Choć inwestorów szukających okazji nie brakuje, to wcale nie jest łatwo sfinalizować transakcję. Szczególnie że właściciele lokali w Warszawie nie są skłonni do obniżania ceny. Z danych Metrohouse wynika, że jedynie w co dziesiątej sprzedawanej ofercie można było wynegocjować więcej niż 5-proc. upust.

Ostra rywalizacja

– Średni czas sprzedaży mieszkania w ostatnich tygodniach wyniósł prawie cztery i pół miesiąca. Wprawdzie jest to okres porównywalny do minionych, ale wiosenne przyspieszenie dawało pewne nadzieje na skrócenie procesu sprzedaży. Jak widać, nadzieje te okazały się mrzonką – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse Franchise SA.

Najlepsze szanse na szybką sprzedaż w stolicy mają lokale w cenie do 400 tys. zł. Aż 70 proc. mieszkań zmieniających właściciela w Warszawie w ciągu miesiąca miało maksymalnie taką cenę.

– Dość przeciętne tempo sprzedaży na rynku wtórnym to między innymi poboczny efekt ekspansji deweloperów. W miejscach, gdzie deweloperzy szczególnie intensywnie prowadzą sprzedaż swoich inwestycji, np. na Białołęce, Bielanach czy na Woli, tradycyjny rynek wtórny musi ostro rywalizować z propozycjami deweloperskimi – opowiada Marcin Jańczuk.

Natężenie tego pojedynku zależy od stopnia zaangażowania deweloperów na danym obszarze. Zdaniem pośredników natężenie zainteresowania rynkiem pierwotnym dodatkowo wzmaga szansa na uzyskanie dopłat w ramach „Mieszkania dla młodych", co w przypadku niskich limitów na rynku wtórnym jest dość interesującą perspektywą. Deweloper chętniej i łatwiej obniży cenę niż pojedynczy właściciel lokalu.

Ile może utargować nabywca lokum w stolicy?

– Średni poziom negocjacji wynosił w ostatnich tygodniach 2,3 proc., co oznacza, że tyle procentowo można było utargować w ostatecznych rozmowach o cenie, w porównaniu z ostatnią ceną ofertową za lokum – mówi Marcin Jańczuk.

Jego zdaniem to niewiele, jeśli spojrzymy na wynik w kontekście niezbyt korzystnego czasu sprzedaży. Należy jednak pamiętać, że sprzedający podczas całego procesu sprzedaży nawet kilkakrotnie obniżają cenę sprzedawanego mieszkania, a pierwsza cena ofertowa nie do końca odzwierciedla realną wartość nieruchomości.

W ostatnich tygodniach pośrednicy sieci Metrohouse Franchise nie zanotowali spektakularnych obniżek cen przy stoliku negocjacyjnym. Dane transakcyjne wskazują, że jedynie przy co dziesiątym sprzedawanym M można było wynegocjować więcej niż 5 proc. zaproponowanej ceny ofertowej.

Na skuteczność w negocjacjach nie wpływały znacząco ani wielkość mieszkania, ani lokalizacja. Łatwiej było uzyskać dobrą cenę za lokum w starszym budownictwie, podczas gdy właściciele mieszkań oddanych do użytku w ostatniej dekadzie byli bardziej stanowczy w negocjacjach.

W ostatnich tygodniach szczególnie duży ruch transakcyjny widoczny był na Bemowie, Woli, Mokotowie i Białołęce. – We wszystkich tych lokalizacjach atutem jest dużą różnorodność produktów mieszkaniowych, przez co istnieje możliwość zakupu zarówno w cenach z poziomu ekonomicznego, jak i wyższego pułapu. Nieco mniej niż zwykle transakcji przeprowadzono w Śródmieściu i na Ursynowie – wylicza Marcin Jańczuk.

Ile kosztują mieszkania

Z wrześniowego zestawienia cen transakcyjnych wynika, że być może w Łodzi odwrócił się kilkumiesięczny trend spadku cen. Średni koszt zakupu mkw. przekroczył 3,5 tys. zł. Czy tak już zostanie?

Zdaniem pośredników trudno przesądzać, bo w ostatnich transakcjach istotny udział stanowiły mieszkania z nowszego segmentu, co może mieć przełożenie na kształtowanie się średnich cen. Przeciętnie za mieszkanie w Łodzi nabywcy płacili obecnie 184 tys. zł.

– W grupie miast, w których ceny nieznacznie wzrosły od ostatniego notowania, znajdują się Poznań i Warszawa. W pierwszym z nich po znacznej obniżce sprzed miesiąca średnie ceny delikatnie wzrosły do poziomu 4983 zł za mkw. Nadal jednak jest to poziom niższy niż 5000 zł, czyli znacznie – podaje Marcin Jańczuk.

Z kolei w Warszawie za mkw. lokum z drugiej ręki nabywcy płacili 7334 zł, czyli niemal tyle samo, co przed rokiem.

W Gdańsku ceny obniżyły się do poziomu 5415 zł za mkw., w Gdyni zaś nieznacznie wzrosły, do 5343 zł.

– Miastami, w których nie odnotowaliśmy znaczących zmian cen – poniżej 1 proc. – są Kraków i Wrocław. W pierwszym z nich za mkw. klienci płacili 5951 zł, czyli o 2,4 proc. mniej niż przed rokiem. Natomiast we Wrocławiu średnia cena to 5452 zł, czyli o 1,2 proc. więcej niż rok temu – podaje Marcin Jańczuk.