Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu

Wynajmuję lokal mieszkalny. Proszę o wyjaśnienie szczegółowo, co należy do mnie jako wynajmującej, a co do najemców, w przypadku umów najmu zawieranych na czas określony, np. sześć miesięcy lub rok.

Czy zakup i wymiana następujących akcesoriów wymagających wymiany, np.: prysznica, uszczelki lub głowicy w baterii, umywalki, wanny czy zlewozmywaka, baterii w umywalce, wannie, zlewozmywaku, gniazdka, bezpieczników w lokalu mieszkalnym i na klatce schodowej oraz naprawa pralki, lodówki, czajnika elektrycznego, odkurzacza itp., stanowiących wyposażenie wynajmowanego lokalu, jak również upranie firanek i zasłon, umycie okien należy do najemcy czy do właściciela lokalu mieszkalnego wynajmującego ten lokal?

Czy wynajmujący może obciążyć najemcę kosztami zakupu i wymiany akcesoriów wymagających wymiany, jeżeli sam dokonuje zakupu i dokonuje wymiany własnoręcznie lub korzystając z usługi rzemieślnika bez faktury za usługę?

Podobnie: czy wynajmujący może obciążyć najemcę kosztami naprawy pralki, lodówki, czajnika elektrycznego, odkurzacza, w tym jego węża uszkodzonego mechanicznie w wyniku użytkowania przez najemcę i innych urządzeń stanowiących wyposażenie wynajmowanego lokalu, jeżeli wynajmujący dokonuje naprawy własnoręcznie lub korzystając z usługi rzemieślnika bez faktury za usługę?

Odpowiada Michał Brach, aplikant radcowski z Kancelarii bnt Neupert, Zamorska & Partnerzy:

– W umowie najmu można dowolnie uregulować obowiązki stron w zakresie naprawy, wymiany czy konserwacji urządzeń znajdujących się w mieszkaniu. W przypadku braku porozumienia pomiędzy stronami zastosowanie będą mieć odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej ustawa).

Zgodnie z art. 662 § 2 k.c. drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. W odniesieniu do najmu lokali kwestię tę precyzuje art. 681 k.c., który stanowi, że do tych nakładów należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, a także drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

najemcy w przypadku najmu lokali mieszkalnych zawiera ustawa. Nie znajdzie ona jednak zastosowania w przypadkach tzw. najmu okazjonalnego, tzn. dotyczącego lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie ma przy tym znaczenia, na jaki okres zawierany jest najem.

Zgodnie z ustawą najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a. malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b. malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Po zakończeniu najmu najemca jest obowiązany zwrócić lokal w stanie nie pogorszonym i dokonać obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów wyposażenia technicznego, wymienionych powyżej w pkt 4, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Jeżeli najemca dokonał wymiany niektórych elementów tego wyposażenia, przysługuje mu zwrot kwoty odpowiadającej różnicy ich wartości między stanem istniejącym w dniu objęcia lokalu oraz w dniu jego opróżnienia. Należne kwoty oblicza się według cen obowiązujących w dniu rozliczenia.

Aby możliwe było dokonanie rozliczeń przy zwrocie lokalu, strony przed wydaniem mieszkania powinny sporządzić protokół określający stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń, który będzie stanowił podstawę tych rozliczeń.