Czy program "Mieszkanie plus" zmieni rynek deweloperski? W jakim stopniu będzie rzutował na rynek najmu i wpłynie na rentowność inwestowania w mieszkania na wynajem? Czy w opinii deweloperów rządowe propozycje mogą spowodować spadek sprzedaży nowych mieszkań? Sondę prezentuje serwis nieruchomości Dompress.pl.

Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp:

Według różnych raportów w Polsce brakuje ok. miliona mieszkań. Trzeba więc kilku lat ciężkiej pracy - zarówno deweloperów, jak i rządu poprzez różne programy wsparcia, aby tę lukę wypełnić. Co do samego programu "Mieszkanie plus", trudno na razie ocenić jego możliwy wpływ na rynek najmu i rynek sprzedaży mieszkań.

Poza ogólnym zarysem nie znamy żadnych szczegółów. Zgodnie z zapowiedziami rządowy program opiera się na trzech filarach. Pierwszy z nich, co nie będzie miało wpływu na rynek, to budowa mieszkań komunalnych. Drugi to subkonta mieszkaniowe, które mają być dodatkowo premiowane. Największe obawy budzi trzeci filar, czyli budowa mieszkań na wynajem, w którym stawki najmu mają być na poziomie 10-20 zł za mkw.

Wioletta Kleniewska, dyrektor marketingu i sprzedaży w Polnord:

"Mieszkanie Plus" może na pewno rozruszać rynek najmu. Program ma wspierać osoby, których nie stać na zakup własnego lokalu. Nie są to więc nabywcy mieszkań, które oferują deweloperzy. Program nie będzie miał wielkiego wpływu na rynek pierwotny. Trzeba też pamiętać o silnie zakorzenionej potrzebie posiadania lokalu na własność. Ten sposób myślenia nie zmieni się diametralnie ani z dnia na dzień ani nawet w ciągu najbliższych kilku lat.

Małgorzata Ostrowska, członek zarządu oraz dyrektor pionu marketingu i sprzedaży J.W. Construction Holding:

Nie boimy się programu "Mieszkanie plus". Jego beneficjenci będą raczej wynajmowali mieszkania, a nie kupowali je na własność. Rządowe propozycje skierowane są do osób, które nie mają ani oszczędności, ani zdolności kredytowej, a to nie są nasi klienci. Wiele osób zainteresowanych kupnem mieszkania woli zainwestować w nieruchomości o wyższym standardzie. Program nie zmniejszy zainteresowania zakupem mieszkań.

Mirosław Bednarek, prezes zarządu Matexi Polska:

Program "Mieszkanie plus" z pewnością będzie miał istotny wpływ na kształt rynku mieszkaniowego w Polsce. Jest jednak zbyt wcześnie, by prognozować, jakie dokładnie zmiany przyniesie i w jakim czasie.

Adrian Potoczek, dyrektor sprzedaży w Wawel Service:

Program "Mieszkanie plus" nie zmieni radykalnie sytuacji na rynku najmu. Nie powinien wpłynąć na rentowność inwestowania w nieruchomości ani też spowodować spadku sprzedaży nowych mieszkań. Mieliśmy już doświadczenia z mieszkaniami z tzw. przydziału i Polacy raczej nie będą chcieli tego powtarzać.

Przyzwyczailiśmy się do posiadania mieszkania na własność. Nie bez powodu utarło się powiedzenie „ciasne, ale własne". Propozycja rządu skusi więc prawdopodobnie tylko te osoby, które nie planowały nabycia mieszkania na rynku pierwotnym. Nie ma pewności, czy lokale z programu "Mieszkanie plus" będą w stanie zagwarantować odpowiedni standard. Nasi klienci w większym stopniu oczekują kontynuacji programów wspierających osoby planujące zakup mieszkania na własność, jak program "Mieszkanie dla młodych".

Tomasz Sujak, członek zarządu Archicom:

Dotychczasowe programy mieszkaniowe jak "Rodzina na swoim", "Mieszkanie dla młodych", TBS, sygnowane przez kolejne rządy odbywały się zwykle przy udziale deweloperów. Także prowadzony przez Bank Gospodarstwa Krajowego program mieszkań na wynajem w zakresie procesu inwestycyjnego jest realizowany przez spółki deweloperskie. Nie znamy jeszcze szczegółów programu "Mieszkanie plus".

Historia pokazuje jednak, że dotychczasowe inicjatywy w postaci programów rządowych stanowiły uzupełnienie oferty rynkowej, nie zaś zagrożenie dla deweloperów. W Polsce nadal jest za mało mieszkań. Szacujemy, że brakuje ok. 2 mln lokali. Te dostępne nie zawsze odpowiadają klientom ze względu na lokalizację, parametry, stan techniczny.

