Mali najemcy bankrutują

Skąd wzięły się kłopoty? – Począwszy od 2009 r. widać zmianę zachowań konsumentów: ostrożniej robią zakupy, co zmniejsza obroty osiągane przez najemców centrów handlowych. Poza tym znaczna zwyżka kursu euro w tamtym okresie dodatkowo spowodowała powstawanie zaległości płatniczych najemców – wyjaśnia Tomasz Gizicki, ekspert z działu zarządzania nieruchomościami w firmie Cushman & Wakefield (C&W).

Umowy – cyrografy

Do dzisiaj część najemców boryka się z zaległymi czynszami, karami, i odsetkami. – Nawet najemcy o silnej pozycji, którzy spłacili zaległości finansowe, nie osiągnęli wyników sprzedaży sprzed kryzysu – dodaje Tomasz Gizicki.

Anna Klinowska, prezes Polskiego Stowarzyszenia Najemców Powierzchni Handlowych, przyznaje, że coraz częściej odbiera sygnały od najemców, którzy mają problem z regularnym płaceniem czynszu.

– Dotyka on zwłaszcza nie sieciowych, lokalnych przedsiębiorców, którzy często nie mają doświadczenia w negocjowaniu umów i z powodu nieznajomości swoich praw i obowiązków względem wynajmującego podpisali umowy, w których zgodzili się na skrajnie niekorzystne warunki biznesowe – uważa Anna Klinowska.

Jej zdaniem problem tkwi właśnie w zapisach umów najmu. – Wszystkie czynniki ryzyka związane z prowadzeniem działalności w centrum handlowym przenoszone są na podmiot słabszy, a jest nim zawsze mały najemca. Często są to umowy-cyrografy, od których w żaden sposób nie można odstąpić, nawet w przypadku długotrwałego braku dochodów z prowadzonej działalności. Na naszych oczach rozgrywają się tragedie ludzkie, które są efektem ogłaszania kolejnych upadłości firm jeszcze do niedawna dobrze funkcjonujących – opowiada Anna Klinowska.

Tomasz Gizicki przyznaje, że warunki umów zawieranych przed 2009 r. stanowią dla firm znaczące obciążenie. –  Najemcy bardzo często podejmują próby renegocjowania zapisów. W wielu przypadkach udaje się dojść do porozumienia z wynajmującym. Podpisywane są aneksy lub nowe umowy, na warunkach pozwalających najemcom na spłacanie powstałych w przeszłości zaległości, a wynajmującym na osiąganie zakładanych przychodów z tytułu najmu. W pozostałych przypadkach wynajmujący zmuszeni są do windykacji należności, ale jest to traktowane jako ostateczność, gdyż może doprowadzić to do upadłości dłużników – dodaje ekspert C&W.

Sieciówki lepiej

Edyta Potera, dyrektor w dziale najmu powierzchni handlowych w firmie Jones Lang LaSalle, uważa, że w popularnych, dobrze zlokalizowanych centrach handlowych zaległości w płaceniu czynszów nie ma. – Wynika to z  tego, że najemcy efektywnie zarządzanych centrów, z dobrze skomponowaną ofertą, osiągają satysfakcjonujący poziom obrotów – tłumaczy Edyta Potera. – Ewentualne opóźnienia w płatnościach mogą występować w centrach o słabszej pozycji czy lokalizacji i wiążą się z większym współczynnikiem powierzchni niewynajętej w danym centrum. Tam najemcy odnotowują niezadowalające wyniki sprzedażowe. Taka sytuacja dotyczy raczej firm franczyzowych, w większym stopniu podatnych na zmiany rynkowe niż międzynarodowe sieci.

Krzysztof Gaweł, dyrektor zarządzający centrami Gemini Park Tarnów i Gemini Park Bielsko-Biała, uważa, że jeśli pojawia się zwłoka w płatnościach czynszu, to jest to efekt wewnętrznych kłopotów finansowych czy operacyjnych najemcy.

– Najczęściej z takimi problemami borykają się lokalni przedsiębiorcy, którzy przenieśli swój biznes do galerii, nie mając świadomości, jak wygląda prowadzenie działalności w centrum handlowym – uważa Krzysztof Gaweł. – W takich wypadkach wspólnie z najemcą przygotowujemy plan naprawczy i sprawdzamy, jak funkcjonuje konkretny sklep, czy jego personel jest odpowiednio wyszkolony, jaka jest opinia klientów. Czasem wystarczy wsparcie sprzedaży dodatkową reklamą lub rozłożenie płatności na raty. Ale u jednego z najemców naszego centrum konieczna była zmiana na stanowisku kierownika salonu. Zaowocowała  50-proc. wzrostem obrotów w tym sklepie – dodaje.

Opinia dla „Rz"

Bartłomiej Lachowicz starszy menedżer w KPMG

Spodziewane spowolnienie rozwoju gospodarczego oraz wzrost bezrobocia nie będą sprzyjać konsumpcji. Ale są też dobre wiadomości dla najemców centrów handlowych. Przede wszystkim stopy procentowe w Polsce w ostatnim roku mocno spadły, a rynek oczekuje, że Rada Polityki Pieniężnej będzie kontynuowała ich obniżki w tym roku, co powinno być czynnikiem utrzymującym lub nawet poprawiającym poziom konsumpcji w Polsce.