 mkw.

Gorzej jest z dużymi domami o powierzchni przekraczającej 200-250 mkw., w cenach powyżej 1,4 mln zł. Podaż takich budynków rośnie, a czas ich sprzedaży zdecydowanie się wydłuża.

Trudności ze sprzedażą, choć z zupełnie innych powodów, dotyczą również wielokondygnacyjnych domów, o których wspomniałem wcześniej. Te budynki nierzadko wymagają pomysłu i kreatywnego podejścia. Jakiś czas temu miałem w ofercie sprzedaży taki budynek zaadaptowany na potrzeby najmu. Na czterech kondygnacjach wyodrębniono 18 pokoi.

Wiesława Capik, dyrektor Oddziału Północ Nieruchomości Bochnia:

Podaż domów w naszym regionie nie rośnie. Popyt jest również ograniczony. Klienci najchętniej wybierają domy nowsze, góra dziesięcioletnie, o powierzchni do 100 mkw. W cenie są nowoczesne rozwiązania. Duże znaczenie mają koszty eksploatacji domu (m.in. ogrzewanie). Niezmiennie ważnym kryterium jest lokalizacja nieruchomości.

Ceny domów z rynku wtórnego od ok. roku utrzymują się na stałym poziomie. Błyskawiczne sprzedaże są rzadkością, choć zdarzają się, jeżeli cena jest niska.

Duże domy znajdują nabywców wśród flipperów, którzy je przerabiają na mniejsze mieszkania - na wynajem lub na sprzedaż. Takie domy są chętnie wynajmowane m.in. przez pracowników z Ukrainy.

O sytuacji na rynku domów jednorodzinnych mówią pośrednicy.

Eliza Rudnicka - Wąsińska, dyrektor Freedom Nieruchomości Magdalenka:

Pozostało 98% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Subskrybuj
Nieruchomości
Mieszkanie bez daniny dla skarbówki
Nieruchomości
Ziemia po zaoranym „Mieszkaniu+”
Nieruchomości
Słono za apartament na lato
Nieruchomości
Polacy wybierają małe domy
Nieruchomości
Tanie kredyty mogą namieszać w najmach
Materiał Promocyjny
Sztuczna inteligencja może być wykorzystywana w każdej branży