Odpowiedzialności nawet do ośmiu lat pozbawienia wolności podlegać będzie inwestor domku jednorodzinnego do 70 mkw. powierzchni zabudowy, który wbrew prawdzie zadeklaruje, że zamierza budować w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Ma to być tama dla tych, którzy w szykowanych przez rząd w Polskim Ładzie ułatwieniach budowlanych mieliby szukać sposobu na biznes.

Dużo pytań

– Przykładanie instrumentu prawa karnego w postaci art. 233 k.k. do oświadczeń woli dotyczących zdarzeń, które nastąpią w przyszłości, jest niedorzeczne. Na początku nie wiemy przecież, czy uda nam się zakończyć budowę, w jej trakcie inwestor może też umrzeć. Co wtedy? – komentuje adwokat Radosław Baszuk.

– To kolejny przykład legislacyjnego niechlujstwa motywowanego bezrefleksyjnym dążeniem do penalizacji wszystkich możliwych przejawów ludzkiej aktywności – dodaje.

Czytaj więcej

Mieszkanie bez wkładu własnego i dom bez pozwolenia. Rząd przyjął projekt

– Oświadczenie o tym, że budowa prowadzona jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, to przepis kuriozalny. Jak długo ma istnieć taki zamiar? Czy zamiar wystarczy w chwili rozpoczęcia budowy i składania oświadczenia, czy inwestor może zmienić zdanie? Co w sytuacji, gdy budowa prowadzona jest w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, a po jej zakończeniu plany się zmienią? Jeśli tak, to czy inwestor musi zamieszkać w budowanym budynku i jak długo? Co w sytuacji, gdy inwestor, z uwagi na problemy z obsługą kredytu lub inne czynniki niezależne, będzie zmuszony do sprzedaży nieruchomości jeszcze przed zakończeniem budowy? – zastanawia się adwokat Zbigniew Krüger.

– Z tymi pytaniami wiąże się też pytanie o zgodność tych rozwiązań z konstytucją, i to zarówno z punktu wiedzenia ochrony prawa własności jak, i prawidłowej legislacji i określoności ustawy karnej – akcentuje mecenas Krüger.

Projekt małych domów z Polskiego Ładu (wznoszonych na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym, dla których nie będzie konieczności powołania kierownika budowy i posiadania dziennika) został już przyjęty przez rząd i przesłany do Sejmu. Dokument został zmodyfikowany i dodano do niego rozwiązania, których nie zawierał projekt poddany konsultacjom. Zniknęła m.in. informacja, że maksymalna dopuszczalna powierzchnia użytkowa domków wynieść ma 90 mkw. Nowość stanowią również oświadczenia – o budowaniu w celu zaspokajaniu własnych potrzeb mieszkaniowych oraz o przejęciu odpowiedzialności za prowadzenie budowy w przypadku braku ustanowienia kierownika (decyzja w tym zakresie zależeć będzie od inwestora).

Czytaj więcej

Architekci mówią "nie" małym domom za złotówkę
Autopromocja
CFO Strategy & Innovation Summit 2021

To już IV edycja kongresu dla liderów świata finansów

WEŹ UDZIAŁ

Własne potrzeby, czyli..

Zdaniem adwokata Macieja Górskiego, przygotowana nowelizacja prawa budowlanego wydaje się rodzić więcej zagrożeń niż potencjalnych korzyści.

– Brak ustanowienia kierownika budowy powoduje przerzucenie jego obowiązków i odpowiedzialności na inwestora. To on będzie musiał dopilnować, aby obiekt był realizowany w sposób zgodny z projektem, zgłoszeniem, warunkami techniczno-budowlanymi oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy, zapewnić bezpieczeństwo osób pracujących na budowie – wylicza mec. Górski.

Prawnik przypuszcza, że pojawią się problemy ze zdefiniowaniem, co znaczy budować w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych.

– Aktualnie podobne sformułowanie występuje w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych – wskazuje. I przypomina, że na tym tle wykształciło się orzecznictwo, zgodnie z którym „wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. »dachu nad głową«, dążenie, aby w tym nowym lokalu mieszkać" (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, sygn. I SA/Łd 874/12).

– Choć w prawie podatkowym to sformułowanie ma inny kontekst, to jednak można się spodziewać, że interpretacja na gruncie prawa budowlanego pójdzie w podobnym kierunku. Oczywistym jest, że potrzeby mieszkaniowe powinny istnieć w chwili składnia oświadczenia i mogą się zmieniać w przyszłości. Nie wiadomo jednak, czym do końca są, np. czy mający „dach nad głową" właściciel mieszkania albo domu, chcący się przeprowadzić, może budować kolejny dom na własne cele mieszkaniowe – zastanawia się mec. Górski.

W sprawie głos zabrało również środowisko deweloperskie, które krytycznie ocenia eliminację z projektu maksymalnej powierzchni domu przy jednoczesnym pozostawieniu warunku, że ten może mieć dwie kondygnacje.

– Skoro możemy mieć do czynienia z budynkiem dwukondygnacyjnym, to łatwo obliczyć, że przy powierzchni zabudowy do 70 mkw. dom będzie mógł mieć 140 mkw. A przecież taki dom może też mieć antresole, które nie są traktowane jako kondygnacja, co powiększy nam powierzchnię, z której można korzystać, nawet do 200 mkw. – zauważa Sebastian Juszczak, prawnik Polskiego Związku Firm Deweloperskich. W ocenie PZFD taka konstrukcja nie stanowi prostej budowli, której budowę można prowadzić bez kierownika budowy oraz dziennika.

Etap legislacyjny: przed I czytaniem w Sejmie