Jeśli wspólnoty mieszkaniowe, licząc na łagodną zimę, w porę nie wynajmą fachowców do odśnieżania chodników czy dachów bloków, muszą się liczyć z konsekwencjami finansowymi.
– Gdy ktoś złamie sobie nogę na nieodśnieżonym chodniku, może nie tylko dochodzić odszkodowania z tytułu poniesionych szkód materialnych i utraty zdrowia, ale także pokrycia kosztów leczenia, rehabilitacji i zadośćuczynienia za doznaną krzywdę. A to może powodować zdecydowanie wyższe koszty niż te, które wspólnota ponosi, korzystając z usługi sprzątania i odśnieżania – ostrzega Mariusz Łubiński, prezes firmy Admus.
Kable na dachu
Odśnieżanie terenu przeważnie należy do obowiązków firmy sprzątającej, z którą wspólnota lub zarządca podpisuje umowę ryczałtową na usługi całoroczne, w tym odśnieżanie bez względu na ilość opadów. Daje to gwarancję, że w przypadku bardzo dużych opadów śniegu mieszkańcy nie będę musieli dopłacać.
– Właściciele albo zarząd wspólnoty, bądź też zarządca, mają swobodną możliwość wyboru firmy, która zajmie się odśnieżaniem nieruchomości wspólnej, o ile jednym ze współwłaścicieli wspólnoty nie jest gmina. Najczęściej wybór polega na zebraniu propozycji kilku firm i znalezieniu najkorzystniejszej oferty – wyjaśnia Adriana Wydziałkiewicz, adwokat w Kancelarii KSP Legal & Tax Advice.
Ważne, jak zaznacza Mariusz Łubiński, by umowa ta zobowiązywała wykonawcę do zakupu niezbędnych podczas zimy materiałów do odśnieżania.
– Niektóre osiedla wymagają większego przygotowania do zimy. Konieczne jest np. zamontowanie na dachu kabli grzewczych, które skutecznie zapobiegają gromadzeniu się śniegu czy też powstawaniu sopli. W przypadku długotrwałych i intensywnych opadów może się również pojawić konieczność zatrudnienia profesjonalnej firmy zajmującej się odśnieżaniem dachu – zwraca uwagę Mariusz Łubiński.
Dodaje, że taka firma powinna posiadać polisę ubezpieczeniową oraz odpowiednie uprawnienia wysokościowe. Podczas odśnieżania dachu warto także zwrócić uwagę, czy wykonawca odpowiednio zabezpieczył teren wokół budynku.
– Wspólnota może na podstawie umowy przerzucić odpowiedzialność za ewentualne szkody na wykonawcę i warto o tym pamiętać – zaznacza Łubiński.
Po co nam nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Rafał Waligóra, dyrektor ds. zarządzania nieruchomościami w Atrium 21, sugeruje wspólnotom, by przed zimą zweryfikowały umowę, jaką zawarły wcześniej z firmą sprzątającą, jeśli jest też odpowiedzialna za odśnieżanie.
12 zł może pochłonąć odśnieżenie 1 mkw. powierzchni dachu bloku
– Czasem umowy nie uwzględniają zakupu mieszanki solno-piaskowej lub granulatu czy odśnieżania dachów na wypadek zbyt długiego zalegania grubej warstwy śniegu. Poza tym w przypadku zbyt intensywnych opadów i utrzymujących się niskich temperatur, niepozwalających na roztopienie śniegu, wymagane jest zamówienie usługi wywozu śniegu poza teren osiedla. W przeciwnym wypadku komunikacja na osiedlu może być utrudniona, a nagłe roztopy mogą podtopić piwnice lub garaże – zaznacza Rafał Waligóra.
Jeżeli zatrudniona firma sprzątająca nie posiada odpowiedniego sprzętu i przeszkolonych pracowników, należy skorzystać z oferty spółek alpinistycznych lub zamówić podnośnik, by usunąć niebezpieczne nawisy śnieżne oraz sople.
Najlepiej korzystać z profesjonalnych usług. – Firmy, w przeciwieństwie do osób fizycznych, dysponują zwykle znacznie lepszym zapleczem sprzętowym, większą liczbą ludzi oraz odpowiednią polisą, co jest szczególnie ważne, gdy dojdzie do nieszczęśliwego wypadku. Gdy zatrudniamy osobę fizyczną, problem może się pojawić, kiedy zachoruje i nie może przyjść do pracy. A zimą nawet jeden dzień bez odśnieżania może mieć poważne konsekwencje – tłumaczy Mariusz Łubiński.
Duży budżet
Najczęściej usługi sprzątania i odśnieżania są wykonywane na podstawie ryczałtowej umowy. Rozliczenie usługi za mkw. jest stosowane jedynie w przypadku konieczności wynajmu firmy do odśnieżania dachu.
