Wyzysk przy sprzedaży nieruchomości u notariusza trzeba udowodnić

Tak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 20 marca 2015r. (sygn. akt V ACa 680/14).

Pożyczka czy sprzedaż

Anita B. potrzebowała pieniędzy, by w terminie spłacić zobowiązania ciążące na niej po wyrokach skazujących za popełnione oszustwa. Trafił się chętny do udzielenia pożyczki – Adam S., przedsiębiorca trudniący się skupowaniem nieruchomości, ich wynajmowaniem i zarządzaniem nimi, właściciel kilku spółek. Dla zabezpieczenia spłaty pożyczki Anita B. miała notarialnie przenieść na niego własność swojego mieszkania. Adam S. zapewnił ją, że po spłacie pożyczki odzyska własność lokalu.

Umowa sprzedaży lokalu została zawarta przez strony 5 lipca 2010 r. przed notariuszem, z tym że w imieniu i na rzecz Adama S. działała jego siostra, Janina S.

Cenę mieszkania ustalono w akcie notarialnym na 275 tys. zł, z czego przed zawarciem umowy Anita B. otrzymała nieco ponad 162 tys. zł. Pozostała należność miała zostać zapłacona do 6 lipca 2010 r., częściowo na rachunek bankowy spółdzielni mieszkaniowej, a częściowo na rachunek bankowy Anity B. Oprócz tego sprzedająca zobowiązała się, że wyda mieszkanie nabywcy do 6 stycznia 2011 r. - w tym zakresie poddała się egzekucji. Akt notarialny został odczytany, przyjęty i podpisany. Jak zeznał notariusz, w trakcie podpisywania umowy sprzedaży nie było mowy o żadnej pożyczce.

W tym samym dniu doszło do zawarcia jeszcze jednej umowy, której przedmiotem było to samo mieszkanie. Tym razem była to przedwstępna umowy sprzedaży, gdzie sprzedającą była Janina S., a kupującą - Anita B. Sprzedająca zobowiązała się sprzedać wolne od wad prawo własności lokalu za cenę 278 tys. zł, a kupująca zobowiązała się kupić je za taką cenę do 10 stycznia 2011 r. Część ceny, tj. 100 tys. 400 zł, została przez kupującą już zapłacona tytułem zadatku. Resztę Anita B. miała przelać na wskazane przez Janinę S. konto po zawarciu przyrzeczonej umowy sprzedaży. Strony zastrzegły, że jeśli nie dojdzie do wykonania umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie Anity B., to Janina S. będzie miała prawo zatrzymać otrzymany zadatek. Gdyby zaś to Janina S. nie chciała wypełnić zobowiązania, Anita B. mogła żądać od niej zapłaty dwukrotności zadatku - 200 tys. 800 zł.

Wiedziała, co robi

Pieniądze ze sprzedaży swojego mieszkania Anita B. wydała – jak twierdziła - na spłatę długów i leczenie. Pożyczki nie oddała. Nie wyprowadziła się też z mieszkania tak, jak to było ustalone w umowie sprzedaży. Gdy Adam S. zażądał od niej opłat za zajmowane mieszkanie i wytoczył sprawę o eksmisję, Anita B. odpowiedziała pozwem o unieważnienia umowy sprzedaży mieszkania. Twierdziła, że akt notarialny jest nieważny, gdyż zawierając umowę działała pod presją spowodowaną trudną sytuacją finansową, a Adam S. wykorzystał jej przymusowe położenie i wprowadził ją w błąd doprowadzając do niekorzystnego rozporządzenia mieniem.

Sąd Okręgowy w Gliwicach uznał, że Anita B. nie udowodniła swego roszczenia. Dowodami, na których się opierał były dokumenty i zeznania pozwanego. Zeznania powódki Sąd uznał za niewiarygodne, bo Anita B. zawsze początkowo zaprzeczała kolejnym faktom dotyczącym jej sytuacji prawnej i majątkowej, a dopiero w miarę ujawniania się kolejnych dokumentów zaczynała je sobie przypominać, ale i tak nigdy nie była w tym precyzyjna.

Sąd ustalił, że Anita B. jest osobą młodą, wykształconą i posiada pewną wiedzę prawną. Dlatego doskonale wiedziała, co robi i do czego zmierza. Celowo zdecydowała się na sprzedaż swojego mieszkania, bo zdawała sobie sprawę z ciążących na niej zobowiązaniach finansowych, które były skutkiem oszustw, jakich dokonywała i za które została skazana dwukrotnie wyrokami karnymi z obowiązkiem naprawienia szkód na kwotę prawie 360 tys. zł. Jednak pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nie przeznaczyła na spłatę zadłużenia. Nie dochodziła także praw przysługujących jej z tytułu umowy przedwstępnej.

Czas na wysuwanie roszczeń

Wyrok oddalający jej powództwo Anita B. zaskarżyła. Sąd Apelacyjny stwierdził jednak, że nie ma podstaw do uwzględnienia skargi. Jego zdaniem powódka nie udowodniła, że umowę sprzedaży własnego mieszkania zawarła pod wpływem błędu, ani też tego, że padła ofiarą wyzysku.

- Powódka nie wskazała nawet, na czym błąd miał polegać. Niezależnie od tego nie wykazała, by w terminie 1 roku od wykrycia błędu, co – jak podała – miało miejsce w dniu 6 stycznia 2011r., złożyła oświadczenie o uchyleniu się od skutków swego oświadczenia woli – zauważył Sąd. - Jednak nawet w razie spełnienia tych przesłanek powódce nie służyło roszczenie o unieważnienie umowy, lecz o stwierdzenie jej nieważności, a z takim powódka nie występowała.

Unieważnienia umowy Anita B. mogła żądać tylko na gruncie przepisów o wyzysku (art. 388 § 1 kodeksu cywilnego). Dochodzi do niego, gdy jedna ze stron, wykorzystując przymusowe położenie, niedołęstwo lub niedoświadczenie drugiej strony, w zamian za swoje świadczenie przyjmuje albo zastrzega dla siebie lub dla osoby trzeciej świadczenie, którego wartość w chwili zawarcia umowy przewyższa w rażącym stopniu wartość jej własnego świadczenia. W razie wyzysku druga strona może żądać zmniejszenia swego świadczenia lub zwiększenia należnego jej świadczenia, a w wypadku gdy jedno i drugie byłoby nadmiernie utrudnione, może żądać unieważnienia umowy. Ma na to dwa lata od dnia jej zawarcia.