O sytuacji na europejskim rynku mieszkaniowym mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl:

Międzynarodowe porównania cen mieszkań zwykle dotyczą całych państw. Takie analizy wykonywane w Unii Europejskiej wskazują, że Polska na tle wielu krajów (np. Niemiec, Szwecji, Czech oraz Węgier) cechuje się względną stabilnością cen nieruchomości. Znacznie trudniejsze jest znalezienie porównywalnych informacji z różnych metropolii Starego Kontynentu. Nasz portal sprawdził, jak trzy największe miasta Polski pod względem zmian cen mieszkań wyglądają na tle dużych ośrodków miejskich z różnych krajów Europy.

Coroczny raport Europejskiej Federacji Kredytu Hipotecznego (EMF - European Mortgage Federation) jest ciekawym źródłem danych, które dotyczą nie tylko rynku kredytów mieszkaniowych. W opracowaniu znajdziemy porównanie dotyczące zmian cen nieruchomości mieszkaniowych z największych miast Starego Kontynentu. Taka analiza prezentuje nominalne zmiany cenowe w latach 2007 - 2017 przy uwzględnieniu 2007 r. jako okresu bazowego (wartość indeksu cen = 100).

Na dołączonym wykresie można sprawdzić, jak w 2017 r. wyglądały ceny mieszkań z wybranych europejskich metropolii względem poziomu sprzed dziesięciu lat. Uwagę zwraca fakt, że dane dla trzech niemieckich miast (Berlina, Hamburga oraz Monachium) zostały podane łącznie. Wynika to z ograniczeń w dostępie do danych. Co ciekawe, właśnie taki łączony indeks dla trzech niemieckich metropolii osiągnął najwyższy poziom w 2017 r. (189). Podana wartość wskazuje na wzrost nominalnych cen mieszkań aż o 89 proc. względem 2007 r.

Osoby interesujące się niemieckim rynkiem mieszkaniowym wiedzą, że taki wynik dobrze odzwierciedla rzeczywistość. Lata niskich stóp procentowych w połączeniu z migracją do metropolii i napływem imigrantów sprawiły, że niemiecki rynek mieszkaniowy zupełnie zmienił swoje oblicze. Kiedyś był on ostoją cenowej stabilności. Obecnie sytuacja przedstawia się zupełnie inaczej, a ceny mieszkań z takich miast jak Monachium osiągają astronomiczny poziom (średnio 8 tys. euro/mkw. na rynku pierwotnym).

Dane wskazują, że oprócz niemieckich metropolii bardzo dużym dziesięcioletnim wzrostem cen mieszkań cechowały się również inne miasta. Chodzi o Budapeszt (57 proc.), Londyn (67 proc.), Sztokholm (71 proc.) oraz Wiedeń (67 proc.). Zupełnie inne wyniki odnotowano w trzech polskich metropoliach, które na tle wielu innych ośrodków miejskich wyróżniają się stabilnością cen mieszkań. Mowa o Warszawie (-6 proc. w latach 2007 - 2017), Krakowie (-16 proc.) oraz Łodzi (-7 proc.). Pod względem skali spadków cen od czasu hipotecznego boomu (2007 r.), bezkonkurencyjne pozostają Ateny (-44 proc.). Taka potężna korekta cenowa wynikała między innymi z ogromnych kłopotów greckiej gospodarki.

W ramach uzupełnienia postanowiliśmy rozszerzyć analizę EMF i sprawdzić, które metropolie cechowały się największym wzrostem cen nieruchomości mieszkaniowych od 2013 r. Wybór tego roku jest oczywiście nieprzypadkowy. W 2013 r. na większości europejskich rynków mieszkaniowych notowano bowiem cenowe minima. Później koniunktura w mieszkaniówce zaczęła się poprawiać wraz z szybszym wzrostem gospodarczym.

Dołączona tabela prezentuje nominalne indeksy cenowe z 2017 r. dla miast, które zostały uwzględnione również na wykresie. Warto zwrócić uwagę, że tym razem rokiem bazowym jest 2013 (indeks = 100). Po przekształceniu danych EMF okazuje się, że w trzech polskich metropoliach nominalne ceny mieszkań wzrosły o 5 proc. (Kraków), 8 proc. (Łódź) oraz 11 proc. (Warszawa).

Nie są to niepokojąco duże wzrosty. Sytuacja zupełnie inaczej przedstawia się w przypadku Budapesztu (wzrost o 95 proc. względem 2013 r.), Amsterdamu (49 proc.), Berlina/Hamburga/Monachium (+45 proc.), Dublina 57 proc.), Londynu (46 proc.) i Sztokholmu (45 proc.). Największy niepokój może budzić sytuacja węgierskiej stolicy. Po latach cenowej flauty Budapeszt wszedł w fazę zbyt szybkich wzrostów cen mieszkań. Odpowiedzialność za to ponosi również węgierski rząd, który dodatkowo stymuluje mieszkaniówkę przy pomocy programu hojnych dopłat kredytowych CSOK (dość podobnego do polskiego MdM-u).