Dlaczego bank odmówi kredytu

Zdarza się, że mimo uzyskiwania wysokich dochodów, wiele banków odmówi kredytu. Z jakich przyczyn?

Michał Krajkowski:

Odmowa udzielenia kredytu może mieć wiele przyczyn. Banki, obliczając zdolność kredytową, będą badały zarówno dochody, jak i zobowiązania klienta. Może zatem się okazać, że pomimo wysokich dochodów kwota dotychczas płaconych zobowiązań jest na tyle duża, że nie pozwala już na zaciągnięcie kolejnego kredytu.

Warto także mieć świadomość, że każdy bank w różny sposób wyznacza dochód netto klienta. O ile w przypadku umowy o pracę jest to kwota z zaświadczenia o zatrudnieniu, o tyle komplikacje mogą pojawić się przy umowie-zleceniu, o dzieło czy przy działalności gospodarczej.

Zarabiając na umowach cywilnoprawnych, pamiętajmy, że nie zawsze kwota, która wpływa na nasze konto, zostanie potraktowana jako dochód netto. Jeśli bank policzy dochody, uwzględniając ustawowe koszty uzyskania przychodu, to wówczas zdolność kredytowa może spaść nawet o kilkadziesiąt procent.

Podobnie w przypadku działalności gospodarczej bank nieco bardziej wnikliwie analizuje dochody. Badane są finanse z minimum kilkunastu miesięcy, oceniana jest także stabilność dochodu. Oznacza to, że różnice w dochodach w poszczególnych miesiącach nie mogą znacząco odbiegać od średniej.

Zarabiając na umowach cywilnoprawnych lub prowadząc działalność gospodarczą, należy szczególnie wnikliwie porównywać banki, gdyż różnica w wyliczonym dochodzie netto, i w konsekwencji w zdolności kredytowej, może być bardzo duża.

Czasem bank nie chce kredytować mieszkania na niskim etapie zaawansowania, np. kiedy budowa osiedla jest we wstępnej fazie budowy?

Każdy bank stawia określone wymagania w stosunku do dewelopera i inwestycji. Jednym z takich warunków jest stan zaawansowania budowy. Oznacza to, że nie każdy bank udzieli finansowania, jeśli budowa jest na etapie tzw. dziury w ziemi.

Część instytucji wymaga wykonania np. 50 procent prac budowlanych lub dojścia do określonego etapu, np.: stanu surowego zamkniętego. Procentowe wykonanie inwestycji jest określane przez rzeczoznawcę i na podstawie wyceny bank określa, czy jest w stanie udzielić kredytu.

Najważniejszy dla klienta skutek jest taki, że nie zawsze możliwe będzie zaciągnięcie kredytu w wybranym banku.

A w innym banku?

Często klienci kierują się tylko warunkami cenowymi. Kiedy jednak wybrali nieruchomość od określonego dewelopera, może okazać się, że w banku najkorzystniejszym pod względem ceny kredyt jest niemożliwy do uzyskania. Dlatego należy pamiętać, że procedury banku oraz możliwości skredytowania określonej inwestycji należy traktować jako element oferty i tak samo porównywać z innymi bankami, jak prowizję czy oprocentowanie.

A jeśli klient kiedyś  spóźniał się ze spłatą rat i ma w związku z tym tzw. złą historię kredytową, to któryś z banków nie odmówi mu udzielenia kredytu?

Banki preferują klientów z nienaganną historią kredytową. Jednak osoby, które miały wcześniej problemy ze spłatą swoich zobowiązań, nie są wykluczone i mogą także starać się o kredyt.

Decyzja banku zależy od skali opóźnień i tego, kiedy miały one miejsce. Jeśli sporadycznie zdarzało się nam spłacić ratę z kilkudniowym opóźnieniem, to raczej nie będzie problemu z przyznaniem nowego kredytu. Jednak jeśli opóźnienia przekraczały 30 dni, wówczas każdy bank będzie się bardziej szczegółowo przyglądał powodom opóźnień, czy były one regularne.

