- Szczyt wakacyjnego sezonu skłania rodzimych inwestorów do poszukiwania nieruchomości zagranicznych. Wielu z nich decyduje się na zakup mieszkania lub domu nad ciepłym morzem wyłącznie na własny użytek, inni szukają możliwości połączenia tej opcji z wynajmem lokum w okresie, gdy sami z niego nie korzystają - zauważa Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Lion's Bank.
Z zarządcą, w pałacu
Dodaje, że inni traktują nieruchomości zagraniczne czysto inwestycyjnie, wybierając apartamenty zarządzane przez wyspecjalizowane firmy. - Mechanizm jest identyczny, jak w przypadku condohoteli działających w Polsce. Oprócz osiągania zysków z działalności hotelowej, nabywca pokoju może prawie bezkosztowo spędzić w nim urlop - zapewnia Bartosz Turek.
Z analiz wynika, że aby stać się właścicielem pokoju w zagranicznym hotelu trzeba mieć co najmniej kilkadziesiąt tysięcy euro. Może być mniej, jeśli inwestor jest zainteresowany zakupem tylko części pokoju na zasadach współwłasności.
- Tego typu rozwiązania, nieznane w Polsce, są stosowane na Zachodzie. Niemniej ważne, ile na takiej inwestycji można zarobić. Dane zebrane przez Lion's Bank pokazują, że w europejskich projektach hotelowych rentowności zawierają się w szerokim przedziale od kilku do nawet kilkunastu procent wartości nieruchomości w skali roku - podaje analityk.
Podkreśla, że jest to więcej niż obecne oprocentowanie lokat bankowych w złotych. - Pamiętajmy jednak, że inwestując w apartament podejmuje się ryzyko działalności hotelowej, a do tego lokując pieniądze za granicą, podejmuje się ryzyko walutowe - mówi Bartosz Turek. - W przypadku projektów zagranicznych w niektórych umowach pojawia się zapis o możliwości odsprzedaży pokoju hotelowego np. po dziesięciu latach za z góry określoną kwotę, znacznie wyższą od pierwotnej ceny zakupu nieruchomości - dodaje.
Analityk radzi, by rozważając inwestycje w zagraniczne nieruchomości hotelowe zwrócić uwagę nie tylko na potencjalne stopy zwrotu, ale też na atrakcyjność samego obiektu. - Najlepszym gwarantem obiecanych w umowie czynszów jest wysokie obłożenie. Ważne, aby hotel miał np. dostęp do spa, zaplecza konferencyjnego czy pola golfowego. Gwarantuje to wysoki poziom obłożenia także poza szczytem sezonu turystycznego - tłumaczy analityk z Lion's Bank. - Tego typu udogodnienia oferuje na przykład pałac w prowincji Limousin we Francji. W tym pięciogwiazdkowym obiekcie inwestorzy mogą kupić pokoje hotelowe w cenie od 150 tys. funtów szterlingów. Właściciele mają do wyboru gwarantowaną rentowość na poziomie 10 proc. rocznie przez dwa lata lub 8 proc. rocznie przez trzy lata. Co ciekawe, takie stopy zwrotu są trzykrotnie wyższe niż możliwe do osiągnięcia w przypadku wynajmu apartamentu w Paryżu. Według danych portalu GPG, w tym mieście rentowność wynajmu wynosi obecnie 3 proc.. Warto zauważyć, że w przypadku apartamentu hotelowego, po okresie gwarantowanego czynszu, inwestor zacznie otrzymywać wynagrodzenie zależne od obłożenia nieruchomości - zauważa Bartosz Turek.
Dopłaci zarządca
Dodaje, że w stolicach Wielkiej Brytanii i Grecji szacowana przez GPG rentowność wynajmu mieszkań nie przekracza 4 proc. w skali roku.
- Znacznie więcej można zarobić inwestując w pokoje hotelowe w miejscowościach turystycznych. Na uwagę zasługuje np. propozycja z Yorkshire. Powstaje tam kompleks hotelowy (ponad 300 pokoi) ze spa, czterema lądowiskami dla helikopterów i polem golfowym. Aby stać się właścicielem jednego ze znajdujących się w tym budynku pokoi, trzeba dysponować budżetem przynajmniej 350 tys. funtów. Przez 10 lat inwestor może jednak liczyć na to, że jeśli obłożenie pokoju nie zagwarantuje przynajmniej 6 proc. rentowności, to różnicę dopłaci zarządca - mówi Bartosz Turek.
Analityk zwraca też uwagę na grecką wyspę Samos. - Tam po dziewięciu latach posiadania nieruchomości zarządca zobowiązał się do odkupienia pokoju hotelowego za 180 proc. jego pierwotnej ceny. Gwarancję taką można dostać decydując się na otrzymywanie czynszu najmu na poziomie 8 proc. wartości nieruchomości przez pierwsze dwa lata, a potem udział w zysku wypracowanym przez hotel. Najtańsze pokoje wycenione zostały na 126 tys. GBP. Właściciel będzie też mógł w swoim pokoju spędzić wakacje.
