W centrach miast nie jest łatwo wynająć powierzchnię na sklep lub biuro

W dodatku ofert najmu w takich lokalizacjach jest niewiele. Jeszcze trudniej taki lokal kupić. W centrum Warszawy ustawiają się niemal kolejki najemców, zwłaszcza po lokale przy ul. Nowy Świat i Chmielnej czy w okolicach pl. Trzech Krzyży. Sporo firm szuka również pomieszczeń przy pieszych ciągach, nawet położonych dalej od centrum miasta, np. przy ul. Puławskiej na stołecznym Mokotowie, a nawet na położonym dalej Ursynowie. Miesięczne czynsze to średnio ok. 150 zł za mkw., a w tańszych lokalizacjach stawki te spadają do ok. 70 zł za mkw. Natomiast zakup lokalu użytkowego to wydatek sięgający ponad 10 tys. zł za mkw.

Klienci poszukują przede wszystkim niewielkich lokali o powierzchni 25 – 60 mkw. w centrum miasta. Najczęściej pod uwagę są brane lokale przystosowane do działalności gastronomicznej, więc w grę wchodzą głównie partery w budynkach zlokalizowanych w rejonie ul. Piotrkowskiej.

– Ta ulica zmienia swój charakter. Część sklepów przeniosła się bowiem do centrów handlowych, natomiast przy ul. Piotrkowskiej zostają głównie kawiarenki i lokale gastronomiczne – zauważa Zbigniew Kubiński, szef Biura Obrotu Nieruchomościami Expert. Dodaje, że standard dla najemców nie jest najistotniejszy – wolą dostosować lokal do swojej działalności, wynajmując go za niższą stawkę, niż wprowadzić się do już gotowego, ale droższego. Gros klientów poszukuje również małych lokali biurowych – dla nich piętro nie ma znaczenia. Liczy się przede wszystkim przystępna cena.

– Największą podaż powierzchni użytkowych mamy w centrum miasta. Są to często mieszkania zakupione w czasie wzrostu cen i przekwalifikowane na użytkowe. Nierzadko mają defekty typu wysokie piętro czy bardzo wysoka cena – opowiada Kubiński.

Wysokość czynszów waha się od 20 do 90 zł za mkw. – takie oferty znajdziemy w samym centrum Łodzi, na parterach budynków, z witryną. Natomiast – jak podaje Zbigniew Kubiński – cena zakupu mkw. lokalu użytkowego sięga, zależnie od powierzchni, od 2,5 tys. zł w dzielnicach oddalonych od Śródmieścia do 5,5 tys. zł w budynkach zlokalizowanych w centrum o doskonałym standardzie i z klimatyzacją.

Trudno dziś kupić lokal w centrum miasta w dobrym stanie technicznym dający szerokie możliwości adaptacji powierzchni pod prowadzoną działalność. Chociaż miesięczny czynsz może sięgnąć ok. 150 – 250 zł za mkw., chętnych nie brakuje. Jak twierdzą pośrednicy, nic nie wskazuje na to, żeby popyt na lokale użytkowe miał w najbliższym czasie osłabnąć.

– Lepiej jest z najmem, gdzie pole do popisu mają deweloperzy, oferując nowe lokale, często w atrakcyjnych lokalizacjach. Proces komercjalizacji takich obiektów trwa zazwyczaj nie dłużej niż kilka miesięcy, a klienci nierzadko konkurują ze sobą, jeśli chodzi o najem najatrakcyjniejszych powierzchni. Popyt tworzą przede wszystkim firmy działające na szeroko rozumianym rynku usług finansowych oraz sieciowe, jak na przykład Żabka – przekonuje Klaudiusz Pomykała z Jot-Be Nieruchomości.

Chociaż mniejszym powodzeniem cieszą się starsze lokale w socjalistycznym budownictwie, których jest dość dużo na rynku, również one przyciągają najemców. – Umowy najmu podpisują tutaj głównie mniejsi przedsiębiorcy działający w gastronomii czy w handlu – wyjaśnia Pomykała.

Największym zainteresowaniem cieszy się ścisłe centrum miasta i jego okolice, włączając w to tzw. bliskie Krzyki i sąsiadującą ze Starym Miastem część Śródmieścia wraz z rejonem pl. Grunwaldzkiego, w drugiej kolejności – nowe osiedla, szczególnie na gęsto zaludnionym południu miasta. W rejonach oddalonych od centrum czynsz wynosi 70 – 150 zł za mkw.

– Generalnie im dalej od centrum, tym taniej, choć nie zawsze. Stawki najmu lokali położonych w ruchliwych miejscach na nowych osiedlach lub przy głównych ulicach, nawet oddalonych od centrum, nierzadko osiągają pułap 100 zł za mkw., a nawet więcej – mówi Klaudiusz Pomykała.

Dodaje, że stawki czynszów w najpopularniejszych punktach miasta wciąż rosną z powodu niewystarczającej podaży i znacznego popytu, podczas gdy w pozostałych lokalizacjach utrzymują się na stabilnym poziomie.

Najemców przyciągają głównie lokale o pow. 70 – 150 mkw. w ciągach handlowo-usługowych lub komunikacji pieszej. – Jeśli chodzi o działalność handlowo-usługową, to w 99 proc. najemcy wymagają, aby lokal znajdował się na parterze i miał witrynę oraz wejście bezpośrednio z ulicy. Lokale znajdujące się na wyższych kondygnacjach to zazwyczaj powierzchnie biurowe – mówi Dominik Łoś z Jot-Be Nieruchomości.

