Przedmiotem umowy deweloperskiej jest zobowiązanie przedsiębiorcy (dewelopera) do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę. Umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego. Jest to forma szczególna, zastrzeżona w związku z przepisami kodeksu cywilnego pod rygorem nieważności.
Forma aktu notarialnego stanowi dodatkowe zabezpieczenie interesów kupujących, jako że notariusz daje gwarancje rzetelności świadczonych usług, wykonując zawód zaufania publicznego.
Ustawa jasno wskazuje, jakie elementy powinny być zawarte w umowie deweloperskiej. Oprócz oczywistych wpisów, takich jak określenie stron, miejsca i daty zawarcia umowy, trzeba zwrócić uwagę, czy jest tam wpisana dokładna cena oraz informacje o nabywanej nieruchomości (w tym jej stan prawny). Zabraknąć nie może też określenia powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych leżących w gestii dewelopera.
Z drugiej strony umowa powinna zawierać zasady płatności (terminy i kwoty), do których zobowiązuje się kupujący. Obowiązkowymi elementami są też m.in. informacje i zasady możliwego wycofania się z umowy, oświadczenie kupującego o zapoznaniu się z prospektem informacyjnym oraz termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu lub domu. Nabywca powinien zawsze zweryfikować treść proponowanego mu kontraktu, a w przypadku gdyby któregoś z obligatoryjnych elementów zabrakło, należy bezwzględnie żądać jego zamieszczenia. Warto podkreślić, że umowa deweloperska stanowi samoistną podstawę wpisu roszczenia nabywcy o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę lub analogicznego roszczenia dotyczącego nabycia nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym.
Ustawa deweloperska nie jest oczywiście rozwiązaniem idealnym, ale i tak znacznie poprawia sytuację kupującego w stosunku do okresu przed jej obowiązywaniem. A warto wiedzieć, że umowę jako obowiązkowy element wprowadziła ustawa z 28 października 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (potocznie nazywana ustawą deweloperską), która weszła w życie wiosną 2012 r. Dla kupującego na rynku pierwotnym umowa deweloperska jest zabezpieczeniem porównywalnym do umowy przedwstępnej na rynku wtórnym – ma mu dać gwarancję tego, że deweloper wywiąże się z obowiązków, których się podjął.