25 tys. zł wydatki na zimę - tyle może kosztować wspólnotę dużego osiedla mieszkaniowego odśnieżanie i usuwanie sopli
– Wtedy opłaty wynoszą od 2 do nawet 12 zł za mkw. powierzchni dachu. Zależy to od jego powierzchni, kształtu oraz ewentualnych załamań czy też grubości pokrywy śnieżnej – zaznacza Mariusz Łubiński.
Stawki w Warszawie mogą być nieznacznie wyższe niż np. w mniejszych miejscowościach, ale w stolicy konkurencja jest największa, więc usługi nie są wiele droższe niż w innych miastach.
Pomoc specjalistów okazuje się niezbędna przy usuwaniu śniegu gromadzącego się na dachach, a także usuwaniu sopli i lodu z obróbek blacharskich. – Zatrudnienie dużych, wyspecjalizowanych firm do odśnieżania jest konieczne wszędzie tam, gdzie potrzebne są maszyny do odśnieżania (pługi śnieżne, odśnieżarki spalinowe, zamiatarki) oraz środki chemiczne do usuwania lodu z podjazdów, chodników i ulic osiedlowych – tłumaczy Iwona Brodzik, dyrektor zarządzający w Status Nieruchomości Mieszkaniowe.
Sroga zima może więc mocno nadwyrężyć budżety wspólnot mieszkaniowych. – Koszty usług związanych z usuwaniem śniegu i lodu z dużych nieruchomości wynoszą w skali całego sezonu zimowego nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych – szacuje Iwona Brodzik.
Szczególnie drogie są usługi osób uprawnionych do pracy na wysokościach, którym zleca się zrzucanie sopli, odkuwanie lodu z trudno dostępnych, wysoko położonych miejsc.
– Cena jednorazowej usługi alpinistycznej kształtuje się od 500 zł nawet do kilku tysięcy zł. Wynagrodzenia alpinistów uzależnione są m.in. od liczby budynków wchodzących w skład nieruchomości, wysokości budynków oraz dostępu do powierzchni, na którą można bezpiecznie zrzucać śnieg – tłumaczy Iwona Brodzik.
Duże znaczenie ma sposób zagospodarowania terenu zewnętrznego. – Brak możliwości składowania śniegu w częściach wspólnych wiąże się z dodatkowymi kosztami jego wywozu. Wydatek jest wyższy również w przypadku konieczności zamontowania specjalnych rękawów do usuwania śniegu z tarasów i dachów – opowiada Iwona Brodzik.
Rafał Woźniacki | ekspert Kancelarii KKPW
Właściciela budynku obciąża odpowiedzialność cywilna za skutki wypadków spowodowanych na nieodśnieżonych chodnikach.
Gdy ktoś poślizgnie się na nieodśnieżonym chodniku i dozna złamania lub innego uszczerbku na zdrowiu, dla właściciela posesji skutki mogą być znacznie dotkliwsze niż grzywna. Poszkodowany może zażądać od niego zwrotu wszelkich wydatków na leczenie, zadośćuczynienia pieniężnego za doznaną krzywdę, wypłaty renty w razie utraty zdrowia lub trwałego kalectwa, jak również pokrycia innych strat, np. utraconych zarobków.
Właściciele lokali mają prawo określić sposób zarządu nieruchomością wspólną – np. mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Sposób zarządu nieruchomością wspólną jest wpisywany do księgi wieczystej danej nieruchomości, z której możemy się dowiedzieć, kogo należy pozwać, jeśli dojdzie do wypadku. Jeśli członkowie wspólnoty ustanowią zarządcę – do niego będą kierowane roszczenia poszkodowanych. Jeżeli natomiast jest powoływany zarząd wspólnoty – adresatem roszczeń będzie sama wspólnota. Ale oczywiście zarówno wspólnota mieszkaniowa, jak i zarządca mogą się bronić przed ewentualnymi roszczeniami poszkodowanych, gdy odśnieżaniem nieruchomości zajmuje się profesjonalny podmiot na podstawie zawartej umowy.
Gorzej, gdy robi to osoba fizyczna nieprowadząca profesjonalnej działalności. W takim wypadku wspólnota może odpowiadać na podstawie art. 430 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem ten, kto na własny rachunek powierza wykonanie danej czynności osobie, jednocześnie nią kierując i wymagając dostosowania się do jego wskazówek, jest odpowiedzialny za szkodę wyrządzoną z winy tej osoby.
W praktyce coraz częściej zdarzają się tego typu powództwa – jest to związane z polepszającą się świadomością prawną społeczeństwa. Jednak samo ustalenie podmiotu, do którego roszczenie mamy kierować, nie daje gwarancji otrzymania odszkodowania.
W sądzie trzeba będzie wykazać związek przyczynowy między szkodą a działaniem lub zaniechaniem, z którym również przepisy prawa wiążą obowiązek odszkodowania.
Aby zatem właściciel lub zarządca został zobowiązany do naprawienia szkody, poszkodowany musi udowodnić, że pozwany wyrządził mu szkodę ze swojej winy, oraz wskazać, kto w rzeczywistości jest odpowiedzialny za zaniedbania i jakiego rodzaju zaniedbań się dopuścił. —kad
