Rz: Kiedy kredyt hipoteczny jest dobry dla klienta? Po czym przyszły kredytobiorca może to poznać?

Jacek Kasperczyk: Nie ma jednej definicji idealnego kredytu hipotecznego. Każdy ma inne potrzeby. Ale osoba zainteresowana takim zobowiązaniem powinna zwrócić uwagę przede wszystkim na ogólną cenę takiego kredytu. Miesięczne obciążenie ponoszone na obsługę zobowiązania hipotecznego to nie tylko sama rata kredytowa, ale także różne składki ubezpieczeniowe, opłaty pobierane za prowadzenie dodatkowych produktów bankowych – jak np. konto, karta kredytowa czy chociażby kwota odkładana w planach systematycznego oszczędzania.

Dopiero po zsumowaniu tych wszystkich obciążeń klient dowiaduje się, ile tak naprawdę dane zobowiązanie go kosztuje. W ogólnym przekonaniu dobry kredyt – to tani kredyt.

Jak wybierać kredyt dla siebie na 20 lat? Co brać pod uwagę, oceniając oferty banków?

Poszukując kredytu hipotecznego, należy zwrócić uwagę przede wszystkim na jego koszty. Do tych podstawowych zaliczamy między innymi oprocentowanie. Tu przede wszystkim mam na myśli marżę bankową, gdyż ona jest niezmienna w całym okresie kredytowania. Do tego dochodzi prowizja pobierana za udzielenie danego zobowiązania, koszty ubezpieczeń pomostowego i niskiego wkładu własnego oraz opłaty związane z koniecznością zakupu dodatkowych produktów bankowych.

Poza tym banki często w zamian za obniżenie marży kredytowej lub rezygnację z prowizji „wymuszają" na kliencie korzystanie z konta osobistego i karty kredytowej, wykupienie ubezpieczenia na życie lub planu oszczędnościowego polegającego na zakupie jednostek funduszy inwestycyjnych.

Czy składać wnioski do kilku banków czy do jednego? Jak nie odebrać sobie szansy na dobrą ofertę?

Kredyt hipoteczny to produkt zaciągany na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat. W związku z tym każdemu zależy na znalezieniu jak najlepszej oferty. Jednym z rozwiązań umożliwiających przeprowadzenie takiej operacji jest porównanie produktów wielu banków i uzyskanie w ten sposób większej świadomości rynkowej.

W czasach internetu wyszukanie najlepszej oferty nie jest specjalnie trudne. Wystarczy skorzystać z porównywarki produktów hipotecznych, których w sieci nie brakuje.

Drugim sposobem na znalezienie dobrego kredytu hipotecznego jest wizyta u pośrednika finansowego. Takie firmy dysponują danymi z wielu banków, więc szybko i łatwo pomagają znaleźć najlepszą ofertę.

Ostatnią metodą na znalezienie dobrej hipoteki jest samodzielne odwiedzenie oddziałów bankowych. To rozwiązanie nie jest jednak zbyt dobre, ponieważ wymaga od klienta poświęcenia dużej ilości czasu.

Najlepszym pomysłem dla osób zamierzających zaciągnąć kredyt hipoteczny jest wykorzystanie wszystkich trzech wymienionych metod. Najpierw porównywarka internetowa znajdzie cztery–pięć „dobrych" propozycji. Potem z pośrednikiem odsiejemy - spośród wcześniej wybranych - dwie–trzy oferty i wreszcie z listą pozostałych, warto iść do banków.

Jak banki sprawdzają potencjalnych kredytobiorców? O co pytają Biuro Informacji Kredytowej?

Przed udzieleniem kredytu hipotecznego każdy klient przechodzi standardową weryfikację w Biurze Informacji Kredytowej, czyli instytucji zbierającej dane na temat wszystkich udzielonych przez banki zobowiązań. W bazie BIK są dane dotyczące zarówno dobrze, jak i źle spłacanych kredytów.

Bank udzielający kredytu hipotecznego wysyła zapytanie do BIK dotyczące jakości przyszłego kredytobiorcy. Jeśli dany klient posiada dobrą historię kredytową, wcześniejsze zobowiązania spłacał bez żadnych opóźnień, nie będzie miał problemu z zaciągnięciem hipoteki. Jeśli jednak zdarzało mu się nie dotrzymywać terminu płatności rat, na pozytywną decyzję kredytową nie ma co liczyć.

