Znajdą najemcę, ściągną czynsz, usuną usterki

Jako klienci próbowaliśmy znaleźć firmę, która przyjmie nasze mieszkanie na warszawskiej Pradze-Północ. Atutem jest lokalizacja przy stacji metra. Lokal chcemy oddać na dwa lata, bo wyjeżdżamy za granicę.

Prześwietlą lokatora

– Z wynajmem mieszkania w takim miejscu nie powinno być problemu, pod warunkiem że stawka będzie rynkowa. W przeciwnym razie lokal może długo stać pusty, generując straty – usłyszeliśmy w firmie Home Rent. – Wysokość czynszu zależy głównie od powierzchni i standardu mieszkania. Są lokale, które wynajmują się w tydzień, inne czekają nawet parę miesięcy.

Przedstawicielka tej firmy tłumaczy, że zarządca zajmie się wszystkim tym, czym zajmowałby się właściciel, gdyby wynajmował mieszkanie samodzielnie. – Szukamy najemcy, załatwiamy formalności, pilnujemy terminów płatności – wylicza. – Umowę najmu podpisujemy jako pełnomocnicy właściciela, ale to nie jest tak, że wynajmujący nie ma wpływu na to, kto zamieszka w jego lokalu. Pytamy, czy zgadza się na przedstawionych kandydatów.

Firma wobec najemców, którzy nie płacą czynszu, stosuje tzw. miękką windykację, np. dzwoniąc i wysyłając upomnienia. – W czasie trwania umowy pomagamy najemcy we wszystkim, co dotyczy bieżącej obsługi nieruchomości – zapewniają przedstawiciele Home Rent. – Możemy zorganizować konieczne naprawy, sprzątanie, ubezpieczyć nieruchomość czy wyposażyć ją w potrzebne elementy.

Zarządzania naszym mieszkaniem podjęłaby się także firma Warsaw Properties. – Przyjmujemy i puste lokale, i lokale już wynajmowane – mówi przedstawicielka spółki. – W zależności od umowy może pani sama szukać najemcy, ale może to zrobić także nasza firma. Określimy, jakich lokatorów sobie pani nie życzy, czy woli wynajmować firmie, czy prywatnemu najemcy. Wszystko jest do uzgodnienia. Ostatecznie to pani zaakceptuje najemcę albo nie. My staramy się wybierać jak najbardziej solidnych lokatorów, sprawdzamy ich na przykład w krajowym rejestrze długów. Jeśli widzimy, że mają problemy z regulowaniem należności, zapala się nam czerwone światło – tłumaczy.

Warsaw Properties w naszym imieniu może odprowadzać opłaty do wspólnoty, może też opłacać podatki. – Wszystko zależy od potrzeb właściciela. Czynsz od najemcy może wpływać na nasze konto, a my po potrąceniu m.in. naszego wynagrodzenia przekażemy pieniądze właścicielowi. Może też być odwrotnie – tłumaczy przedstawicielka firmy. Także ona zauważa, że mieszkanie udaje się czasem wynająć niemal z dnia na dzień. Czasem trzeba poczekać nawet kilka tygodni. Wynagrodzenie dla tej firmy wynosi 307 albo 338 zł miesięcznie, w zależności od wielkości mieszkania. Jeśli lokal stoi pusty, a firma szuka w tym czasie najemcy, opłata wynosi 100 zł miesięcznie.

Wszystko do wynajęcia

Artur Bartnicki, dyrektor zarządzający Mzuri, firmy, która zarządza najmem 1,2 tys. mieszkań, komentuje, że zdecydowana większość lokali nadaje się do powierzenia firmie. – Poza tymi, które nie mogą być wynajęte, bo na przykład stanowią zagrożenie dla zdrowia i życia lokatorów, choćby z powodu niesprawnej instalacji elektrycznej – wyjaśnia Artur Bartnicki.

I podkreśla, że wbrew obiegowym opiniom przeszkodami nie muszą być ani mały metraż – Mzuri zarządza np. 10-metrowym lokalem – ani nawet uciążliwe sąsiedztwo. – Za odpowiednio niską stawkę da się wynająć niemal każdy lokal – zapewnia dyrektor. – Duże znaczenie ma odpowiednie przygotowanie mieszkania do wynajmu. Od tego zależy szybkie znalezienie najemcy. Nie oznacza to konieczności gruntownego remontu i całkowitej zmiany umeblowania – zastrzega. Dyrektor Bartnicki radzi, by przygotowanie mieszkania do wynajęcia zlecić firmie, która będzie je później obsługiwać. Firma patrzy bowiem na nieruchomość bez emocji, dzięki czemu nie planuje inwestycji, które nie przełożą się na wyższe dochody z najmu. A właściciele mają skłonność do przeinwestowywania.

