Zmiana celu prawa użytkowania wieczystego - przepisy

Niektóre miasta każą sobie słono płacić za zmianę przeznaczania działki oddanej w użytkowanie wieczyste. Winna jest luka w prawie.

Przeciwko temu protestują deweloperzy. Chcą zmian w przepisach. Popierają ich prawnicy.

Chcesz budować, to płacz i płać

Chodzi o tereny należące dziś do miast. W czasach PRL powstawały na nich (lub miały powstać) zakłady przemysłowe. Taki też cel przewidywały zawierane wówczas umowy ustanawiające prawo użytkowania wieczystego do tych gruntów.

– Obecnie te rejony miast straciły charakter przemysłowy i dominuje tam zabudowa usługowo-mieszkaniowa. Tak stało się m.in. w wypadku warszawskiej dzielnicy Wola – wyjaśnia Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Deweloperzy kupują więc działki poprzemysłowe z zamiarem wybudowania bloków. Następnie występują o zmianę celu, na jaki w przeszłości ustanowiono prawo użytkowania wieczystego.

Okazuje się, że to nie takie proste i dużo kosztuje.

– Tymczasem władze Krakowa oraz Warszawy żądają od deweloperów w zamian za zmianę celu prawa użytkowania wieczystego wysokich opłat. Pierwsi chcą 25 proc., a drudzy – 12,5 proc. wartości nieruchomości. Przy czym Kraków stawia tego typu żądania tylko w wypadku nieruchomości nieobjętych miejscowym planem, a stolica w stosunku do wszystkich – twierdzi dyrektor Płochocki.

Różna praktyka aglomeracji

Taką praktykę potwierdza warszawski ratusz.

– Wpłata przez użytkownika wieczystego kwoty 12,5 proc. aktualnej wartości nieruchomości to jeden z warunków, który trzeba spełnić przy zmianie umowy użytkowania wieczystego – wyjaśnia Bartosz Milczarczyk z Urzędu Miasta w Warszawie.

Nie wszystkie jednak miasta pobierają opłatę.

– W Gdańsku zmieniamy cel, na jaki ustanowiono prawa użytkowania wieczystego. Pod warunkiem że inwestor wcześniej otrzyma ostateczne pozwolenie na budowę – mówi Wiesław Bielawski, wiceprezydent Gdańska. – Nie pobieramy z tego tytułu opłat, bo prawo nam na to nie pozwala – dodaje wiceprezydent Bielawski.

Ale niektóre miasta pobierają opłatę, bo według nich prawo im tego nie zabrania.

– Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie reguluje wprost kwestii zmiany celu użytkowania wieczystego. Mówi jedynie o zmianie stawek rocznej opłaty z 3 na 1 proc. – tłumaczy Rafał Dębowski, adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości.

– Problemem zajmował się Naczelny Sąd Administracyjny i najpierw uchylił uchwałę władz Warszawy podjętą w tej sprawie, a następnie zarządzenie. Podobne wyroki zapadały w wypadku Krakowa. Efekt tego jest taki, że obecnie opłaty pobiera się w ramach porozumienia między miastem a deweloperem – opowiada dyrektor Płochocki. – Jeżeli się deweloper na to nie zdecyduje, wówczas władze miasta zaskarżają pozwolenie na budowę wydane dla danej inwestycji, nie można więc ruszyć z budową przez wiele lat – mówi Konrad Płochocki.

A może tak zmiana przepisów

Prawnicy uważają, że problem może rozwiązać tylko nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami.

– Na podstawie tej ustawy użytkownikowi wieczystemu powinno przysługiwać roszczenie o zmianę celu prawa użytkowania wieczystego. Natomiast ewentualne stawki opłat z tego tytułu powinny wynikać z przepisów, a nie z jednostronnych decyzji właściciela gruntów, czyli najczęściej miasta – podkreśla mec. Rafał Dębowski.

1,7 mln użytkowników wieczystych nieruchomości jest według szacunków w Polsce