Bariery dla inwestorów budowlanych - raport Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Główną barierą dla tych, którzy decydują się na inwestycje budowlane, są warunki zabudowy. Zaledwie 11 proc. jest wydawanych w terminie – wynika z najnowszego raportu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Zawarte w nim dane dotyczą 2016 roku.

Raport PZFD przygotował już po raz siódmy. W wojewódzkich miastach (również w tych z siedzibami sejmików województwa) oraz w Gdyni ocenił m.in. czas oczekiwania na wydawanie warunków zabudowy oraz pozwoleń na budowę a także pokrycie miejscowymi planami. Zbadał też stosunek urzędników do inwestorów.

Najbardziej przyjaznym dla inwestorom miastem okazał się Poznań.

– W porównaniu z szóstą edycją swój wynik poprawił o dwa miejsca. Tuż za nim plasuje się zwycięzca poprzedniego rankingu – miasto Łódź. Swoją obecność w czołówce zaznaczył także Wrocław, zajmując trzecie miejsce – mówi Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD.

Z tego wyniku cieszy się Bogdan Dąbrowski, radca prawny z Urzędu Miasta w Poznaniu.

– Od lat pracownicy systematycznie się szkolą. Są więc na bieżąco z przepisami oraz orzecznictwem. Nieobce są im również cyfrowe mapy. Obsługa wniosków inwestorów idzie więc sprawnie – tłumaczy mecenas Dąbrowski.

Coraz gorzej z warunkami

Z raportu wynika, że około 80 proc. pozwoleń na budowę wydawanych jest na czas (czyli w terminie do 65 dni).

– Nie brakuje także miast, które w każdym przypadku wydają pozwolenia w terminie. Wśród nich znajduje się m.in. Poznań, Opole, Olsztyn, Toruń, Gdynia – mówi dyrektor Płochocki.

Gorzej sytuacja wygląda w wypadku warunków zabudowy, gdzie powodów do narzekań jest więcej. W 2016 r. tylko niespełna 11 proc. takich decyzji zostało wydanych na czas (czyli w terminie do 60 dni, jak przewiduje kodeks postępowania administracyjnego). Natomiast aż 71 proc. urzędnicy wydali w przedziale 60–180 dni, na 20 proc. decyzji trzeba było czekać od 180 dni do roku, a na 3 proc. – powyżej roku. Przykładowo w Białymstoku 20 proc. warunków zostało wydanych w terminie 60 dni, natomiast w Bydgoszczy żaden inwestor nie otrzymał warunków w terminie. Podobnie było w Gdańsku, Katowicach czy Gorzowie Wielkopolskim. Warszawa na tym tle nie wypada najgorzej, bo w 28 proc. wypadków urzędnicy zmieścili się w terminie.

– Niestety, obserwujemy, że z roku na rok z warunkami zabudowy jest coraz gorzej, bo coraz dłużej trzeba na nie czekać – mówi Konrad Płochocki.

Winien system

Skąd tak duże problemy z warunkami zabudowy? Powodów jest wiele.

– Jednym z głównych są liczne odwołania. Na rynku pojawiły się osoby i firmy, które chcą zarobić. Blokują inwestycje licząc, że deweloper pod wpływem nacisku się ugnie. Narasta też fala protestów społecznych – twierdzi dyr. Płochocki.

Podobnie uważa Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska.

– To prawda, że warunki zabudowy są ciągle zaskarżane, nie zawsze słusznie – mówi Bielawski. – Przykładem może być inwestycja Budimexu na Zaspie. Firma kupiła stary pas startowy lotniska i chciała wybudować osiedle. Zaraz zawiązał się Komitet Obrony Zaspy i torpeduje wszystkie decyzje – tłumaczy wiceprezydent. – Inną przyczyną opóźnień są uzgodnienia warunków z innymi urzędami – dodaje. I podaje kolejny przykład, tym razem Dworu Migowskiego.

– Został praktycznie zrównany z ziemią. By zrealizować inwestycję na tym terenie, trzeba zmienić zakres wpisu w rejestrze zabytków. Od miesięcy konserwator zabytków nie może się zdecydować: zrobić to czy nie – mówi wiceprezydent.

PZFD, samorządowcy oraz prawnicy są zgodni, że kolejnym powodem ciągłego wydłużania się czasu oczekiwania na wydawanie warunków zabudowy jest wytyczanie obszaru analizowanego.

– Pozwolenie na budowę jest decyzją związaną. Oznacza to, że jeżeli inwestor spełnia wszystkie wymagania stawiane przez przepis, urzędnik musi wydać pozwolenie – mówi Konrad Młynkiewicz, radca prawny oraz dyrektor Działu Prawa Administracyjnego w kancelarii Sadkowski i Wspólnicy. – W wypadku warunków jest inaczej. Wytycza się obszar analizowany wokół inwestycji i bada, czy nawiązuje ona do sąsiedniej zabudowy, a to niestety potrafi trwać długie miesiące – tłumaczy mec. Młynkiewicz.

PZFD widzi jednak wyjście z sytuacji. – Trzeba ograniczyć drastycznie liczbę stron biorących udział w postępowaniu kończącym się wydaniem warunków oraz wzorem pozwoleń na budowę wprowadzić 500 zł za każdy dzień zwłoki. To w praktyce działa – przekonuje dyrektor Płochocki.

Z planami lepiej

PZFD chwali w raporcie miasta za miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. – O 5 proc. wzrosło pokrycie planami w porównaniu z latami ubiegłymi. To dużo. Uchwalenie planu nie jest przecież takie proste – ocenia dyrektor Płochocki.

Z raportu PZFD wynika, że przeciętne pokrycie planami w badanych miastach wynosi obecnie 40,84 proc. Najwyższą wartość osiągnął Gdańsk – 64,68 proc., a najniższą Zielona Góra – zaledwie 15,70 proc. W innych miastach wygląda to podobnie, np. w Olsztynie – 57 proc., Łodzi – 16,04 proc., w Szczecinie 49,89 proc., w Poznaniu – 42 proc., a w Lublinie – 51,30 proc.

64,6 proc.  powierzchni Gdańska ma plany zagospodarowania przestrzennego, to rekord wśród dużych miast

80 proc.  pozwoleń na budowę wydano w terminie przewidzianym w prawie budowlanym – czyli 65 dni