– Kompleksowe zarządzanie najmem obejmuje nie tylko znalezienie najemcy oraz podpisanie umowy najmu, ale także obsługę wszystkich kwestii związanych z wynajmem, a więc pobieranie czynszu od lokatora i bieżące rozliczenia opłat za mieszkanie, koordynację usunięcia usterek i awarii, kontakty z administracjami budynków – wylicza Artur Bartnicki. Zapewnia, że Mzuri niemal całkowicie wyręcza właściciela mieszkania w obsłudze najmu. – Można nawet powiedzieć, że robimy więcej niż on sam. W Polsce mało kto sprawdza wiarygodność najemców czy podpisuje rozbudowane umowy najmu, co w naszej firmie jest standardem – zapewnia dyrektor. – Reagujemy też na wszelkie problemy znacznie szybciej, niż jest to w stanie zrobić większość właścicieli. Nie zajmujemy się jedynie rozliczaniem podatków od najmu. Klientom polecamy jednak sprawdzoną firmę.

Za co płacisz

Eksperci z Mzuri radzą, aby analizując zakres usług poszczególnych firm, szczegółowo porównać proponowane opłaty. – Firmy oferujące zarządzanie najmem najczęściej pobierają miesięczną prowizję za swoje usługi, zwykle ok. 10–15 proc. czynszu – tłumaczy dyrektor Bartnicki.

Dodaje, że należy zwrócić uwagę na sposób naliczenia tej opłaty – czy jest kalkulowana jako procent od czynszu brutto (łącznie z opłatami do administracji i za media) płaconego przez najemcę czy też od czynszu netto (po odliczeniu opłat administracyjnych).

– Sprawdźmy także, czy nie ma minimalnego poziomu miesięcznej prowizji, co może mieć znaczenie w szczególności dla właścicieli mało atrakcyjnych kawalerek – tłumaczy ekspert Mzuri. – Niektóre firmy zastrzegają, że ich miesięczne wynagrodzenie nie może być niższe niż 100 zł za mieszkanie. – A te 100 zł może stanowić nawet 20 proc. miesięcznego czynszu brutto – zwraca uwagę Artur Bartnicki.

Właściciel powinien też sprawdzić, czy opłata za zarządzanie mieszkaniem jest taka sama w czasie, gdy mamy lokatora, i w czasie, gdy mieszkanie stoi puste – prowizja w okresie bez najemcy może się wahać od zera do 100 proc. zwykłego wynagrodzenia.

– Dodatkowo część firm za znalezienie najemcy pobiera prowizję w wysokości połowy lub 100 proc. miesięcznego czynszu brutto oraz jednorazową opłatę za przejęcie mieszkania w zarządzanie w wysokości 1–2,5 tys. zł – wylicza Artur Bartnicki. – Opłata ta obejmuje kilka elementów, m.in. ocenę mieszkania, szczegółową inwentaryzację oraz przygotowanie oferty najmu na portalach – płatnych i bezpłatnych.

Ekspert nie ukrywa, że czasem się zdarza, że najemca, ze względu na sytuację w pracy czy inne kłopoty osobiste, nie jest w stanie terminowo regulować czynszu.

– W takim przypadku właściciel lub jego reprezentant, czyli firma zarządzająca, powinien niezwłocznie podjąć działania windykacyjne. Windykacja to jednak zmora właścicieli mieszkań, którzy zarządzają nimi sami – nie ukrywa dyrektor z Mzuri.

Jak podkreśla, nie wolno tu niczego odkładać na później, bo oznacza to małą ściągalność długów i wysokie straty dla właścicieli.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki

a.gawronska@rp.pl

Marcin Krasoń, analityk Home Brokera

Największą zaletą oddania mieszkania na wynajem w zarządzanie jest uwolnienie się od wszelkich obowiązków związanych z nadzorowaniem nieruchomości.

Ma to szczególnie znaczenie przy wynajmie krótkoterminowym. Wtedy bowiem mieszkania trzeba pilnować na co dzień, trzeba zadbać o jego posprzątanie, przekazanie kluczy kolejnym najemcom.

W przypadku najmu długoterminowego, jeśli tylko mamy bezproblemowych lokatorów, może nie być takiej potrzeby. Jeśli pieniądze od najemców regularnie wpływają na nasze konto, to właściciel mieszkania właściwie nie musi wykonywać takiego kroku. Niektórzy decydują się na oddanie mieszkania w zarządzanie, ponieważ mieszkają w miejscowości oddalonej o kilkaset kilometrów. Takie posunięcie sprawia, że nie trzeba się o nic martwić, a długofalowa współpraca z firmą zarządzającą często ułatwia też znalezienie najemców, co bezpośrednio przekłada się na wyższe zarobki.