Projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego: koniec konsultacji

Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa chce zmienić zasady wypłacania odszkodowań właścicielom i użytkownikom wieczystym wywłaszczonym z nieruchomości. Kwestie te będzie regulował kodeks urbanistyczno-budowlany.

Z jego projektu wynika, że w wypadku inwestycji publicznych to inwestor będzie płacił odszkodowanie wywłaszczonemu a nie skarb państwa, jak to ma miejsce dzisiaj. Chodzi np. o budowę drogi, linię energetyczną czy gazociąg. Dziś są one budowane na podstawie specustaw, po wejściu w życie kodeksu, będą już realizowane w oparciu o jego uregulowania.

Inwestycje publiczne zostaną podzielone na trzy klasy. W pierwszej znajdą się m.in. drogi krajowe i wojewódzkie, linie kolejowe, lotniska użytku publicznego.

Do drugiej zaliczono m.in.: gminne oraz powiatowe drogi publiczne, linie tramwajowe, sieci dystrybucyjne energii energetycznej o napięciu niższym niż 110 kV.

Natomiast w trzeciej kategorii znajdą się inwestycje, które nie mają charakteru liniowego, inne niż wymienione w kategorii drugiej.

Lokalizacja inwestycji celu publicznego klasy I i II będzie dokonywana albo w miejscowym planie, albo w decyzji środowiskowo-lokalizacyjnej, a jeżeli nie wymaga ustaleń środowiskowych – w decyzji zintegrowanej. Inwestycje klasy III będą lokalizowane na podstawie miejscowego planu. Jak sama nazwa wskazuje, decyzja środowiskowo-lokalizacyjna będzie rozstrzygała kwestie związane z ochroną środowiska i lokalizacją inwestycji.

Z dniem, z którym stanie się ostateczna, nastąpi tzw. rezerwacja terenu. Będzie ważna dziesięć lat. W tym czasie inwestor powinien uzyskać zintegrowaną decyzję, która obejmie zgodę inwestycyjną, wywłaszczenie i podział nieruchomości, ustali odszkodowanie, ustanowi tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele inwestycyjne. Decyzje dla pierwszej klasy wydaje wojewoda, dla pozostałych starosta.

Podobnie, jak w wypadku inwestycji publicznych zmienią się zasady wypłacania odszkodowań właścicielom nieruchomości, które straciły na wartości na skutek uchwalenia planu miejscowego. Zgodnie z obecną wersją kodeksu odszkodowanie ma się należeć właścicielom nieruchomości lub użytkownikom wieczystym, gdy miejscowy plan doprowadzi do wygaszenia zgody inwestycyjnej (zastąpi pozwolenie na budowę) lub wprowadzi całkowity zakaz zabudowy, a pieniądze dostaną tylko ci inwestorzy, którzy ponieśli rzeczywistą, realną szkodę, a nie taką na papierze. W ten sposób resort budownictwa chce ukrócić obecną praktykę, gdy inwestor uzyskuje warunki zabudowy, nie planuje jednak niczego budować a decyzja ta służy mu jedynie do żądania odszkodowania.

Dziś kwestie te reguluje art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nimi, jeżeli na skutek uchwalenia miejscowego planu (lub jego zmiany) korzystanie z nieruchomości (lub jej części) w dotychczasowy sposób (lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem) stało się niemożliwe, właściciel albo użytkownik wieczysty może zażądać od gminy odszkodowania albo wykupienia nieruchomości.

Podobne roszczenia przysługują także wtedy, gdy korzystanie z nieruchomości zostało w istotny sposób ograniczone. Przykładowo: obok działki będzie biegła trasa szybkiego ruchu i dojazd do posesji zostanie znacznie ograniczony, na atrakcyjności straci też sklep, który się na niej znajduje.

Przy czym to właściciel (użytkownik wieczysty) sam podejmuje decyzję, z jakiego roszczenia skorzystać. Jeżeli wybierze odszkodowanie, pieniądze otrzyma za rzeczywiście poniesione szkody, a nie za utracone korzyści, np. gdy na skutek budowy trasy doszło do zamknięcia sklepu a właściciel ma problemy ze sprzedażą działki.