Sąd Okręgowy we Wrocławiu wydał wyrok korzystny dla właścicieli lokali użytkowych, którzy byli w konflikcie ze wspólnotą mieszkaniową. Chodziło o sprzedaż alkoholu.
Franciszek i Elżbieta L. oraz Krzysztof S. prowadzili sklepy na parterze, a Waleria Z. restaurację. W jednym z tych lokali sprzedawano alkohol, co przeszkadzało właścicielom mieszkań w tym budynku. Z tego powodu podjęli oni uchwałę, w której zakazali sprzedaży napojów alkoholowych w każdej postaci we wszystkich lokalach usługowych i handlowych położonych na parterze budynku.
Wówczas właściciele sklepów oraz restauratorka wnieśli trzy pozwy do Sądu Okręgowego we Wrocławiu. Ich zdaniem uchwała ograniczała możliwość prowadzenia działalności handlowej. Żądali w pozwie jej uchylenia. Sąd połączył sprawy do wspólnego rozpoznania.
Ich zdaniem na etapie budowy budynku członkowie wspólnoty mieszkaniowej, w tym właściciele lokali mieszkalnych, mieli pełną wiedzę i świadomość, że budynek obejmuje także lokale użytkowe przeznaczone na działalność handlową i usługową. Powodowie zdecydowali się na nabycie swoich lokali, bowiem planowali prowadzenie działalności gospodarczej, obejmującej także sprzedaż napojów alkoholowych.
Krzysztof R. wyjaśniał, że kupując swój lokal na rynku wtórnym, sprzedający zapewniał go, że właściciele mieszkań należący do wspólnoty wyrazili zgodę na sprzedaż napojów alkoholowych. Natomiast o zaskarżonej uchwale, w której wprowadzono zakaz dalszej sprzedaży alkoholu, dowiedział się od zarządcy. Sam nie brał udziału w zbieraniu głosów, nie został bowiem wcześniej o tym fakcie powiadomiony.
Bez ładu i spokoju
W odpowiedzi na pozew wspólnota mieszkaniowa wyjaśniła, że od dłuższego czasu boryka się z problemami związanymi ze sprzedażą alkoholu w sklepie na parterze. Sprzedawcy nie przestrzegają regulaminu porządku domowego utrzymania czystości, ładu i spokoju. Teren wokół budynku jest zaśmiecany butelkami i puszkami po wódce i piwie. W zaułkach spotyka się pijane osoby załatwiające swoje potrzeby fizjologiczne i zaczepiające przechodniów. Dlatego też wspólnota postanowiła podjąć „profilaktycznie" uchwałę, która objęła wszystkie lokale użytkowe.
Sąd Okręgowy we Wrocławiu uchylił uchwałę wspólnoty. Wcześniej ustalił, że spór dotyczy nowego budynku. Osoby, które nabywały lokale, zawierały umowy wyodrębnienia i sprzedaży lokali, które zawierały zapis, w którym kupujący zgodnie oświadczali, że „wyrażają nieodwołalnie i bezwarunkowo zgodę na to, że na parterze budynku będą znajdować się lokalu użytkowe przeznaczonym na cele handlowo-usługowe". Jednocześnie w umowach wyrażali zgodę na przeznaczenie ich na lokal gastronomiczny z napojami alkoholowymi.
Zdaniem sądu okręgowego oznacza to, że każdy z właścicieli podpisujący umowę był świadom tego, że na parterze znajdą się lokale usługowe, w tym sklep spożywczy i restauracja z możliwością sprzedaży alkoholu. W ocenie sądu właściciele lokali użytkowych słusznie twierdzili, że zaskarżona przez nich uchwała narusza ich uzasadniony interes i jest sprzeczna z prawem.
Teraz z darmową dostawą i e‑wydaniem gratis!
Przedstawiciele wspólnoty – podkreślił sąd – podejmując uchwałę, mieli świadomość istnienia pierwotnie wyrażonej zgody na prowadzenie tego typu lokali w budynku. W ich ocenie podmiot, który zgodę otrzymał, uzyskał ją na określonych warunkach, z których się nie wywiązał (pijane osoby, zaśmiecanie). Z tego powodu mogli ją cofnąć, dodawali.
Zmiana warunków
To nie przekonało sądu. Jego zdaniem uchwała narusza interes właścicieli lokali, ponieważ zmienia warunki, na jakich nabyli swoje lokale z zamiarem prowadzenia w nich działalności. W dacie nabycia lokali obowiązywała zgoda wszystkich właścicieli na sprzedaż alkoholu. Nie ulega wątpliwości, że wskutek podjęcia uchwały korzystanie przez powodów z lokali użytkowych zgodnie z ich przeznaczeniem zostało w istotnym zakresie ograniczone.
Co więcej, na mocy tej uchwały właściciele lokali użytkowych utracili możliwość uruchomienia planowanej działalności. Brak zgody wspólnoty uniemożliwił bowiem rozpoczęcie procedury administracyjnej zmierzającej do uzyskania koncesji. Było to dla właścicieli lokali użytkowych krzywdzące, bowiem w dacie ich nabycia dysponowali zgodą członków wspólnoty.
Alkohol może być atutem
Zgoda na sprzedaż napojów alkoholowych jest atutem takiego lokalu. Wpływa bowiem na szersze możliwości wynajmu i wyższą jego cenę. Małżeństwo L. świadomie zapłaciło wyższą cenę za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, by nabyć lokal „uniwersalny". Natomiast Krzysztof S. kupił lokal przede wszystkim dlatego, że miał już zapewnioną możliwość zawarcia umowy najmu z ajentem sklepu.
Wszystko to świadczy o naruszeniu interesu powodów. Zdaniem sądu treść zaskarżonej uchwały wkracza w sferę uprawnień właścicielskich i prowadzi do ograniczeń w korzystaniu z własności zgodnie z wolą i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości.
Osoby trzecie, w tym także członkowie wspólnoty mieszkaniowej, nie mogą ograniczać ich w tym korzystaniu. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Sądu Najwyższego właściciele lokali nie mogą podejmować uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali. Taki zaś charakter ma bez wątpienia zaskarżona uchwała dotycząca zakazu sprzedaży alkoholu.
W zgodzie z ustawą
W ocenie sądu wspólnota nie wykazała, że działalność sklepu sprzedającego alkohol była niezgodna z ustawą o wychowaniu w trzeźwości i przeciwdziałaniu alkoholizmowi. Mogłaby być podstawą cofnięcia zezwolenia na prowadzenie sprzedaży napojów alkoholowych. Jednak incydenty prowadzące do zanieczyszczania części wspólnych nieruchomości nie były na tyle nasilone, by uzasadniały podjęcie takiej uchwały. Ponadto świadkowie zeznawali tylko o pojedynczych interwencjach policji czy straży miejskiej w związku z niewłaściwym zachowaniem spożywających alkohol zakupiony w sklepie.
Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu I C 1264/14.
