NSA ponownie podejmie uchwałę w sprawie zarządzania nieruchomościami przez spółdzielnie. Tym razem z pytaniem prawnym w tej sprawie wystąpił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu.

Światełko w tunelu

Obowiązująca od przeszło dwóch lat uchwała NSA paraliżuje prace remontowe i modernizacje w spółdzielniach. Sąd uznał, że wszyscy współwłaściciele budynku muszą zgodzić się na czynności przekraczające zwykły zarząd, czyli np. na remont lub ocieplenie. Tymczasem uzyskanie jednomyślności w bloku często graniczy z cudem.

Problem dotyczy interpretacji art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. To na podstawie tego przepisu spółdzielnie zarządzają blokami, w których część mieszkań została wykupiona, a tym samym pojawili się nowi współwłaściciele bloku. Przepis nie jest jednak precyzyjny, stąd biorą się kłopoty z jego interpretacją.

Z uchwałą NSA z 13 listopada 2012 r. (sygn. II OPS 2/12) nie zgadza się poznański WSA. Postanowił więc wystąpić do NSA z pytaniem prawnym, czy wykonywanie przez spółdzielnię zarządu nieruchomością wspólną, której jest współwłaścicielem, uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością na cele budowlane wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości.

Na razie nie ma jeszcze wyznaczonego terminu posiedzenia sądu w sprawie podjęcia tej uchwały. Do sprawy chce przystąpić rzecznik praw obywatelskich.

Latające blachy

Na uchwałę czekają spółdzielnie mieszkaniowe.

Na własnej skórze problemu doświadczyła m.in. Lubelska Spółdzielnia Mieszkaniowa. – Prezydent Lublina uparcie odmawia wydania pozwoleń na wymianę ocieplenia, bo nie ma zgody wszystkich właścicieli lokali – mówi prezes Jan Gąbka. – A wcześniej czy później może to doprowadzić do jakiegoś nieszczęścia. Część bloków na ścianach szczytowych ma zamontowane 30 lat temu blachy. Nity, którymi są przytwierdzone, skorodowały i kiedy wieje silny wiatr, blachy fruwają po osiedlu – opowiada. – Na razie uszkadzały tylko samochody i drzewa, nikomu jeszcze nie zrobiły krzywdy. Boimy się, że w końcu dojdzie do nieszczęścia. Zastanawiamy się nad kolejnymi krokami prawnymi przeciwko prezydentowi.

Grzegorz Abramek ze Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie wskazuje, że w tej chwili panuje bałagan w orzecznictwie.

– Dotychczasowych poglądów NSA nie podzielają dwa inne sądy: Sąd Najwyższy i Trybunał Konstytucyjny. Starostwa czy prezydenci miast na prawach powiatu, wydając pozwolenia na budowę, kierują się orzecznictwem sądów administracyjnych, a nie cywilnych – podkreśla.

Trzy orzeczenia i projekt

Poglądów Naczelnego Sądu Administracyjnego na zarządzanie nieruchomościami nie podzielają Sąd Najwyższy i Trybunał Konstytucyjny. Pomóc spółdzielniom chcą też senatorowie.

SN stwierdził, że spółdzielnia nie musi mieć zgody wszystkich właścicieli, by gospodarować budynkiem w trybie zarządu powierzonego (uchwała z 27 marca 2014 r., sygn. III CZP 122/13).

TK nie dopatrzył się niekonstytucyjności w przepisach o zarządzie spółdzielni nieruchomościami wspólnymi. W uzasadnieniu podzielił opinię SN (wyrok z 5 lutego 2015 r., sygn. K 60/13).

Senatorowie przygotowali projekt zmian do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Proponują w art. 27 ust. 2 odesłanie do przepisów ustawy o własności lokali, które dotyczą zarządu nieruchomością wspólną sprawowanego przez spółdzielnię. W rezultacie do czynności przekraczających zwykły zarząd będzie potrzebna uchwała podjęta przez większość właścicieli.