Dostaniesz na działkę i dom

Podstawowa różnica między kredytem na budowę domu a kredytem na zakup gotowego domu czy mieszkania jest taka, że w przypadku budowy pieniądze wypłacane są w transzach, w miarę realizacji przedsięwzięcia. Wiąże się to z konkretnymi obowiązkami klienta i niesie ze sobą pewne ryzyko. Banki mają swoje zasady dotyczące wypłat transz, na przykład jednocześnie nie może zostać wypłacone więcej niż 100 tys. zł lub pierwsza transza nie może przekroczyć 20 proc. wyceny inwestycji. Harmonogram wypłat poszczególnych części kredytu powinien być zapisany w umowie i warto się z nim zapoznać przed złożeniem podpisu.

Banki standardowo kontrolują przebieg prac budowlanych, np. wysyłając swoich pracowników na inspekcję, co może wiązać się z dodatkowymi kosztami dla klienta. Warto jednak wiedzieć, że niektóre instytucje zadowalają się zdjęciami i dziennikiem budowy.

Nie zawsze obowiązkowe są też faktury za poszczególne towary czy usługi, a wystarczy kosztorys, zdjęcia i dziennik budowy. Wszystko zależy od podejścia danego banku. W trakcie kontroli inspektor sprawdzi, czy prace postępują zgodnie z kosztorysem i według odpowiedniej kolejności.

Przeglądając oferty poszczególnych banków, warto zwrócić uwagę na możliwość tzw. kredytowania naprzemiennego. Chodzi o zgodę na wniesienie wkładu własnego w dalszym etapie inwestycji, a nie na samym początku, jeszcze przed wypłatą z banku.

Ważnym parametrem kredytu dla osób budujących dom jest tzw. karencja w spłacie kredytu. Na czas budowy i wypłaty transz zawieszona zostaje spłata części kapitałowej i klient pokrywa same odsetki. Zwykle karencja trwa dwa lata, ale np. czasem może trwać trzy, a nawet pięć lat. Warto jednak pamiętać, że zawieszona zostaje tylko część kapitałowa raty, zatem zapłacimy mniej, a nie w ogóle.

Warunki cenowe (marże i prowizje) kredytów na budowę domu są podobne do kredytów na mieszkanie i zależą od sytuacji rynkowej. Średnia marża kredytowa to 1,7 p.p. Istotną zmianą, która zaszła w ostatnich miesiącach, jest wymaganie wkładu własnego. Od początku 2014 r. banki nie udzielają już kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, niezbędne minimum to 5 proc.

W niektórych bankach powinno udać się skredytowanie zakupu działki i budowy domu jednym kredytem. Ale nie wszystkie instytucje mają takie rozwiązanie w swojej ofercie. Sprawę ułatwia pozwolenie na budowę posiadane przez sprzedającego ziemię. Po zakupie działki trzeba pozwolenie przepisać i wówczas bank uruchomi dalsze transze kredytu.

Kluczową sprawą przy budowie domu na kredyt jest poprawne oszacowanie kosztów budowy, zanim jeszcze ona się rozpocznie. W czasach dużych wahań cen towarów i robocizny sprawiało to klientom wiele problemów, ale teraz rynek jest stabilniejszy i jest łatwiej.

Budowa domu na kredyt nie może ciągnąć się latami. Bankowi zależeć będzie na szybkiej realizacji inwestycji, gdyż jest ona zabezpieczeniem kredytu. Zwykle kredytobiorca ma na wybudowanie domu dwa–trzy lata.

Marcin Krasoń, analityk Home Broker

Home Broker podpowiada

Jak przejść przez budowę domu systemem gospodarczym, za pieniądze banku:

? ?zaciągnięcie jednego kredytu na zakup działki ?i budowę domu jest łatwiejsze, gdy do kupowanej działki jest już wydane pozwolenie na budowę;

? ?kredyt wypłacany jest w transzach wraz ?z postępem budowy, więc warto sprawdzić, ?jakie zasady rządzą wypłatami transz ?w danym banku;

? bank ma prawo skontrolować przebieg prac;

? ?pieniądze z kredytu powinno się wydawać zgodnie z kosztorysem i wg harmonogramu;

?? wybierając kredyt bankowy, zwróć uwagę nie tylko na oprocentowanie czy prowizje, ale i na karencję w spłacie kredytu – chodzi o to, by ?w czasie budowy spłacać tylko odsetki, bez kapitału;

? ?zabezpieczeniem kredytu będzie wybudowany dom, bankowi zależy więc na szybkim postępie prac – zwykle kredytobiorca ma na wybudowanie dwa do trzech lat.

