Czym jest gminna ewidencja zabytków

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 3 lipca 2013 r. uznał, że wpis nieruchomości do ewidencji – który zbliżony jest w skutkach do wpisu do rejestru zabytków – podlega kontroli sądowej, w tym także z punktu widzenia spełnienia przez obiekt ustawowej definicji zabytku. Co ten wyrok może oznaczać dla właścicieli budynków z takim wpisem, czy właścicieli poszczególnych lokali w takiej kamienicy?

Tomasz Ludwik Krawczyk:

W pierwszej kolejności trzeba wskazać, czym jest gminna ewidencja zabytków. Instytucja ta, wprowadzona nowelizacją ustawy o ochronie zabytków, stanowi spis obiektów zabytkowych prowadzonych przez gminę, odrębny od istniejącego już od dawna i niezmienionego nowelizacją rejestru zabytków. O ile jednak wpis do rejestru zabytków dokonuje się na mocy decyzji administracyjnej, doręczanej właścicielowi i podlegającej kontroli sądowej, o tyle wpis do ewidencji nie wymaga decyzji administracyjnej i właściciel nie jest o nim w ogóle informowany. Tymczasem w wielu istotnych aspektach wpis do ewidencji rodzi dla właściciela nieruchomości podobne problemy, jak wpis do rejestru. W szczególności skutkuje on koniecznością uzgadniania z konserwatorem zabytków decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę. W praktyce zatem właściciel jest ograniczony przy prowadzeniu istotnych prac budowlanych przy budynku wpisanym do ewidencji uznaniową decyzją konserwatora, o czym często nawet nie wie.

Ustawa nie precyzuje podstaw wpisu do ewidencji.

Nie, nie stwierdza nawet wyraźnie, że dany obiekt musi spełniać ustawową definicję zabytku, aby podlegać wpisowi. Jakkolwiek stanowisko ministra kultury jest takie, że wymóg ten musi być spełniony, aby można było dokonać wpisu. Ale np. m.st. Warszawa zajmuje stanowisko odmienne, wpisując nieruchomości do ewidencji „po uważaniu". Powołany wyżej wyrok jest istotny, bo po pierwsze przesądza, że wpisy do ewidencji podlegają kontroli sądowej (choć nie są decyzjami administracyjnymi), a po drugiej że materialno-prawną podstawą wpisu powinno być spełnianie przez dany obiekt definicji zabytku. Właściciele nieruchomości wpisanych do ewidencji zyskują zatem poniekąd narzędzie walki o swoje prawa.

A co oznacza wspomniany wyrok dla tych, którzy kupili nieruchomość, która zabytkiem nie jest, ale jest w ewidencji?

Może np. oznaczać to, że nie mogą na niej przeprowadzić prac budowlanych wymagających decyzji o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę, jeżeli konserwator ma inną koncepcję ochrony „zabytku", jaki kupili. Co ciekawe, tacy właściciele są do pewnego stopnia w gorszej sytuacji niż właściciele obiektów wpisanych do rejestru zabytków, nie mogą bowiem liczyć na żadne formy wsparcia finansowego opieki nad zabytkami, jakie – przynajmniej teoretycznie – przysługują właścicielom zabytków wpisanych do rejestru, chociaż nie mają obowiązku konserwacji „zabytku". Generalnie warto sprawdzić przed zakupem nieruchomości, czy nie jest ona wpisana do ewidencji. Ewidencja bowiem jest jawna, aczkolwiek – ze względu na niedoręczenie informacji o wpisie – nawet sprzedający może nie wiedzieć, że nieruchomość została umieszczona w ewidencji zabytków.

Czy w sytuacji, gdy ktoś kupił działkę z decyzją o warunkach zabudowy, zakładającą rozbiórkę istniejącego budynku, a ten obiekt zostanie w tzw. międzyczasie wpisany do ewidencji zabytków – będzie nowemu właścicielowi przysługiwało odszkodowanie? I od kogo?