Zaznacza, że we Wrocławiu jest nadpodaż lokali starszych, o stosunkowo niskim standardzie, przeznaczonych na wynajem biur.

Ponadto większość klientów jest zainteresowana najmem lokali, z drugiej jednak strony – nie brakuje kupujących. – Są to często osoby, które inwestują w nieruchomości i chcą kupić lokal w celu jego wynajęcia lub odsprzedania z zyskiem. Na zakup lokalu decydują się również przedsiębiorcy mocno osadzeni na rynku, na którym działają. Ktoś, kto rozpoczyna działalność pierwszy raz lub nie jest zakorzeniony na swoim rynku, zwykle nie myśli o kupnie lokalu – opowiada Dominik Łoś.

Nad morzem najemcy, w zależności od branży, kierują się przede wszystkim lokalizacją, następnie powierzchnią i standardem.

– Generalnie można wyróżnić dwie kategorie. Pierwsza to lokale przy głównych ciągach komunikacyjnych, w Gdyni przy ul. Świetojańskiej, 10 Lutego i Starowiejskiej, w Gdańsku np. przy ul. Grunwaldzkiej, a w Sopocie – górna część ul. Boh. Monte Cassino i jej najbliższe okolice. Drugą grupę tworzą małe centra osiedlowe, które zaspokajają potrzeby lokalnych mieszkańców – opowiada Grzegorz Dobrowolski, współwłaściciel Agencji Obrotu Nieruchomościami Dobrowolski-Trybulec.

Partery – jak wszędzie – poszukiwane są przez handlowców lub firmy usługowe. – Tu jednak istotną barierę stanowią cena i konkurencja mocnych najemców, takich jak banki, apteki czy duże firmy sieciowe – zaznacza Dobrowolski. Wyższe kondygnacje przeznaczone na cele biurowe przyciągają zarówno przedstawicieli firm ubezpieczeniowych oraz szkół językowych czy biur podróży, jak i kancelarie prawne czy biura rachunkowe.

– Nie bez znaczenia przy wyborze lokum jest obecność windy w danym budynku – mówi Grzegorz Dobrowolski. – Optymalnym rozwiązaniem dla indywidualnych najemców jest pow. 50 – 60 mkw. składająca się z co najmniej dwóch pomieszczeń i zaplecza kuchenno-sanitarnego.

Zaznacza, że nie każdy najemca skusi się na wynajem tej najpopularniejszej powierzchni, czyli na parterze. W tym przypadku odstrasza bowiem wysoki czynsz. – Ważna jest również kwestia zagwarantowania bezpieczeństwa lokalu i jego wyposażenia, a parter na ogół oznacza konieczność dodatkowych kosztów, takich jak założenie alarmów, rolet czy prowadzenie monitoringu – wylicza Dobrowolski.

Stawki czynszu są raczej stabilne i pozostają na poziomie 70 – 150 zł za mkw.

Jak podaje Jan Zieleniewski, właściciel agencji nieruchomości Inter Polmex, podaż lokali użytkowych w stolicy Małopolski jest dość duża – ofertę na tym rynku tworzą z reguły pomieszczenia biurowe wydzielone w kamienicach na kondygnacjach od parteru do trzeciego piętra. – Właściciele wolą je wynajmować jako lokale użytkowe, licząc na uzyskanie wyższej ceny niż przy wynajmie jako mieszkania. Duże znaczenie ma również ustawa o ochronie lokatorów, której bardzo obawiają się właściciele kamienic – zaznacza Zieleniewski.

Z drugiej strony popyt na tego typu powierzchnie jest umiarkowany z powodu wysokiej ceny oraz braku miejsc parkingowych. Wiele lokali znajduje się w strefie ograniczonego wjazdu i parkowania, co dodatkowo utrudnia dojazd samochodem.

– Najemcy szukają więc biur poza ścisłym centrum, ponieważ są tańsze, łatwiej do nich dojechać i mniejsze są tam problemy z parkowaniem – mówi Jan Zieleniewski. Czynsze są bardzo zróżnicowane w zależności od lokalizacji, stanu technicznego lokali oraz budynku i wahają się od 20 do 300 zł za 1 mkw.

Inaczej jest z lokalami handlowymi – liczą się oczywiście tylko te na parterze, z wejściem bezpośrednio z ulicy, z witryną i oczywiście w ścisłym centrum przy głównych ciągach komunikacyjnych. – Takich lokali jest bardzo mało i są drogie – ich wynajem kosztuje nawet 400 zł za mkw. – podaje Zieleniewski.

Oferty sprzedaży takich lokali to rzadkość, a ceny są niebotycznie wysokie. – Na nowych właścicieli czeka dziś lokum o pow. 50 mkw. za 2,5 mln zł, czyli 50 tys. zł za mkw. – podaje Jan Zieleniewski.

Najdroższe są lokale pod gastronomię w najbliższym sąsiedztwie Rynku. – Właściwie w ogóle nie ma tego typu ofert, a jeśli już, to tylko do wynajmu i za odstępnym rzędu 100 – 300 tys. zł dla poprzedniego najemcy za wyposażenie lokalu. Poszukują ich duże sieci restauracyjne, prywatni inwestorzy krajowi i zagraniczni – opowiada Zieleniewski.

Jego zdaniem stawki czynszów lokali handlowych i gastronomicznych osiągnęły swój górny pułap i już raczej nie wzrosną, gdyż wielu najemców działa na granicy opłacalności.