Kto kupuje dziś mieszkania

Polacy pożyczają coraz rzadziej i coraz mniej na mieszkania. Z czego wynikają zmiany na rynku nieruchomości? Czy wiążą się tylko z problemami w uzyskaniu kredytów hipotecznych? Zapytaliśmy o opinie ekspertów badających rynek nieruchomości i kredytów.

Katarzyna Cyprynowska, prezes zarządu firmy Nowy Adres:

- To, że Polacy pożyczają coraz rzadziej i coraz mniej na mieszkania, nie wynika ze zmiany ich potrzeb, lecz z możliwości, jakie daje im dziś rynek produktów bankowych.

Z ostatniej edycji naszych badań „Polski Rynek Mieszkaniowy - popyt i preferencje nabywców" wynika, że osoby, które w 2012 r. dokonały transakcji na rynku mieszkaniowym (rozumianej jako zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym, kupno lub budowa domu, zakup działki) wydały na ten cel średnio 339,7 tys. zł. Jeszcze rok wcześniej średnia ta wynosiła 378,6 tys. zł.

Polacy kupują takie mieszkania, na jakie ich stać w dobie utrudnionego dostępu do kredytowania. Jeszcze w 2011 r. na nieruchomości w przedziale cenowym od 200 do 300 tys. zł zdecydowało się 27 proc. nabywców. W ubiegłym roku było to już 37 proc. Spośród osób, które podczas zakupu mieszkania zdecydowały się obniżyć swoje oczekiwania, aż 20 proc. zdecydowało się na kupno lokalu o mniejszej powierzchni i liczbie pokoi niż początkowo planowali.

Spadek ilości kredytów zaciąganych w dużych miastach możemy tłumaczyć nie tylko lekkim nasyceniem rynku, ale również konkurencją miejscowości satelitarnych. Często bywa tak, że osoby, których nie stać na mieszkanie w granicach aglomeracyjnych dużego miasta, znajdują je za znacznie mniejsze pieniądze tuż poza jego granicami. Na przykład konkurencją dla drogich lokali w Warszawie mogą być znacznie tańsze mieszkania w Pruszkowie czy Mińsku Mazowieckim, z których do centrum stolicy można się szybko dostać kolejką podmiejską.

Maciej Dymkowski, szef serwisu Tabelaofret.pl, firma redNet:

- Do kupna mieszkań Polaków mogłyby zachęcić pozytywne zmiany na rynku pracy oraz lepsza koniunktura gospodarcza. Kluczowe będzie również zachowanie banków, bo to przecież w ich sejfach leżą klucze do mieszkań.

A ceny? Analizując ich wysokość pod kątem kwot za metr kwadratowy, w Łodzi, Gdańsku, Wrocławiu i Warszawie, są obecnie zbliżone do tych, których deweloperzy oczekiwali pod koniec roku 2006.

Pamiętajmy jednak, że obecnie łatwiej o mieszkanie 2-pokojowe, mierzące 40-45 mkw., podczas gdy 6 - 7 lat temu standardem były lokale większe o około 10 mkw. Cena całkowita jest więc dziś niższa.

Czy będzie taniej? Wydaje się, że w większości projektów deweloperskich granica opłacalności została osiągnięta i na dalsze, znaczące przeceny, nie należy liczyć.

Jakub Augustynowicz, doradca finansowy z firmy Aspiro:

- Dziś w wielu przypadkach na zakup mieszkania oraz wzięcie kredytu decydują się klienci z wkładem własnym, co ma swoje odzwierciedlenie w obniżonych wartościach udzielanych kredytów. Coraz mniej kredytów jest udzielanych na 100 proc. i więcej wartości mieszkania, jak to się działo do niedawna.

Zmniejsza się także cena oraz metraż kupowanych mieszkań, co także wpływa na niższą wartość udzielanych kredytów. Część klientów decyduje się na zakup mieszkania metrażowo mniejszego niż to miało miejsce dotychczas.

Zmieniło się też nastawienie ludzi do zadłużania się na lata. Wiele osób w niepewnych czasach chce pożyczać mniej, szukając innego źródła sfinansowania kupna mieszkania niż sam kredyt. To znajduje odbicie w wysokości udzielanych przez banki kredytów.

Klienci są coraz bardziej świadomi kosztów, jakie niesie długi okres kredytowania. Im dłuży okres spłaty, tym większe odsetki. Z drugiej strony im dłuższy czas kredytowania, tym mniejsza rata do spłaty, mniejsze obciążenie budżetu domowego, a tym samym większa zdolność kredytowa.

Marcin Płaziński, analityk firmy Emmerson:

- To prawda, spada wysokość zaciąganych kredytów hipotecznych. Powodem nie jest niska zdolność kredytowa kupujących - bo ta rzeczywiście wzrosła dzięki spadkom cen - ale mniejsza skłonność do zapożyczania się na dużą kwotę i długi okres.

Ludzi martwi niestabilna sytuacja gospodarcza i na rynku pracy. W związku z tym pożyczamy mniej, a w zasadzie jedynie dopożyczamy do gotówki, którą często otrzymujemy ze sprzedaży starego, mniejszego mieszkania lub innych nieruchomości, np. odziedziczonych działek w rodzinnych stronach.

Marcin Drogomirecki, ekspert portalu nieruchomości Domy.pl:

- Spadek liczby i wartości kredytów hipotecznych wskazuje na szereg zjawisk społeczno-ekonomicznych, z jakimi mamy do czynienia od pewnego czasu. Jak wynika z analiz prowadzonych przez portal Domy.pl, pożyczamy w bankach mniejsze kwoty, gdyż nauczeni doświadczeniem (swoim lub swoich bliskich) z czasów boomu, unikamy ryzykownego zadłużania się ponad miarę. Dokonujemy racjonalnych zakupów, wybierając mieszkania mniejsze i za kwoty, co do których mamy mocne przekonanie, że będziemy w stanie je spłacać.

Poza tym branie mniejszych kwot kredytów wymusiły obostrzenia Komisji Nadzoru Finansowego. Dlatego nawet ci, którzy byliby gotowi do zaciągnięcia wysokiego kredytu, przekraczającego ich możliwości finansowe, zostali przed tym skutecznie powstrzymani.

Trzecim, spośród kluczowych powodów spadku średniej kwoty kredytu, jest to, że w czasach dekoniunktury gospodarczej i tendencji do zaciskania pasa, na kupno mieszkań decydują się głównie ci klienci, którzy posiadają na tyle dużo własnych środków, by tylko w niewielkim stopniu posiłkować się kredytem.

Rozpatrując kwestie spadku średniej kwoty zaciąganego w banku zobowiązania, trzeba także pamiętać, że wielki boom nieruchomościowy był procesem rozwijającym się przez kilka lat. W jego początkowym okresie wielu klientów nabyło mieszkania w celach inwestycyjnych, po cenach zdecydowanie niższych od dzisiejszych. Zarówno oni, jak też osoby, które weszły w posiadanie nieruchomości w ostatnim czasie (np. w drodze dziedziczenia), sprzedają lokale teraz, a następnie - dokładając stosunkowo niewielką kwotę - kupują inne mieszkanie. Zwykle większe, w lepszej lokalizacji czy o wyższym standardzie (np. nowe). Ta grupa klientów w najlepszym wypadku potrzebuje niewielkiego kredytu odpowiadającego różnicy w cenie nieruchomości zbywanej i nabywanej.