Marcin ?Żak, prawnik?Home Broker

Prawie każda nieruchomość w Polsce posiada założoną i prowadzoną przez właściwy sąd rejonowy księgę wieczystą. Najprościej rzecz ujmując, jest to księga zawierająca ustawowo określony zbiór informacji o nieruchomości.

? ?Księga dzieli się zasadniczo na cztery działy. ?Dział I zawiera ogólne informacje o nieruchomości. W dziale II ujawniony jest właściciel nieruchomości. W dziale III dokonuje się wpisów tzw. ograniczonych praw rzeczowych, wpisów dotyczących ewentualnych toczących się postępowań egzekucyjnych, ostrzeżeń o niezgodności wpisów ujawnionych w treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym i innych informacji tego rodzaju. W dziale IV zaś ujawnia się tylko i wyłącznie wpisy obciążeń hipoteki nieruchomości.

? ?Niegdyś księgi wieczyste dostępne w formie papierowej można było przeglądać jedynie w czytelniach sądów wieczystoksięgowych. Dziś możliwe jest to w formie elektronicznej, dzięki Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych.

? ?Analiza treści księgi wieczystej pozwoli nam na ustalenie podstawowych informacji o nieruchomości, którą chcemy nabyć, nie może jednak zostać uznana za wystarczające i jedyne źródło informacji.

? ?Dzieje się tak, gdyż określone zdarzenia prawne mogą w treści księgi wieczystej nie zostać ujawnione, przy czym dotyczy to nie tylko kwestii służebności, ale także i np. prawa własności.

? ?Szczególnie często ma to miejsce w przypadku nabycia spadku. Mimo że ustawodawca zakłada rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, wskazana jest dokładna analiza innych niż księga źródeł informacji, zwłaszcza że rękojmia nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego.

? ?Kolejnym istotnym źródłem informacji o kupowanej nieruchomości jest dokument stanowiący podstawę nabycia jej przez osobę będącą aktualnym właścicielem. Prawo własności nabywa się najczęściej w drodze umowy cywilnoprawnej, przy czym polskie prawo wymaga dla tych czynności formy aktu notarialnego.

? ?Wgląd w treść aktu notarialnego pozwoli upewnić się np. co do kwestii ewentualnych służebności osobistych zapisanych na rzecz strony dokonującej zbycia, szczególnie na rzecz darczyńcy.

? ?Warto nadmienić, że często spotykane prawo dożywocia nie musi zostać ujawnione w treści księgi wieczystej, by odnieść skutek prawny względem każdego kolejnego nabywcy lokalu.

? ?Analiza treści aktu notarialnego pozwala też zweryfikować niezgodności rzeczywistego stanu prawnego ze stanem ujawnionym w treści księgi wieczystej. Akty notarialne są obecnie dokumentem istotnym z punktu widzenia dziedziczenia prawa własności i niektórzy spadkobiercy będą legitymować się właśnie aktem poświadczenia dziedziczenia jako dokumentem stanowiącym prawną podstawę nabycia własności lokalu.

? ?Niejednokrotnie zdarza się, że nieruchomość obciążona będzie np. prawem z tytułu umowy najmu lub dzierżawy. Analiza treści tych kontraktów jest bardzo istotna, a właściwe ich rozumienie dość często wymagać będzie wiedzy prawniczej.

? ?Rozsądnym działaniem będzie też weryfikacja dokumentów zaświadczających o stanie ?zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości lub spółdzielni ?mieszkaniowej.

? ?Wszelkie powyższe uwagi odniesiemy również do kwestii nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu.

? ?Prawo spółdzielcze nie jest prawem własności, choć konstrukcyjnie jest możliwie do tego prawa zbliżone. Jedną z różnic jest fakt, że dla prawa spółdzielczego księga wieczysta może, ?lecz nie musi, być prowadzona.