Mieszkanie z licytacji: wielka okazja czy wielkie kłopoty

Czy licytacji zadłużonych mieszkań jest więcej niż rok czy dwa lata temu?

Krzysztof Oppenheim

: Liczba takich licytacji rośnie bardzo szybko: w 2012 roku przeprowadzonych zostało około 4000 egzekucji komorniczych z nieruchomości, a w roku 2013 już blisko 12 000. Te dane najlepiej obrazują sytuację gospodarczą Polski: tak ogromny przyrost licytacji z nieruchomości świadczy jednoznacznie o kryzysie, a nie o recesji, jak to oceniają politycy i niektórzy ekonomiści. Jest to efektem problemów na rynku pracy w naszym kraju. Polacy masowo tracą zatrudnienie i coraz częściej nie są w stanie spłacać kredytu na mieszkanie czy też regulować czynszu, co wprost prowadzi do utraty dachu nad głową przez kredytobiorcę i jego rodzinę.

Ile zwykle wynoszą długi, gdy lokal jest licytowany?

Zwykle dług jest nie mniejszy niż 20 tys. zł, co może mieć miejsce właśnie przy zaległościach czynszowych. Przy kredytach hipotecznych, szczególnie kiedy są to kredyty we frankach, bardzo często dług przekracza wartość mieszkania.

lle czasu mija od wszczęcia postępowania do licytacji lokalu? Kiedy mieszkanie trafia na licytację?

Jeśli wierzyciel zgłasza się do komornika, musi być już w posiadaniu tytułu egzekucyjnego. Potem dochodzą czynności komornika, m.in. zlecenie oszacowania nieruchomości, potem oczekiwanie na termin licytacji przy zachowaniu wymaganych przy tym procedur, korespondencja z dłużnikiem. Trzeba uznać, że od momentu podjęcia przez wierzyciela działań zmierzających do egzekucji należności na drodze licytacji z nieruchomości, do dnia pierwszej licytacji, mija zwykle nie mniej niż kilkanaście miesięcy.

Gdzie szukać informacji o zadłużonych lokalach, o licytacjach komorniczych?

Nigdzie nie ma jawnej bazy wszystkich zadłużonych lokali. Jest to związane z ustawą o ochronie danych osobowych. Natomiast po wyznaczeniu terminu licytacji, dane na temat nieruchomości, wraz z dokładnym adresem, oraz danymi dłużnika, zostają ujawnione. Pełne informacje na ten temat można znaleźć w Internecie. Obwieszczenia o licytacjach znajdują się m.in. w serwisie internetowym Krajowej Rady Komorniczej oraz na stronach WWW danego komornika.

Czy kupno licytowanego lokalu to zawsze dobra okazja?

Analizując jedynie ceny wywoławcze, które obowiązują na licytacjach, najczęściej są to właśnie tzw. okazje. Ale to tylko teoria. Szczególnie, jeśli rzeczoznawca uzna, że jako podstawę wyceny danej nieruchomości należy przyjąć tzw. wartość przy wymuszonej sprzedaży, a to jest ok. 80 proc. ceny rynkowej. Wówczas na pierwszej licytacji obowiązuje, zgodnie z przepisami, cena wywoławcza wynosi ok. 60 proc. wartości rynkowej tej nieruchomości.

Gdyby jednak, mimo tak atrakcyjnej ceny, nie udało się znaleźć nabywcy podczas pierwszej licytacji, to na drugiej obowiązuje cena wywoławcza na poziomie 2/3 podstawy oszacowania jest to więc tylko ok. 53,3 proc. wartości rynkowej. To jest jednak teoria. Praktyka pokazuje, że czasem rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości powyżej jej ceny rynkowej i 75 proc. tej kwoty nie jest już super okazją. Poza tym, jeśli chętnych na zakup danej nieruchomości jest więcej niż jedna osoba, to często dochodzi podczas licytacji do wielokrotnych podbić ceny i finalnie możemy ją nabyć powyżej jej wartości rynkowej. Szczególnie, jeśli damy się ponieść emocjom.

Na co trzeba zwrócić uwagę licytując mieszkanie?

Od wygranej licytacji do przejęcia lokalu może minąć nawet pół roku

Trzeba pamiętać, że od wygranej licytacji do faktycznego przejęcia lokalu może upłynąć naprawdę bardzo dużo czasu oraz że najczęściej kupujemy mieszkanie z lokatorami. Nie zawsze dłużnik ma ochotę się wyprowadzić dobrowolnie ze swojego lokum.

Zakup mieszkania z licytacji to kupno kota w worku a raczej lokatora lub lokatorów w mieszkaniu. Jak już nabędzie się tytuł własności - co nazywa się w języku prawniczym "prawomocnym postanowieniem o przysądzeniu własności" - to być może mieszkanie będzie puste. Ale można tam zastać trzypokoleniową rodzinę, którą potem trzeba będzie po prostu wyeksmitować.

Ile czasu potrzeba ?na formalności?

Nawet, jeśli dłużnik grzecznie opuści mieszkanie, które zostanie sprzedane podczas licytacji, to od daty wygranej licytacji do uzyskania prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności, mija zwykle nie mniej niż 4-6 miesięcy.

Jeśli jednak dłużnik się odwołuje, a może to robić może nawet kilkakrotnie po licytacji, to bardzo może się opóźnić uzyskanie przez licytanta tytułu własności lokalu, Sprawa może ciągnąć się nawet dłużej niż rok.

Wtedy ten, kto wylicytował lokal, nie ma ani pieniędzy - bo zwykle płatność należy dokonać w ciągu miesiąca od wygrania licytacji - ani mieszkania. Trudno wtedy taki zakup uznać za wielką okazję.