Warto także pamiętać, że banki w różny sposób mogą oceniać tego samego klienta. Są instytucje, które nawet w przypadku jednorazowego potknięcia klienta nie będą chciały już udzielić nowego kredytu. Jednak część z nich patrzy łaskawszym okiem na nieco gorszą historię kredytową.

Może więc się okazać, że choć część banków odmówi udzielenia kredytu, to w innych taką pożyczkę otrzymamy. Musimy się jednak liczyć z tym, że z uwagi na wyższe ryzyko banku oprocentowanie kredytu może być wyższe i rata kredytowa także będzie wyższa.

Czy można wziąć kredyt tylko na rozpoczęcie budowy domu, a później kontynuować inwestycję już ze środków własnych?

Każdy bank, udzielając kredytu, czy to na zakup, czy na budowę domu, wymaga, aby inwestycja została ukończona.

W przypadku zakupu na rynku wtórnym sprawa jest prosta: klient najpierw podpisuje akt notarialny nabycia, przekazuje ewentualne środki własne, a dopiero później następuje wypłata kredytu.

Na rynku pierwotnym zapłata także najpierw następuje ze środków własnych klienta, a dopiero później jest uruchamiany kredyt. Podobnie finansowanie wygląda w przypadku budowy domu systemem gospodarczym. Środki własne klienta oraz kredyt muszą wystarczyć na wybudowanie całego domu oraz na uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Tylko gotowa nieruchomość może być docelowym zabezpieczeniem kredytu.

Z tego powodu, aby budowa została dokończona w określonym, przewidzianym terminie, banki nie zgadzają się na odwrócenie kolejności finansowania, czyli aby najpierw budować za środki z kredytu, a dopiero później z oszczędności kredytobiorcy. W ten sposób budowa mogłaby trwać nawet kilka lat, a bank miałby ograniczone możliwości nacisku na klienta.

Czy współkredytobiorca musi być właścicielem nieruchomości?

Zdarza się, że do kredytu, w celu podwyższenia zdolności kredytowej, często przystępują rodzice czy rodzeństwo. Jednak w większości banków nie ma obowiązku, aby wszystkie osoby, które zaciągają kredyt, musiały jednocześnie być współwłaścicielami nieruchomości.

Właścicielem nieruchomości może być jedna lub dwie osoby, a do kredytu przystąpią także inne dodatkowe osoby, które wspomogą swoimi dochodami i dzięki temu będzie wyższa zdolność kredytowa. Warto jednak pamiętać, że oprócz dochodów do analizy uwzględniane są także wszystkie zobowiązania dodatkowych kredytobiorców. Ponadto bank uwzględni koszty utrzymania dwóch oddzielnych gospodarstw domowych oraz liczbę osób na utrzymania przez wszystkich kredytobiorców. Dodatkowo okres kredytowania będzie liczony od wieku najstarszej osoby, co w sytuacji gdy do kredytu przystępują rodzice może oznaczać skrócenie okresu spłaty, np. do 15 czy 20 lat. Przy skumulowaniu niekorzystnych czynników może zatem się okazać, że z dodatkowymi kredytobiorcami zdolność kredytowa wcale nie rośnie, ale jest nawet niższa.

Czasem ktoś narzeka: złożyłem wiele wniosków o kredyt, a banki odmówiły mi pieniędzy. Dlaczego?

Często klienci sądzą, że zwiększą swoje szanse na uzyskanie kredytu, gdy jednocześnie sami złożą wniosek o kredyt do kilku banków.

Niestety skutek jest odwroty, ponieważ w przypadku każdego wniosku kredytowego bank wyśle zapytanie o naszą historię kredytową do Biura Informacji Kredytowej. A tam wszystkie takie wnioski są odnotowywane.

Zatem w sytuacji, gdy zapytań jest wiele w zbyt krótkim czasie, każdy następny bank może mieć podejrzenia co do wiarygodności klienta.  Nadmierna liczba zapytań obniży zatem ocenę kredytobiorcy.

Ubiegając się o kredyt, należy wyselekcjonować maksymalnie 3–4 banki i tylko do tych składać wnioski.

—gb