Ceny nieruchomości znów szybują w górę, osiągając niebotyczne rozmiary. Ta sytuacja już tradycyjnie napędza zyski deweloperom, a ludzi skazuje na kilkudziesięcioletnie okresy łaski i niełaski banków komercyjnych, w których zaciągają oni kredyty na zakup własnych mieszkań.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym po transformacji ustrojowej wymknęła nam się z rąk i wciąż dryfuje, wywołując rynkowy chaos, obietnice bez pokrycia części polityków, formułowane szczególnie w okresach ubiegania się przez nich o władzę, oraz połowiczne, ale szumnie nagłaśniane programy, które nic pozytywnego nie przynoszą. Przeciwnie: szybkie następstwo w czasie tych niedopracowanych programów, nim którykolwiek z nich zostanie zweryfikowany w praktyce, świadczy, że rządzący nie mają racjonalnego pomysłu, jak zaspokoić głód mieszkaniowy, szczególnie dla rodzin o niskich i średnich dochodach.

Propozycja rozwiązania

Skoro nie potrafimy znaleźć lekarstwa na zło i patologię pustoszące rynek mieszkaniowy w Polsce, to dlaczego nie chcemy skorzystać z wzorców i doświadczeń innych państw, które ten problem skutecznie rozwiązały, tworząc trwałe podwaliny systemowe? Jednym z najważniejszych współczynników tego systemu są kasy budowlane.

Pierwsza taka kasa powstała w Birmingham (Anglia) w roku 1775. Po ponad 100 latach wzorzec angielski zaadaptowały Niemcy, tworząc pierwszą Bausparkasse w Bielefeld w roku 1885.

Bujny rozwój kas budowlanych przypadł na lata 20. ubiegłego wieku i okres po II wojnie światowej. Pojawiły się one wtedy w Austrii, a w latach 60. we Francji. Po roku 1990 powstały również w Czechach, Rumunii oraz na Węgrzech i Słowacji.

Powołane zostały także w Polsce mocą ustawy z 5 czerwca 1997 r. o kasach oszczędnościowo-budowlanych i wspieraniu przez państwo oszczędzania na cele mieszkaniowe (DzU z 1997 r. nr 85, poz. 538).

Niestety, ówczesny wicepremier i minister finansów w ciągu czterech lat swego urzędowania nie znalazł czasu ani chęci do wydania wymagalnych rozporządzeń wykonawczych do ustawy. Stąd nie weszła ona w życie, a kilka kas – w organizację których obok banków PKO BP i BGŻ zaangażowane były również banki spółdzielcze oraz SKOK-i – czekających na możliwość rozpoczęcia działalności musiało się rozwiązać.

Jak to działa w praktyce

Naczelną ideą kas budowlanych jest kształtowanie podstaw jednolitego i spójnego systemu, w tym wprowadzenie mechanizmu oszczędnościowo-kredytowego finansowania mieszkalnictwa dla osób zainteresowanych poprawą swojej sytuacji mieszkaniowej oraz stworzenie ram prawnych dla inwestorów instytucjonalnych wspierających system rozwoju mieszkalnictwa.

Tej idei przyświecają dwa cele zasadnicze: gromadzenie kapitału dzięki umowie systematycznego oszczędzania zawartej na czas określony oraz kredytowanie celów mieszkaniowych, takich jak budowa, zakup, odbudowa, remont, modernizacja domu jednorodzinnego, szeregowego bądź lokalu mieszkalnego, nabycie praw własności, spłata kredytu mieszkaniowego, wniesienie przez członka spółdzielni mieszkaniowej wpłat przeznaczonych na przeniesienie przez spółdzielnię mieszkaniową na rzecz członka prawa własności lokalu mieszkalnego itp.

Pomysł polega na wprowadzeniu systemu oszczędzania na cele mieszkaniowe. Byłby to także sposób na zagospodarowanie 500+. Nie tylko służyłby on budowaniu stabilności budżetu gospodarstw domowych, ale sprzyjałby również bezpieczeństwu kredytowania i był elementem edukacji finansowej społeczeństwa.

Poza tym w dużej mierze uniezależniałby poziom kredytów hipotecznych od stabilizacji depozytów bankowych, które obecnie powierzane są bankom z reguły na lokatach krótkoterminowych. Przewidywalny okres oszczędzania na własne mieszkanie znacznie ograniczyłby więc zagrożenia braku stabilności finansowania portfela kredytowego.

Z analiz Instytutu Badań nad Gospodarką Rynkową wynika, że system kas budowlanych generowałby również od czwartego roku działania dodatkowe wpływy do budżetu państwa z tytułu opłat i podatków związanych z rozwojem budownictwa mieszkaniowego.

Kto mógłby skorzystać

Uprawnione do oszczędzania w kasie budowlanej byłyby zarówno osoby fizyczne, jak i prawne – z tym że tylko tym pierwszym przysługiwałaby premia oszczędnościowa, czyli forma finansowego wsparcia przez państwo w wysokości 15 proc. wkładu oszczędnościowego w pierwszych latach oszczędzania i 10 proc. w latach kolejnych. Zgromadzone depozyty, powiększone o odsetki oraz premię oszczędnościową, stanowiłyby podstawę wypłaty kredytu oszczędnościowo-budowlanego na cele mieszkaniowe.

Zarówno oprocentowanie środków osób oszczędzających, jak i oprocentowanie udzielanych kredytów byłoby stałe w całym okresie obowiązywania umowy. Wysokość udzielanego kredytu nie mogłaby przekroczyć 1,5-krotności wkładu oszczędnościowego powiększonego o odsetki i premię mieszkaniową.

Według danych Związku Banków Polskich w takim systemie uczestniczy 2,8 mln obywateli Czech zrzeszonych w sześciu kasach oszczędnościowo-budowlanych. W pandemicznym roku 2020 wypłacono tam 92 tys. kredytów mieszkaniowych, a w samej Pradze rozpoczęto budowę 5 tys. mieszkań.

W okresie 25 lat funkcjonowania systemu docelowego oszczędzania w Czechach obywatele tego kraju podpisali łącznie 15 mln umów oszczędnościowo-kredytowych. Ponad 50 proc. kredytów hipotecznych jest tam udzielanych przez kasy budowlane.

Działające na Słowacji trzy kasy budowlane prowadzą 1,1 mln rachunków oszczędnościowo-kredytowych. W roku 2020 zawarły 148 tys. nowych umów, wsparły wybudowanie 21 tys. mieszkań. Środki udostępniane przez słowackie kasy budowlane stanowią około 20 proc. środków finansujących w tym kraju rozwój mieszkalnictwa.