Co ważne, dane na temat źle spłacanych kredytów są przechowywane w bazie BIK przez pięć lat, licząc od daty całkowitej spłaty zobowiązania, w którym wystąpiły opóźnienia w spłacie.

Czy warto decydować się na stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego, jeśli jest takie w ofercie banku, czy lepiej wybrać zmienne?

Stałe oprocentowanie przede wszystkim gwarantuje dokładną znajomość wysokości przyszłych rat kredytowych. Dzięki temu kredytobiorcy dużo łatwiej jest zarządzać swoim budżetem domowym.

Niestety, takie rozwiązanie nie jest zbyt popularne w polskim systemie bankowym. Obecnie produkty tego typu oferuje zaledwie kilka banków. Są wśród nich: PKO BP, Getin Noble Bank, Deutsche Bank, Bank BGŻ i BZ WBK. Poza tym stałość oprocentowania jest dostępna wyłącznie przez pewien czas. Oznacza to, że klient nie ma możliwości utrzymania tego parametru przez cały okres spłaty swojego zobowiązania.

Skoro klient nie ma za bardzo wyboru, jeśli chodzi o rodzaj oprocentowania, to warto, aby przygotował się na ewentualne podwyżki tego parametru w przyszłości.

A co jest korzystniejsze dla klienta: WIBOR 3 M czy WIBOR 6M dodawany do marży banków?

Zgodnie z rozkładem normalnej krzywej dochodowości, im dłuższy okres, tym wyższe oprocentowanie instrumentów finansowych. Ta zależność jest doskonale widoczna także w odczytach wartości rynkowych stóp procentowych.

Poziom stopy WIBOR6M (1,66 proc.) jest wyższy niż poziom WIBOR3M (1,65 proc.). Tym samym, z punktu widzenia kredytobiorcy zdecydowanie lepszym rozwiązaniem jest wybranie kredytu hipotecznego z oprocentowaniem opartym na stopie WIBOR3M.

Ile wynosi dziś tzw. dobra marża kredytowa? Średnia nie przekracza nadal 2 proc.?

Jeśli chodzi o średnią marżę stosowaną w kredytach hipotecznych w złotych, to przy tzw. produktach promocyjnych wynosi ona około 1,82 proc. (zobowiązanie na 300 tys. złotych z 10-procentowym wkładem własnym zaciągnięte na 30 lat). Trzeba jednak zaznaczyć, że są to kredyty, w których podczas zaciągnięcia klient zakupił także inne produkty bankowe, takie jak: konto osobiste, kartę kredytową czy też ubezpieczenie.

W przypadku ofert standardowych dla wspomnianego zobowiązania średnia marża wynosi w granicach 2,55 proc.

Jakimi ubezpieczeniami i dodatkowymi produktami banki zwykle kuszą klienta przy dawaniu kredytu hipotecznego? Na co warto się zdecydować dla niższej marży?

Banki oferują klientom różne rozwiązania promocyjne, ale nie robią tego bezinteresownie. Najczęściej za obniżkę marży czy odstąpienie od naliczenia prowizji za udzielenie danego zobowiązania hipotecznego wymagają od klienta zakupu: konta osobistego, karty kredytowej, ubezpieczenia na życie lub dożycie albo planu systematycznego oszczędzania.

Z punktu widzenia klienta najlepszym produktem dodatkowym będzie zakup rachunku osobistego i karty kredytowej, ponieważ obydwa te produkty nie nadwyrężają zbyt mocno budżetu domowego kredytobiorcy. Kilku- lub kilkunastozłotowa opłata za ROR czy kartę nijak się ma do obciążeń związanych z polisami ubezpieczeniowymi lub regularnym odkładaniem pieniędzy. Te dwa ostatnie produkty potrafią wyrywać z budżetu domowego klienta nawet po kilkaset złotych miesięcznie.

Oczywiście nie należy od razu skreślać tych rozwiązań, ale zanim klient zdecyduje się na ich zakup, koniecznie powinien policzyć, czy sumaryczne oszczędności uzyskane na przykład na obniżce marży kredytowej, będą większe niż koszty obsługi zakupionych dodatkowo produktów.

Jaka powinna być optymalna proporcja raty hipotecznej w stosunku do dochodów?

W związku z tym, że wszyscy kredytobiorcy oprócz kosztów obsługi swoich zobowiązań ponoszą także wydatki na utrzymanie samochodu, jedzenie, szkołę, wychowanie dzieci itd. – optymalna relacja pomiędzy wysokością raty kredytowej a poziomem otrzymywanego wynagrodzenia wynosi 20–30 procent.