Z jednej strony potrzebne są programy wsparcia, takie jak "Mieszkanie plus", które umożliwią osobom mniej zamożnym uzyskanie pierwszego mieszkania. Z drugiej strony popyt na większe i bardziej komfortowe mieszkania także będzie się sukcesywnie zwiększał.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest:

Program "Mieszkanie plus" ma być skierowany do osób, które nie mają zdolności kredytowej na zakup własnej nieruchomości oraz do tych, dla których stawki najmu są zbyt wysokie w porównaniu do zarobków. W pewnym stopniu program może zmienić sytuację na rynku najmu, ale jego wpływ nie będzie znaczący.

Trzeba wziąć pod uwagę, że rządowe mieszkania będą powstawały na gruntach należących do Skarbu Państwa, które mają różne, niekoniecznie dobre adresy. Mogą nie spełniać oczekiwań większości osób. Poza tym ze względu na tanie budowanie prawdopodobnie będzie to niski standard, co też nie każdemu będzie odpowiadać.

Sprzedaż mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach w budynkach o dobrym standardzie w perspektywie kilku lat powinna pozostać na stabilnym poziomie.

Eryk Nalberczyński, dyrektor ds. sprzedaży w Lokum Deweloper:

Nie ma informacji, na jakich działkach i gdzie będą powstawać państwowe inwestycje. Nieznana jest także data wejścia programu w życie. Rząd obiecuje stawki o 40-50 proc. niższe od rynkowych, dlatego można przypuszczać, że osiedla będą zlokalizowane na obrzeżach miast i będą skierowane do osób ze skromniejszym budżetem.

Nasze projekty charakteryzuje inny standard budownictwa, który nie jest zbieżny z założeniami programu. Osiedla zlokalizowane są w centrum miasta, a ich cechą charakterystyczną jest podwyższony standard. Wprowadzenie programu "Mieszkanie plus" nie powinno znacząco obniżyć popytu na tego typu nieruchomości.

Jacek Bielecki, dyrektor ds. rozwoju i jakości Marvipol:

Zgodnie z zapowiedziami program "Mieszkanie plus" ma być skierowany do osób, które nie mogą uzyskać kredytu, czyli innej grupy niż nasi klienci. Przez to nie będzie miał wpływu na rynek deweloperski.

Zarówno dość odległy termin realizacji, ponieważ pierwsze mieszkania mogą pojawić się w końcu 2019 roku, jak i nieznaczny w porównaniu do potrzeb zakres programu nie wpłynie znacząco na rynek najmu. W krajach o stabilnej gospodarce podstawą zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych są prywatne zasoby czynszowe.

I tylko rozwój prywatnego, realizowanego przez zorganizowany kapitał rynku najmu może rozwiązać problem dostępności mieszkań.

Zuzanna Kordzi, dyrektor ds. handlowych w ECO Classic:

Program "Mieszkanie plus" z pewnością wpłynie na rynek. Będzie stanowił konkurencję dla mieszkań popularnych. Na razie jednak trudno prognozować, jaki to będzie wpływ, ponieważ nie są znane szczegóły programu.

Prawdopodobnie obejmie osoby z dość niskimi dochodami, czyli takie, które nie mają zdolności kredytowej. Nie należy jednak oczekiwać, że za wymienianą przez rząd cenę mkw. będzie można mieć produkt wysokiej jakość. Prawdopodobnie będą to budynki o niskim standardzie, bez wielu elementów wyposażenia.

Jeżeli koszt budowy nie będzie uwzględniał kosztu gruntu, albo budowy miejsc postojowych, program "Mieszkanie plus" nie będzie stanowił uczciwej konkurencji wobec inwestycji deweloperskich.

Marcin Mielcarz, wiceprezes zarządu Grupy Inwest:

Wbrew wielu pesymistycznym prognozom ekonomicznych podchodzimy ze spokojem do zapowiedzi spadku cen mieszkań w związku z planowanym wprowadzeniem programu "Mieszkanie plus".

Zbyt mało jeszcze wiemy, jakie będą jego szczegółowe założenia i wytyczne. Na pewno objęty będzie pewnymi limitami i warunkami brzegowymi. Wspomina się że jego beneficjentami będą rodziny wielodzietne z niskimi dochodami, a przecież grupa osób poszukujących mieszkań jest znacznie szersza.

Wydaje się zatem, że wpływ programu na rynek deweloperski będzie podobny do tego, jaki możemy obserwować w przypadku projektu "Mieszkanie dla młodych". Program "MdM" ma znaczenie tylko dla części deweloperów, którzy oferują mieszkania, które obejmuje limit cenowy przyjęty w poszczególnych miastach.

