Oferta parków biurowych coraz większa

Spółki deweloperskie coraz chętniej inwestują w duże parki biurowe z dala od miejskich centrów. Grunty na peryferiach są bowiem znacznie tańsze, a tym samym koszty przedsięwzięcia – niższe. Jednocześnie w wielu miastach popyt na tańszą powierzchnię jest niemały.

– W najbliższych latach możemy się spodziewać co najmniej kilku nowych parków biurowych w Polsce. W pierwszej kolejności przy lotniskach oraz na dobrze skomunikowanych z centrum obrzeżach miast – prognozuje Tomasz Subocz z działu powierzchni biurowych w Savills.

Stolica wiedzie prym

Według danych spółki Knight Frank obecnie na miejskich obrzeżach powstaje aż ok. 85 proc. całej powierzchni biurowej. Najwięcej buduje się w Warszawie, gdzie w pierwszej połowie bieżącego roku aż 148,5 tys. mkw. nowych biur oddano poza centrum, podczas gdy całkowita nowa oferta w tym mieście wyniosła 152 tys. mkw. – Duża podaż tego typu projektów w stolicy wynika z większej oferty działek dla deweloperów, jak również z ich cen, które są dużo niższe niż stawki za prestiżowe, trudno dostępne grunty w ścisłym centrum. Ponadto w obecnej sytuacji rynkowej najemcy są nastawieni na optymalizację kosztów operacyjnych i będą korzystać z proponowanych przez deweloperów bardzo atrakcyjnych ofert przednajmu (pre-let) – tłumaczy Krzysztof Misiak, kierownik Sekcji Rynków Regionalnych w dziale powierzchni biurowych w Cushman & Wakefield.

W miastach regionalnych, jak podają analitycy Savills, oddano w tym roku ponad 166 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego ponad 133 tys. mkw. poza centralnymi lokalizacjami.

W fazie realizacji lub planowania znajduje się kolejne kilkanaście projektów. Wśród nich największe to warszawski Chopin Aiport City (ponad 170 tys. mkw. powierzchni użytkowej) planowany przez P.P. Porty Lotnicze, The Park Warsaw (ok. 110 tys. mkw.) budowany przez AIG/Lincoln Polska oraz kompleksy Business Garden firmy SwedeCenter powstające w Warszawie (ponad 83 tys. mkw.) i w Poznaniu (80 tys. mkw.). Większość powstających dziś obiektów będzie gotowa w ciągu najbliższych dwóch lat. A do końca 2013 r. zostanie ukończona druga faza West Forum (Archicom) oraz trzeci etap kompleksu biurowego Millenium Tower (Descont). Obie inwestycje są realizowane we Wrocławiu i łącznie oferują 14 tys. mkw. powierzchni biurowej.

– Poziom pustostanów w parkach biurowych jest mocno zróżnicowany. Najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej w ukończonych obiektach widać w Poznaniu i Wrocławiu (ok. 1 proc.), z kolei najwyższy jest w Łodzi, sięga aż ok. 46 proc. – wylicza Małgorzata Liszewska, starszy konsultant w dziale badań rynku firmy Knight Frank.

Wspólny interes

Popyt na biura poza centrum jest możliwy tylko pod warunkiem lepszej infrastruktury umożliwiającej szybki dojazd do centrum czy pozostałych dzielnic miasta.  W Krakowie np. dzięki obwodnicy w ostatnich latach rozrósł się kompleks Kraków Business Park. W Gdańsku dzięki obwodnicy deweloperzy decydują się inwestować w pobliżu lotniska (Allcon Park, Bałtyckie Centrum Biznesu). Sporo parków biurowych (m.in. Atrium, Centrum Biurowe Francuska, Millennium Tower) powstało też w Katowicach, gdzie autostrada A4 przebiega przez obrzeża samego centrum. Niewykluczone, że pojawią się kolejne projekty – zapewnia Krzysztof Misiak.

Czynsze za powierzchnię w parkach w Warszawie wynoszą 13–15 euro za mkw., a w miastach regionalnych – 11–14 euro za mkw. miesięcznie.

– Najemcami parków są nie tylko centra usług wspólnych danych firm (BPO), ale często całe kompleksy zasiedlane są przez jedną dużą grupę, np. Bank Peako w Lipowym Office Park czy Millennium Bank w Ekoparku, Orange w Orange Office Park – wylicza Tomasz Subocz. Dodaje, że w parkach biurowych coraz częściej lokują się również firmy biznesowo ze sobą powiązane, co stwarza możliwość lepszej komunikacji czy nawet wpływa na wzrost obrotów.

Najwięcej chętnych na peryferyjne oferty pojawia się oczywiście w Warszawie. Ale jak zauważają eksperci z Knight Frank, w miastach regionalnych aktywne spółki z sektora BPO/SSC również generują popyt na tego typu oferty. Dużą zachętą jest też skala projektu pozwalająca na swobodną ekspansję w kolejnych latach najmu. – Prym pod tym względem wiodą Wrocław, Kraków, Poznań i Trójmiasto, gdzie liczba firm z branży BPO wzrasta od kilku lat – opowiada Małgorzata Liszewska.

Projekty oddawane w tym lub przyszłym roku zwykle są wynajęte w formie pre-let w co najmniej 40–50 proc., co zresztą jest wymogiem banków finansujących do uruchomienia realizacji takich inwestycji. Jak podkreśla Krzysztof Misiak, okolice centrum i obrzeża centralnych części miast w dalszym ciągu cieszą się więc większą popularnością niż obrzeża. – Rozwój transportu publicznego jest kluczowy, by sytuacja uległa zmianie. Kiedy najemcy będą w zbliżonym czasie docierać do biur zarówno w centrum, jak i poza nim, wówczas będziemy mogli mówić o prawdziwej konkurencji między tymi obiektami – mówi Krzysztof Misiak.