Jak pisaliśmy w „Nieruchomościach" w połowie grudnia, loggie i tarasy stały się ofiarami przepisów określających, jak powinno liczyć się współczynnik intensywności zabudowy. Jest to jedna z ważniejszych informacji zawartych w planie miejscowym. Określa bowiem, jaka powinna być minimalna oraz maksymalna powierzchnia użytkowa obiektu na danej działce. Jeśli inwestor wybierze projekt budynku, który przekracza wartości określone tym współczynnikiem, nie otrzyma pozwolenia na budowę.

– Od września 2021 roku obowiązują przepisy, które powodują, że deweloperom po prostu nie opłaca się budować balkonów, tarasów i loggii. Przypomnijmy, że inwestor, kupując działkę, nie płaci za samą jej powierzchnię, ale za każdy metr kwadratowy powierzchni użytkowej, jaki może powstać w przyszłej inwestycji. Dotychczas do powierzchni całkowitej nowego budynku nie wliczano balkonów czy tarasów. Dziś powierzchnie, które nie są zabudowane stałymi przegrodami, są już wliczane – wyjaśniał wtedy architekt Mariusz Ścisło, pełnomocnik zarządu głównego Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) ds. legislacji.

Chodzi o reguły wprowadzone rozporządzeniem ws. szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego, które nakazują, by przy liczeniu intensywności zabudowy brać pod uwagę normę budowlaną PN-ISO 9836. Zgodnie z nią powierzchnia całkowita budynku jest sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku. Jako kondygnacje wedle normy mogą być zaś traktowane kondygnacje całkowicie lub częściowo poniżej poziomu terenu, kondygnacje powyżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe.

Dlatego też środowisko architektów zaapelowało o wprowadzenie korekt do przepisów. W piśmie do Ministerstwa Rozwoju i Technologii (MRiT)SARP wskazało, że nagła zmiana reguł spowodowała, iż z dnia na dzień inaczej należy interpretować zapisy uchwalonych kilka lat temu planów miejscowych, których autorzy określając takie a nie inne wskaźniki intensywności zabudowy byli przekonani, że nie będzie się do nich wliczać powierzchni niezakrytych.

„Wprowadzenie interpretacji, że »loggie, poddasza, tarasy, tarasy na dachach, kondygnacje techniczne i kondygnacje magazynowe« kształtują intensywność zabudowy, oznacza, że inwestorzy po 19 września 2021 r. tracą na danym terenie możliwość uzyskania o ok. 15–20 proc. zakładanej według miejscowego planu powierzchni użytkowej, co przekłada się na wzrost ceny mkw. PUM (powierzchni użytkowo-mieszkalnej – red.) i spadek podaży mieszkań na objętych planami miejscowymi, przygotowanych inwestycyjnie terenach" – podkreślono.

Wszystko wskazuje jednak na to, że MRiT się zreflektowało. W odpowiedzi na pytania „Nieruchomości" podkreślono, że trwają prace nad nowelizacją ustawy o planowaniu przestrzennym.

– W wyniku analizy przesłanych do tej pory opinii rozważamy kompleksowe rozstrzygnięcie kwestii intensywności zabudowy, podnoszone również przez SARP. Ministerstwo rozważa wprowadzenie definicji tego pojęcia, biorąc jednocześnie pod uwagę spójność z pozostałymi przepisami oraz mając na celu racjonalne wykorzystanie działki, optymalizację nakładów na budowę infrastruktury społecznej i technicznej, a także ochronę walorów środowiska – wskazała Emilia Komar z biura prasowego resortu.