Ile zarobisz na wynajmie lokalu studentowi

Osoby inwestujące w mieszkania już jakiś czas temu przestały wybrzydzać na studentów. Okazało się, że wbrew obiegowej opinii nie są oni – na ogół – tak kłopotliwymi i ryzykownymi klientami, jak np. niektóre rodziny z dziećmi czy młodzi ludzie już nie uczący się, ale będący bez stałej pracy. O ile bowiem w przypadku studentów zwykle właściciele nieruchomości zawierają umowy z ich rodzicami, którzy biorą na siebie płatności i ewentualne szkody, o tyle rodzin czy poszukujących pracy nikt nie wspomoże w razie kłopotów finansowych. A to oznacza zaległości w płaceniu czynszu.

Kto nie ma doświadczenia w wynajmowaniu lokalu, na początku inwestycji podchodzi do jedno czy dwumiesięcznych opóźnień w płatnościach czynszu ze zrozumieniem, bo „rynek pracy jest trudny". Osoby profesjonalnie zarządzające wynajmem mieszkań w imieniu prywatnych inwestorów, twierdzą jednak, że takie postępowanie to początek kłopotów i koniec zysków – ponieważ inwestor nie dość, że zaczyna utrzymywać lokal i jego mieszkańca, to jeszcze nie zarabia. A na dodatek wcale nie łatwo wyprowadzić rodzinę bez dochodów. No a za studenta najczęściej jeszcze biorą odpowiedzialność rodzice.

„Starzy" płacą, dziecko wymaga

– Z roku na rok studenci są coraz bardziej wymagającą grupą najemców. Wynika to między innymi z dużej oferty mieszkań na wynajem. Przy wzrastającej konkurencji wynajmujący decydują się na podwyższenie standardu mieszkania, zmianę jego aranżacji i lepsze dostosowanie do potrzeb wynajmu – tłumaczy Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. – Dzisiejszy student to klient zupełnie inny niż przed dziesięcioma laty. Wynajmujący mają świadomość, że sama bliskość uczelni nie jest już zachęcającym czynnikiem do wynajmu.

Studenci na ogół poszukują lokum z dwoma odrębnymi pomieszczeniami, gdzie najemcami są dwie–trzy osoby. W przypadku takich mieszkań liczy się, aby kuchnia stanowiła oddzielne pomieszczenie. Z kolei mieszkania w układzie typu studio (z otwartą kuchnią) interesują zwykle pary. Przy dwupokojowych lokalach metrażem, który najczęściej interesuje studentów, jest 40–50 mkw.

– W ostatnich latach wzrosło zainteresowanie wynajmem większych mieszkań. Przy sprzyjającym rozkładzie mieszkanie czteropokojowe można wynająć na pokoje czterem studentom. Takie rozwiązanie dodatkowo zwiększa rentowność inwestycji, gdyż wynajem lokalu w takim modelu jest bardziej opłacalny niż standardowy wynajem całego mieszkania jednemu najemcy – zwraca uwagę Marcin Jańczuk.

Dodaje, że przeciętny student poszukuje najczęściej lokali w jak najniższych cenach, ale o dobrym standardzie w przyzwoitej cenie. Nie szuka luksusów, ale schludnego, czystego miejsca.

Eksperci Metrohouse podkreślają, że poszukując mieszkania pod inwestycję, warto zwrócić uwagę nie tylko na cenę, ale także koszty eksploatacji lokalu. Czasem są one na tyle wysokie, że informacja o dodatkowych rachunkach może zniechęcić potencjalnych klientów.

Z doświadczenia Macieja Treli z firmy Północ Nieruchomości wynika, że najbardziej popularne mieszkania pod wynajem to te, zlokalizowane w miejscach dobrze skomunikowanych z centrum. Najlepiej jeśli są to 2 lub 3 pokoje, mające do 50 mkw. – Jeśli zdecydujemy się na wynajmowanie mieszkania studentom, to oczywiste, że liczyć będzie się odległość od szkół wyższych. Można jednak postawić też na nieruchomości z wyższej półki, wynajmowane zamożniejszym osobom, które docenią lokale w ścisłym centrum oraz te ulokowane w blokach o podwyższonym standardzie. Decyzja co do tego, jakiego typu nieruchomość wybrać, zależy właściwie tylko od kupującego i posiadanego przez niego kapitału. Ważne jednak, by już na wstępie przemyśleć, komu chce się nieruchomość wynająć i jakich zysków się oczekuje – podkreśla Maciej Trela.

Gdzie i ile zyskasz

Brokerzy Metrohouse przeanalizowali rentowność inwestowania w dwupokojowe mieszkania w kilku miastach, gdzie studentów nie brakuje. Przyjęli założenie, że lokal został kupiony na rynku wtórnym po średnich cenach transakcyjnych odnotowanych dla danego miasta. Założyli, że mieszkanie jest wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, a w obliczeniach uwzględniony już został czynsz odprowadzany do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej oraz ryczałtowy podatek od wynajmu (8,5 proc.). Stawkę miesięcznego najmu określili na podstawie średniej dla cen wynajmu mieszkań poza ścisłym centrum miasta.

– W każdym z analizowanych miast oczekiwana rentowność wynosi powyżej 4 proc. netto. Przyjmując powyższe założenia najkorzystniejszą ofertą dysponuje rynek we Wrocławiu, który pozwala na uzyskanie rentowności 4,74 proc. rocznie – mówi Marcin Jańczuk. – Natomiast dzięki korzystnym cenom zakupu mieszkania w Łodzi, w tym mieście także można osiągnąć rentowność znacznie powyżej 4 proc. – 4,57 proc.

Trzecie miejsce w badaniu Metrohouse zajęła stolica, gdzie przeciętnie inwestycja w 50-metrowe mieszkanie przyniesie w skali roku 4,44 proc.

Podobne są wyniki analiz Home Broker i Domiporta.pl. Wynika z nich, że największy zysk powinno przynieść mieszkanie kupione na wynajem w stolicy – 4,77 proc. netto rocznie, podczas gdy średnia z dużych miast to 4 proc.

– Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 zł za mkw. miesięcznie na czynsz dla administracji płaconego przez właściciela (6 zł w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 zł w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc. – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl.

Dodaje, że najwyższe stawki najmu w stolicy łączą się z najwyższymi cenami mieszkań. Ale przecież to Warszawa jest największym w Polsce ośrodkiem akademickim (ponad 60 uczelni) i biznesowym w kraju.

Z szacunków Lion's Banku wynika, że w stolicy, kupując jeden pokój za 225 tys. zł, można osiągnąć rentowność (brutto) 7,2 proc. rocznie (miesięczny czynsz 1360 zł). W Łodzi – wydając na kawalerkę 107 tys. zł – roczny zysk to 9,6 proc. brutto (a stawka najmu 862 zł miesięcznie). Katowice wypadły w tej analizie najkorzystniej: kupując tam jeden pokój za 109 tys. zł, rentowność brutto wyniesie aż 10,3 proc. rocznie (czynsz 939 zł).

– Biorąc pod uwagę, że lokaty są obecnie oprocentowane na 2–3 proc., to dwukrotnie wyższy zwrot możliwy do osiągnięcia w przypadku wynajmu mieszkania jest kuszący. Inwestor może bowiem przeważnie liczyć na roczny zysk – na rękę – w wysokości odpowiadającej około 4–5 proc. wartości nieruchomości. Może on być też wyższy, osiągając około 6–7 proc. wartości nieruchomości w skali roku w Katowicach i Łodzi – wymienia Bartosz Turek z Lion's Bank.

grazyna.blaszczak@parkiet.com