Nie tylko wichury i śnieżyce mogą prowadzić do szkód, skutkujących odpowiedzialnością właściciela albo zarządcy budynku. Szkody mogą także zostać spowodowane przez upały.

Kilka tygodni temu zaparkowany przed warszawskim wieżowcem skuter został zniszczony przez promienie słoneczne. Stało się tak za sprawą metalowego daszka, który skupia i odbija promienie słoneczne w taki sposób, że w niektórych miejscach przed budynkiem temperatura osiąga nawet 150 stopni Celsjusza. Plastikowe elementy skutera nie wytrzymały tej temperatury.

To najgłośniejszy, ale niejedyny przypadek szkód spowodowanych przez wysoką temperaturę i słońce. Inne zdarzenie to uszkodzenie pojazdu na parkingu centrum handlowego z powodu najechania na wyrwę w jezdni, spowodowaną wysokimi temperaturami.

Sylwia Kozłowska z Willis Towers Watson Polska podaje też przykład obrażeń ciała w wyniku upadku będącego następstwem omdlenia w galerii handlowej, do czego doszło w upalne dni przy źle działającej klimatyzacji.

– Ustawodawca wymienia wprost tylko kilka czynności, za które odpowiada zarządca nieruchomości. Z uwagi na bezpośredni wpływ na życie i zdrowie ludzkie najważniejszą z nich jest zapewnienie odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa – tłumaczy Aleksandra Ołubowicz, broker specjalista STBU Brokerzy Ubezpieczeniowi. – Niemniej odpowiedzialność za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem i utrzymaniem nieruchomości spoczywa zarówno na zarządcy, z którym została podpisana umowa, jak i na właścicielu obiektu – dodaje Ołubowicz.

Identyfikacja zagrożeń

Konieczność spełnienia wymogów odnośnie do ochrony przeciwpożarowej zgodnie z przepisami prawnymi jest bezdyskusyjna. Ich brak może bowiem zwiększyć prawdopodobieństwo wystąpienia zdarzeń losowych, a jednocześnie doprowadzić do odmowy wypłaty odszkodowania.

Jak wyjaśnia Aleksandra Ołubowicz, istotą roli zarządcy obiektu jest zidentyfikowanie najważniejszych zagrożeń i zminimalizowanie prawdopodobieństwa wystąpienia szkód mogących prowadzić do katastrofalnych skutków. Nierzadko okazuje się, że sama przyczyna powstania zdarzenia nie jest tak istotna, jak pierwsze podjęte działania ratownicze.

Tak było w czasie marcowego pożaru w mieście Kemerowo na Syberii, gdzie nie zadziałał system detekcji pożarowej i ewakuacja zaczęła się zbyt późno. W efekcie nie wszystkich udało się uratować.

Na naszym podwórku zdarzają się podobne sytuacje. W garażu jednej z polskich galerii właściciel auta pozostawił palący się samochód, w wyniku czego spłonęły następne. – Pozamykane drzwi ewakuacyjne, opieszałość służb ochrony, brak przeszkolenia załogi i bagatelizowanie systemu detekcji czy, wprost ujmując, zaniechanie i niechlujstwo to największe grzechy, jakie mogą zostać przypisane bezpośrednio właścicielowi czy zarządcy obiektu – podkreśla Aleksandra Ołubowicz.

Sygnały ostrzegawcze

Właściciel nieruchomości jest zobowiązany do wypłacenia odszkodowania osobom pokrzywdzonym – chyba że udowodni, że szkody nie wywołały ani braki w utrzymaniu budowli w należytym stanie, ani wady w budowie. Zarządca z kolei odpowiada za uchybienia w czynnościach, do których wykonania zobowiązał się w umowie. Przed koniecznością wypłaty odszkodowania zwalnia ubezpieczenie OC, a suma ubezpieczenia powinna być dopasowana do ewentualnych strat, z założeniem najbardziej pesymistycznego wariantu.

Poszkodowany, który dochodzi wypłaty z takiej polisy, powinien wykazać powstanie szkody, zawinione działanie lub zaniechanie po stronie sprawcy oraz adekwatny związek między działaniem bądź zaniechaniem sprawcy a zgłoszoną szkodą.