Podobnie było z naszymi inwestycjami. Jedynie pojedyncze lokale spełniają kryteria programu.

Sylwester Wybranowski, dyrektor sprzedaży deweloperskiej w Mennica Polska:

Efektów tego rządowego programu nie jesteśmy w stanie precyzyjnie przewidzieć, a to dlatego, że jest on na etapie planowania. Mieszkania na wynajem powstaną raczej na obrzeżach miast. Proces "regeneracji" takich obszarów do poziomu atrakcyjnej miejskiej przestrzeni to raczej daleka perspektywa.

Przyjmując jednak wszystkie znane parametry programu "Mieszkanie Plus", pokusiłbym się o stwierdzenie, że powstanie podobna wersja znanego nam dzisiaj rynku wynajmu mieszkań, nie dojdzie natomiast do przekształcenia tego rynku. Życzyłbym sobie i nam wszystkim, aby przy tej okazji pojawiły się rozwiązania prawne, które wyeliminują pewne absurdy, jakie możemy dzisiaj obserwować na rynku wynajmu mieszkań.

Bardzo ostrożnie podchodziłbym do oceny wpływu programu "Mieszkanie plus" na rentowność realizowanych dziś projektów na wynajem. Są to inwestycje skierowane do zupełnie innej grupy docelowej aniżeli grupa docelowa ograniczona barierami wejścia proponowana przez rząd.

Niewykluczone, że lokalnie, w dzielnicach miast lub w mniejszych miastach, gdzie takie mieszkania powstaną, ceny ulegną zmianie.

Yael Rothschild, prezes zarządu Mill-Yon:

Wciąż nie wiadomo, kto będzie beneficjentem programu i czy warunki zaoferowane jego odbiorcom będą na tyle atrakcyjne, że przyciągną chętnych i tym samym zmienią kształt rynku. Wiele zależy też od liczby mieszkań, jakie miałyby być dostępne w ramach programu i od tego, w jakim czasie one powstaną. Kolejne pytania dotyczą lokalizacji i jakości mieszkań dostępnych w programie oraz warunków wykupu lokali na własność.

Być może program "Mieszkanie plus" spowoduje polaryzację rynku deweloperskiego w kierunku osiedli o wyższym standardzie. Zaś osiedla na obrzeżach miast, gdzie główną zachętą jest cena, faktycznie zyskają konkurencję w postaci tanich mieszkań na wynajem. Trzeba też wziąć pod uwagę, że wszystkie pomysły tego typu, choć idą w dobrym kierunku, nie dotykają istoty sprawy.

Dopóki nie poprawi się rynek pracy, zarówno jeśli chodzi o liczbę miejsc pracy, jak i poziom zarobków oraz poczucie bezpieczeństwa, własne M będzie nieosiągalne dla wielu osób.

Ewa Skibińska, dyrektor marketingu RED Real Estate Development:

Skutki programu mogą się pojawić dopiero po 2018 roku. Warto jednak pamiętać, że grupa docelowa nabywców mieszkań, które oferujemy w naszych inwestycjach, jest inna. Program skierowany jest do osób, które nie mają zdolności kredytowej.

Dlatego prawdopodobnie większy wpływ na rynek w rocznej, czy dwuletniej perspektywie będzie miała wysokość obowiązkowego wkładu własnego, zakończenie programu "MdM" oraz sytuacja związana z inflacją i wysokością stóp procentowych.

Program nie jest zagrożeniem dla rynku nieruchomości premium. Choć był długo oczekiwany i wydaje się być nowością na rynku, to jednak nie powinien mieć wpływu na zmniejszenie się liczby klientów zainteresowanych kupnem mieszkań z wyższej półki.

Ewelina Krosta, reprezentująca WAN:

Trudno jest przewidywać, co zdarzy się w przyszłości, kiedy program "Mieszkanie plus" zacznie działać, ale obawiamy się, że może mieć niekorzystny wpływ na sprzedaż mieszkań.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa:

Program zaktywizuje pewną grupę osób, które dotychczas nie miały możliwości zdobycia nowego mieszkania. Jednak dopiero po kilku miesiącach obowiązywania programu będziemy mogli stwierdzić, jaki ma wpływ na rynek. Należy wziąć pod uwagę, że ostatni okres to czas rekordowej sprzedaży nowych mieszkań i w pewnym momencie może ona delikatnie wyhamować.

Nie przewidujemy jednak, aby było to bezpośrednio związane z wprowadzeniem programu "Mieszkanie plus". Należy także zwrócić uwagę, że rynek warszawski sprzyja inwestowaniu w zakup lokali na wynajem i ta sytuacja w najbliższym czasie na pewno się nie zmieni.