- Przedstawione powyżej inwestycje składają się jednak często nawet z kilkuset pokoi, co niestety nie gwarantuje ciszy i spokoju w okresie wakacyjnym - zauważa Bartosz Turek. - Jeśli dla inwestora ważnym czynnikiem jest możliwość uniknięcia zgiełku podczas spędzania wakacji we własnej części hotelu, bardziej interesująca może się okazać oferta jednego z pagórków Toskanii. Tam na nabywców czekają apartamenty w cenach od 330 tys. EUR oraz rezydencja z własnym basenem za 1 mln euro. Wszystkie nieruchomości są utrzymane w stylu charakterystycznym dla toskańskiej wsi. Do dyspozycji właścicieli są ponadto dwa baseny, kort tenisowy, boisko, amfiteatr oraz klub fitness. Kosztem spokoju w trakcie własnych wakacji właściciele nieruchomości w tym kompleksie mogą liczyć na niższe przychody z najmu niż te generowane przez wspomniane wcześniej projekty. W umowach widnieje bowiem rentowność na poziomie 4 proc. rocznie. Jest to wynik zbliżony do tego, który generują wg GPG apartamenty w centrum Rzymu.
Ile dla pośrednika
Analityk Lion's Bank zauważa, że zakup nieruchomości zarządzanej od a do z przez wyspecjalizowaną firmę zrzeszającą inwestorów pod jednym szyldem hotelowym to tylko jedna z opcji dostępnych na rynku nieruchomości.
- Innym rozwiązaniem jest zakup atrakcyjnej turystycznie nieruchomości, której wynajmem może zająć się lokalny pośrednik. Za taką usługę przeważnie pobierana jest opłata w wysokości od kilkunastu do 25 proc. uzyskanego czynszu - podaje Bartosz Turek. - Cena powinna obejmować przygotowanie apartamentu do wynajmu oraz opieka nad nieruchomością. W takim systemie można wynajmować na przykład apartamenty i rezydencje sprzedawane w kurorcie Vale do Lobo (Algavre, Portugalia). Jest to największy ośrodek (500 ha) tego typu w Portugalii, którego budowa rozpoczęła się w 1962 roku. Na terenie obiektu, położonego 15 minut drogi od lotniska Faro, znajduje się ponad 1500 luksusowych domów i apartamentów. W samym ośrodku są dwa pola golfowe, i tyle samo kilometrów piaszczystych plaż, do tego 14 kortów tenisowych, 15 restauracji i barów, poza tym SPA, fitness i centrum medyczne.
Z analiz Lion's Bank wynika, że w przypadku wybranych nieruchomości możliwe jest osiąganie przychodu z wynajmu na poziomie 5 proc. rocznie przez pięć lat. Reszta może przynosić zyski pod warunkiem, że znajdą się najemcy. - Najtańsze apartamenty w tej inwestycji kosztują niecałe 200 tys. euro. Za tę cenę można stać się właścicielem lokalu o powierzchni 94 m kw. z jedną sypialnią. Apartament jest wykończony pod klucz. Z drugiej strony, za niewiele mniej niż 3 mln euro, można stać się właścicielem w pełni wykończonej i wyposażonej willi tuż przy plaży. Z tarasu i okien można podziwiać plażę, Atlantyk i nadbrzeżny rezerwat. Willa ma 310 mkw. powierzchni, 4 sypialnie, 5 łazienek, basen i spory taras - opisuje.
Ważna waluta
Bartosz Turek zwraca uwagę, że inwestując w nieruchomości wakacyjne należy pamiętać o konsekwencjach wahań kursowych. - Obecna tendencja spadku wartości złotego sprzyja takim inwestycjom. Zarówno przeliczony na złote czynsz wynajmu, jak i wyrażona w złotych wartość nieruchomości za granicą, rosną wraz z kolejną przeceną naszej waluty. Odwrotna sytuacja zaistniałaby w przypadku umocnienia złotego - tłumaczy analityk.
Jak zmiany kursowe z ostatnich lat wpływały na rentowności inwestycji w zagraniczne nieruchomości? - Prześledźmy to na przykładzie. Dla uproszczenia przyjmiemy, że wartość nieruchomości wyrażona w euro jest stała, a zmienia się jedynie kurs walutowy. Gdyby polski inwestor wydał na mieszkanie za granicą 100 tys. euro w czerwcu 2001 roku, to faktycznie ulokowałby w niej 335 tys. zł. Zmiany na rynku walutowym w kolejnych miesiącach powinny takiego inwestora cieszyć. W lutym 2004 roku euro kosztowało już 4,9 złotego. W efekcie 100 tys. euro ulokowane w mieszkaniu warte byłoby aż 490 tys. złotych - wylicza analityk. - Ale już gdyby dokonał inwestycji na przykład na początku 2004 roku przy kursie 4,9 zł za euro i chciał ją zamknąć pięć lat później, gdy kurs oscylował w okolicach 3,2 zł za euro, poniósłby sporą stratę.
