Gdy z najmem pójdzie coś nie tak

Andrzej Lulka, radca prawny w kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy:

Zawierając umowę najmu, strony pragnęłyby zakładać, że ich współpraca przebiegnie wzorcowo i bez zakłóceń: najemca będzie wykorzystywał lokal zgodnie z przeznaczeniem, a wynajmujący będzie otrzymywał uzgodniony czynsz i opłaty dodatkowe. Niekiedy jednak życie weryfikuje te idealistyczne założenia.

Bywa, że w związku z niewykonywaniem przez jedną ze stron zobowiązań, konieczne jest rozwiązanie siłowe. Wtedy właśnie korzystamy z zabezpieczeń, które w obecnych realiach rynkowych przewiduje już w zasadzie każda umowa najmu komercyjnego.

Spotyka się kilka sposobów zabezpieczenia roszczeń. Ich stosowanie uzależnione jest od wielu czynników – przede wszystkim od potencjału finansowego najemcy. Oczywiście z uwagi na charakter umowy najmu zabezpieczenia ustanawiane są zwykle na rzecz wynajmującego. W praktyce najczęściej występują: gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe, kaucje oraz oświadczenia o poddaniu się egzekucji.

Gwarancja bankowa jest zobowiązaniem banku do zapłaty na rzecz wynajmującego kwoty nieprzekraczającej sumy gwarancyjnej, określonej w gwarancji. Gdyby najemca nie dokonał płatności określonej kwoty wynikającej z umowy najmu, wynajmujący może zwrócić się o zapłatę takiej samej kwoty do banku-gwaranta. Niewątpliwą zaletą tego zabezpieczenia, z punktu widzenia wynajmującego, jest jej tzw. abstrakcyjność. Jeżeli np. okazałoby się, że ogłoszona została upadłość najemcy, nie ma to wpływu na wypłatę. Gwarancja bankowa jest atrakcyjna również dla najemców, ponieważ pozwala uniknąć bezpośredniego angażowania ich środków finansowych – inaczej niż w przypadku kaucji. Wynajmujący, który zamierza zabezpieczyć gwarancją bankową płatności wynikające z umowy najmu, powinien zadbać o to, aby ta była tzw. gwarancją „trójprzymiotnikową". A więc by była płatna na pierwsze żądanie, bezwarunkowa oraz nieodwołalna.

Ze względu na łatwość ustanowienia powszechnie występującym w obrocie zabezpieczeniem roszczeń z umowy najmu, w szczególności w odniesieniu do niewielkich lokali, jest kaucja gwarancyjna. Nie jest to instytucja uregulowana w przepisach, postanowienia umowy najmu powinny zatem w sposób wyczerpujący regulować kwestie związane z wniesieniem kaucji, sposobem postępowania z kaucją, zaspokojeniem się wynajmującego oraz jej zwrotem na rzecz najemcy. Najczęściej spotykanym sposobem wniesienia kaucji jest przekazanie wynajmującemu określonej kwoty pieniężnej (np. równowartości kwoty trzymiesięcznego czynszu brutto). W odróżnieniu od gwarancji bankowej kaucja jest ściśle związana ze stosunkiem najmu, co skutkuje tym, że wygaśnięcie zabezpieczonej wierzytelności powoduje brak możliwości zaspokojenia się wynajmującego z kaucji. Ponadto z natury rzeczy wniesienie przez najemcę środków pieniężnych tytułem kaucji pozbawia go możliwości korzystania z nich (np. ich zainwestowania), co z punktu widzenia najemcy należy uznać za wadę. Z drugiej strony wpłata kaucji nie wymaga poniesienia dodatkowych kosztów oraz udziału osób trzecich (np. banku, jak w przypadku gwarancji bankowej), a w razie braku podstaw do zaspokojenia się wynajmującego z kaucji, jest zwracana najemcy.

Ciągnące się przez długie lata postępowania sądowe związane z najmem sprawiły, że wynajmujący coraz częściej korzystają ze środków prawnych, umożliwiających sprawne i efektywne kosztowo „przymuszenie" najemcy do prawidłowego wykonywania jego obowiązków wynikających z umowy. Mowa o oświadczeniach o poddaniu się egzekucji składanych przez najemców w formie aktu notarialnego, w trybie art. 777 par. 1 pkt 4 i 5 k.p.c. Oświadczenia dotyczą najczęściej zwrotu lokalu po zakończeniu najmu, natomiast te składane zgodnie z art. 777 § 1 pkt 5 dotyczą obowiązku zapłaty na rzecz wynajmującego kwoty w pewnej maksymalnej wysokości w związku z łączącą strony umową najmu. Niewątpliwą zaletą dysponowania przez wynajmującego ww. oświadczeniami najemcy (dłużnika) jest możliwość uzyskania klauzuli wykonalności zobowiązania objętego oświadczeniem, bez konieczności prowadzenia żmudnego i kosztownego postępowania sądowego. Idziemy z takim oświadczeniem do sądu tylko po klauzulę wykonalności, co trwa krótko, a potem już do komornika.

Aby zapewnić sobie uzyskanie klauzuli wykonalności, wynajmujący powinien się upewnić, że oświadczenie złożone w trybie art. 777 § 1 pkt 4 k.p.c. zawiera termin, w którym najemca powinien wykonać swoje zobowiązanie, a oświadczenie złożone w trybie art. 777 § 1 pkt 5 k.p.c. zawiera termin, w którym wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. —oprac. Anna Krzyżanowska

Najem, Dzierżawa

Andrzej Lulka, radca prawny w kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy:

Pozostało 92% artykułu