Jak przebiega licytacja? Gdzie się odbywa?

Licytacje odbywają się w sądzie rejonowym właściwym ze względu na lokalizację danej nieruchomości. Prowadzone są przez komornika, który w danej sprawie został wyznaczony do egzekucji należności od dłużnika. Licytacja odbywa się na sali sadowej w obecności sędziego oraz licytantów. Zwykle są też widzowie, czyli osoby nie biorące udziału w licytacji. Każdy bowiem może wejść na salę. Nie ma konieczności, aby obecny był dłużnik czy wierzyciel.

Aby skutecznie uczestniczyć w licytacji należy wpłacić na konto komornika prowadzącego egzekucję, rękojmię w wysokości 10 proc. ceny oszacowania. Kwota ta powinna na koncie komornika znaleźć się na co najmniej jeden dzień przed planowaną licytacją.

Kto bierze udział w licytacji?

Zazwyczaj handlarze, którzy doskonale są obeznani z procedurami sądowym w tym zakresie. Dlatego też, jeśli odbywa się licytacja mieszkania w bardzo atrakcyjnej cenie, nie ma co liczyć, że uda się je kupić za cenę wywołania . Na pewno w sądzie pojawi się kilku handlarzy, którzy przyjdą, aby tę nieruchomość nabyć. I na pewno szybko się z licytacji nie wycofają.

Dla przykładu: parę dni temu podczas licytacji małego lokalu na Mokotowie aż 11 osób wpłaciło rękojmię. Licytację wygrywa osoba, która zaproponowała najwyższą cenę.

Co się dzieje, gdy w wylicytowanym lokalu mieszka rodzina?

Najczęściej w wystawionym na licytację mieszkaniu zamieszkuje obecny właściciel. Niedawno w mediach była opisywana dość głośna sprawa, kiedy to samotna kobieta nabyła podczas licytacji za okazyjną cenę mieszkanie, w którym zastała matkę i jej niepełnosprawną córkę. Te biedne kobiety oczywiście nie miały gdzie się wyprowadzić, być może kiedyś uzyskają mieszkanie socjalne.

Wczujmy się w sytuację dłużnika: przecież to było jego mieszkanie, być może stracił je w sposób zupełnie niezawiniony. Nie dziwmy się więc, że dłużnik nie będzie najczęściej współpracował z nabywcą mieszkania. Przez byłego właściciela tej nieruchomości kupujący będzie postrzegany jako intruz i hiena, która chce się wzbogacić na cudzej krzywdzie. Zawsze musimy mieć to na względzie, idąc na licytację komorniczą.

Warto też zastanowić się, czy dopuszczamy dochodzenie prawa własności lokalu poprzez siłową eksmisję byłego właściciela i jego rodziny, z udziałem komornika, ślusarza, policji i firmy ochroniarskiej? Z tym się bowiem trzeba liczyć, jeśli dłużnik nie będzie chciał dobrowolnie opuścić lokalu. —gb

CV

Krzysztof Oppenheim: doradca finansowy, ekspert w dziedzinie kredytów hipotecznych, właściciel firmy Oppenheim Enterprise, pioniera na rynku pośrednictwa kredytowego. Obecnie prezes firmy Nieruchomości Boża Krówka, specjalizującej się w sprzedaży przecenionych nieruchomości, zamianach mieszkań oraz w oddłużaniu osób, które wpadły w pułapkę kredytową. Wcześniej profesjonalny zawodnik brydża sportowego.

Ekspert radzi

Marcin Zadrożny, aplikant adwokacki, Kancelaria Hills LTS:

? Co zrobić, gdy jeden z sąsiadów zatruwa życie innym? Polskie prawo niewystarczająco jasno reguluje stosunki sąsiedzkie.

? Zgodnie z Kodeksem cywilnym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych" (art. 144).

? Są to tak zwane immisje. Immisje dzieli się na bezpośrednie i pośrednie. Pierwsze z nich stanowią bezpośrednią ingerencję w sferę cudzej własności, w stosunkach sąsiedzkich w zabudowie wielorodzinnej rzadko występują. Drugie natomiast pośrednio oddziałują na nieruchomość sąsiednią – na przykład na skutek wytwarzania hałasu czy nieprzyjemnych zapachów zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich.

? W przypadku gdy negatywne zachowania sąsiada zakłócają korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych, a rozmowy z sąsiadem nie przynoszą pożądanych skutków, należy wystąpić do sądu z powództwem o zaniechanie naruszeń w postaci np. głośnego słuchania muzyki. W czasie procesu na powodzie będzie spoczywał ciężar wykazania, że jest on właścicielem sąsiedniej nieruchomości oraz że zakłócanie spokoju miało miejsce.

? W związku z powyższym, sąsiad, który zdecyduje się wnieść powództwo do sądu, powinien zadbać o dowody – np. o zeznania świadków, czy wskazać konkretne dni, w których informował policję o niestosownym zachowaniu sąsiada. A co w przypadku, gdy sąsiad uprzykrzający życie innym sąsiadom jest jedynie najemcą nieruchomości, a właściciela nieruchomości nie interesują wybryki najemcy, ponieważ terminowo płaci czynsz? Taką sytuację przewidział ustawodawca w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

? Zgodnie z art. 13 ust. 1 tej ustawy: „jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia".

? Ani Kodeks cywilny, ani ustawa o ochronie praw lokatorów nie wskazują, w jaki sposób ma być definiowany porządek domowy. W związku z powyższym treść reguł porządku domowego mogą określić ustalone zwyczaje lub regulaminy wspólnoty mieszkaniowej.

? Należy również pamiętać, że także w tym przypadku w razie postępowania sądowego, to na powodzie spoczywać będzie ciężar dowodu. —gb

Nieruchomości