Z tytułu samego wpisu do ewidencji – raczej nie, chyba żeby obecna regulacja dotycząca ewidencji zabytków została uznana przez Trybunał Konstytucyjny za sprzeczną z Konstytucją. Z mojej wiedzy wynika, że brak jest jednak wniosku lub skargi konstytucyjnej w tym przedmiocie. Wówczas można by rozważać wystąpienie o odszkodowanie do Skarbu Państwa za tzw. delikt legislacyjny, czyli – w skrócie – uchwalenie przepisów naruszających konstytucyjne prawa i wolności, w tym przypadku: prawo własności. Bez takiego orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego wystąpienie o odszkodowanie byłoby możliwe w przypadku, gdyby ostatecznie wpis do ewidencji okazał się naruszać prawo, tj. znowelizowaną ustawę o ochronie zabytków, czyli jeżeli został dokonany pomimo braku przesłanek. Przed wszczęciem sprawy o odszkodowanie trzeba jednak doprowadzić do uchylenia wpisu, co można osiągnąć wzywając organ prowadzący ewidencję – burmistrza, prezydenta, wójta, zależnie od rodzaju gminy – a następnie skarżąc odmowę lub brak odpowiedzi do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Po usunięciu nieruchomości z ewidencji o odszkodowanie będzie można wystąpić do właściwej gminy. Pamiętać trzeba oczywiście, że w postępowaniu o odszkodowanie podstawową rzeczą do udowodnienia jest powstanie szkody, którą w tym przypadku nie będzie spadek wartości nieruchomości (bardzo prawdopodobny), spadek ten będzie bowiem jedynie czasowy, tj. trwać będzie od momentu wpisu do ewidencji do momentu wykreślenia z niej. Szkodą natomiast mogłyby być utracone korzyści, gdyby w okresie, gdy nieruchomość była wpisana, nie doszło z tej przyczyny do, pewnej w innych okolicznościach, transakcji sprzedaży. Tak długo jednak, jak dany obiekt będzie pozostawał w ewidencji zabytków i nie dojdzie do stwierdzenia niekonstytucyjności ustawy, będziemy mieli do czynienia z ustawowym ograniczeniem prawa własności, które nie uprawnia do odszkodowania.

Jakie rady dałby pan osobom, które planują kupić nieruchomość niebędącą jeszcze zabytkiem wpisanym do rejestru, ale już wpisaną do ewidencji?

To oczywiście zależy, co zamierzają robić z nieruchomością. Jeżeli nie planują na niej budowy wymagającej warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę, to wpis do ewidencji nie rodzi dla nich poważniejszych konsekwencji, oprócz może zwiększonego faktycznego ryzyka późniejszego wpisu do rejestru zabytków, z którym będzie się już wiązać np. obowiązek konserwowania. Natomiast jeżeli prace takie są planowane, to warto jeszcze przed zakupem wystąpić o warunki zabudowy, aby wysondować stanowisko konserwatora wobec planowanych prac. Pozytywna opinia konserwatora przy warunkach zabudowy nie gwarantuje niestety, że na kolejnym etapie, tj. przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę, konserwator nie zmieni zdania (albo zmieni się konserwator), ale de facto zmniejsza takie ryzyko.

CV

Tomasz Ludwik Krawczyk

, wspólnik w Kancelarii Drzewiecki, Tomaszek i Wspólnicy. Specjalizuje się w postępowaniach sądowych, w prawie konsumenckim, w prawie obrotu nieruchomościami oraz w prawie spółek.

Warto wiedzieć: Zanim kupisz zabytkową willę w okazyjnej cenie

Z czym należy się liczyć, kupując obiekt wpisany do rejestru zabytków? Jakie obowiązki nakłada na inwestora prawo?

- W tym przypadku obowiązki są dalej idące niż w przypadku wpisu obiektu do ewidencji zabytków.

- Obok konieczności uzyskania pozytywnej opinii konserwatora przy decyzji o warunkach zabudowy i pozwoleniu na budowę, konserwator musi wyrazić także zgodę na prowadzenie prac budowlanych i może je nadzorować.

- Zgody konserwatora wymaga nawet zmiana sposobu korzystania z zabytków – np. gdy zamiast celów mieszkaniowych willa zostaje wynajęta na biuro.