Łatwiej obronią się starsze biurowce w centrum i na linii metra

Warszawa czeka na kolejne nowoczesne biurowce, do których przeprowadzą się firmy. Co się stanie ze starymi pustoszejącymi budynkami?

Jerzy Węglarz: Na razie nie ma powodów do niepokoju, chociaż czas oddawania do użytku nowych budynków biurowych i przeprowadzania się do nich najemców będzie na pewno sprawdzianem dla tych lokalizacji, z których się te firmy wyprowadzą.

Łatwiej obronią się biurowce w centrum i na linii metra. Trudniej będą miały starsze nieruchomości w mniej popularnych dzielnicach. Tutaj wynajmujący będzie musiał się mocniej zaangażować w przygotowanie oferty i jej promocję lub w przygotowanie planu wyjścia z inwestycji.

Część biurowców pójdzie pod kilof? Czeka nas wielkie burzenie?

Nie zauważyliśmy wyburzania budynków, które stały puste z powodu braku najemców.

Częściej się zdarza, że nagle trafia do nas kilka firm spod jednego adresu, szukając na szybko nowego biura, bo nowy właściciel wręczył im wypowiedzenie. Ma bowiem zamiar zburzyć stary budynek i wybudować nowy, większy, ładniejszy.

Kiedy biurowiec jest już nie do uratowania i musi oddać cenną ziemię nowocześniejszemu obiektowi?

W Warszawie trudno jest mówić o ratowaniu obiektów, bo nawet ponad 100-letnie kamienice biurowe są wypełnione po brzegi firmami i nic im nie jest.

Typowe biurowce natomiast starzeją się szybciej i wymagają odświeżenia wizualnie i technicznie. Trudno mi jednak uwierzyć, że zagrażają czyjemuś zdrowiu lub życiu. To, co będzie się działo z budynkiem, zależy od profilu działań obecnego właściciela i zbiegu okoliczności; od tego, jaki pomysł na nieruchomość ma właściciel, jaka jest jego sytuacja ekonomiczna oraz, oczywiście, jak wygląda rynek.

Spółki Biuro Na Miarę oraz Własne B. ogłosiły w zeszłym roku nową strategię dla starych biurowców. Budynki mają być dzielone na mniejsze powierzchnie, przy wykorzystaniu układów po poprzednich najemcach. Można mówić o sukcesie?

Firma Własne B., która jako pierwsza na polskim rynku zaoferowała właścicielom biurowców usługi operatora powierzchni, rozpoczęła działalność w sierpniu 2018 roku w budynku Marynarska Passage na warszawskim Służewcu.

Pomysł działa, udało się nam wynająć niemal wszystkie pomieszczenia. Dzięki temu właściciel powierzchni – fundusz Octava Property Trust – w marcu tego roku udostępnił nam kolejne piętro budynku. Jest już skomercjalizowane w 60 proc. Przy tym projekcie nawiązaliśmy też współpracę z Centrum IKEA dla Firm, tworząc przestrzeń w pełni wyposażoną w rozwiązania i produkty z linii dla biznesu.

Wyjdziecie z pomysłem poza Warszawę? Które miasta są na celowniku firmy?

Jako Własne B. jesteśmy na zaawansowanym etapie rozmów na temat powierzchni biurowych w Łodzi i Poznaniu. Chętnie porozmawiamy również z nowymi właścicielami obiektów, którzy spodziewają się, że z ich budynku wkrótce wyprowadzi się duży najemca.

To, co przekonuje do Własnego B., to przede wszystkim niski nakład inwestycyjny, szybki zwrot z inwestycji, dywersyfikacja najemców.

Jakie branże, jakie firmy chcą wynajmować biura w starych budynkach? Jakie są ich atuty?

Wbrew pozorom firmy lubią tego typu obiekty przede wszystkim ze względu na świetną z reguły lokalizację. Dodatkowymi atutami są znacznie bardziej elastyczne podejście do czasu trwania umowy, czynsz w złotych, gotowe układy pomieszczeń, otwierane okna. Starsze budynki są też idealnym rozwiązaniem dla firm, które oczekują powierzchni nietuzinkowej, z wysokimi sufitami, o fabrycznym klimacie, pobudzającej kreatywność.

Warunki na rynku biur wciąż dyktują właściciele biurowców? Co może najemca?

Według mnie najwięcej do powiedzenia mają w tym przypadku niewidzialna ręka rynku wraz ze swoją partnerką – lokalizacją. Na przykładzie warszawskiego Mokotowa: są właściciele budynków, którzy czekają na najemców już długo i nie bardzo mają pomysł, co dalej zrobić poza kolejną obniżką czynszu i czekaniem, a są tacy, którzy stawiają nowe obiekty z biurami o wyższym czynszu i szybko znajdują na nie chętnych.

W jakim kierunku idzie rynek biur? Od czego nie ma odwrotu?

Kierunek: najemca i społeczność. Wiele procesów, które są dziś wdrażane przez właścicieli powierzchni, jest wynikiem badania potrzeb klientów (najemców) oraz zmian pokoleniowych. W cenie są kreatywne, niestandardowe rozwiązania, które trafiają do osób decyzyjnych i ich pracowników. W przypadku najemców jako osób decyzyjnych kluczową rolę zaczyna odgrywać pojęcie elastyczności. Firmy chcą mieć możliwość wyjścia z kontraktu nie tylko z wizją kar i sądu lub bankructwa. Chcą mieć możliwość w dość krótkim czasie zmiany biura na mniejsze i tańsze. Dzisiaj biuro musi być dopasowane do potrzeb firmy.

To również dzięki temu widzimy tak szybką transformację przestrzeni coworkingowych. W ciągu trzech lat zmieniły się one od firm nastawionych na wynajem małych gabinetów dla mikrofirm i biurek dla freelancerów po dostawców przestrzeni korporacyjnych dla zespołów liczących 30, 50, a nawet 200 osób! Coworkingi są otwierane praktycznie w każdym dobrze zlokalizowanym nowym biurowcu i zajmują w nim 10–30 proc. łącznej powierzchni.