Prawo własności w polskim systemie prawa ma rangę konstytucyjną. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności (art. 64 ust 3 Konstytucji RP). Ustawa o własności lokalu przewiduje wprawdzie możliwość pozbawienia właściciela lokalu jego własności (art. 16) . Jest to jednak ostateczność uwarunkowana bądź drastycznymi naruszeniami porządku domowego bądź długotrwałymi zaległościami z opłatami. Z własnością lokalu związane jest nierozerwalnie prawo do udziału w nieruchomości wspólnej.
Jeśli chodzi o nieruchomość wspólną mamy w tym zakresie do czynienia z przepisami zarówno ustawy o własności lokali jak i kodeksu cywilnego. Obie ustawy wyznaczają podstawową zasadę równowagi między prawami współwłaścicieli. Właściciel lokalu jest obowiązany korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra (z art. 13 ust 1 uowl) . Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. (art. 12 ust. 1 uowl). Współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 kc).
Jak widzimy przy ocenie, czy dane zachowanie współwłaściciela jest dopuszczalne, przepisy zwracają uwagę na, można powiedzieć, kryterium bezkonfliktowości („jaki daje się pogodzić”, „w sposób nie utrudniający”). Oczywiście nie można uniknąć sporów przy korzystaniu z rzeczy wspólnej, dlatego szczególnie we wspólnocie mieszkaniowej- gdzie właścicieli nieruchomości wspólnej jest wielu – należy te zasady ustalić w formie uchwały o regulaminie porządku domowego. Przy uchwalaniu regulaminu porządku domowego należy pamiętać o zasadzie, którą krótko ujął Sąd Apelacyjny we Wrocławiu: [i]"Wspólnota mieszkaniowa może podejmować wiążące decyzje jedynie w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. Uchwała wykraczająca poza ten obszar nie wywołuje skutków prawnych w niej wyrażonych. Jako sprzeczna z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa jest nieskuteczna."[/i] (wyrok Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu Wydział I Cywilny, z dnia 7 sierpnia 2008 roku, sygn. akt: I ACa 601/08). Podobne stanowisko zajmował Sąd Najwyższy.
Opisany problem z brakiem wystarczającej ilości miejsc postojowych jest coraz poważniejszą bolączką wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych. Dziś ilość lokali w budynku determinuje określoną ilość samochodów i ich ruch na posesji. W przypadku wielu wspólnot okazuje się, że nie dla wszystkich starcza miejsca, gdyż budynki były projektowane i budowane w czasach, gdy samochód mieli nieliczni. Powstaje więc problem, który obrazowo można sprowadzić do pytania: jak sprawiedliwie podzielić zbyt mały kawałek tortu?
Decyzja zarządu wydaje się kontrowersyjna w części dotyczącej uzależnienia prawa do wjazdu na teren posesji od faktu zamieszkiwania w lokalu na posesji. Takie kryterium wydaje się niedopuszczalne w świetle przytoczonych przepisów, gdyż ingeruje w wykonywanie prawa własności do lokalu. Właściciel może w nim mieszkać lub nie, lecz zawsze ma prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej, choćby po to, by dostać się do swojego lokalu. Nie można zabronić właścicielowi lokalu korzystania z nieruchomości wspólnej poprzez zakaz wjazdu pojazdem, jeśli drogi wewnętrzne stanowią także nieruchomość wspólną. Trudno też uznać, że poprzez przekazanie najemcy pilota do bramy, właściciel wynajmowanego lokalu utrudnia korzystania z nieruchomości wspólnej innym właścicielom – członkom wspólnoty. Najemca, który korzysta z parkingu za zgodą właściciela lokalu, wstępuje niejako w jego uprawnienia w części dotyczącej korzystania z nieruchomości wspólnej.
Odebranie prawa do parkowania najemcom wydaje się zasadne tylko na pierwszy rzut oka, jednak gdy się zastanowimy, to łatwo dojdziemy do wniosku, że takie ograniczenie nie tylko istotnie ingeruje w prawo własności, ale też łatwo je obejść. Wystarczy, że właściciel lokalu ustanowi najemcę swoim pełnomocnikiem, który będzie go reprezentował we wszystkich lub określonych sprawach. Wówczas trudno będzie argumentować, że jest to osoba „obca”.
