– Transakcje zamiany mieszkania zdarzają się bardzo rzadko, ale bywają, i to w różnych regionach Polski – zauważa Marcin Krasoń, analityk Home Brokera. – Problem w tym, że muszą się znaleźć klienci, którzy zaoferują sobie wzajemnie odpowiadające nieruchomości. Dlatego też na takie rozwiązanie częściej decydują się osoby, które się znają. Połączenie klientów jest bowiem niezwykle trudne.

Trudne operacje

Także Joanna Lebiedź, właścicielka agencji Lebiedź Nieruchomości, zauważa trudności przy zamianie mieszkań. – Stronom transakcji musi odpowiadać nie tylko wielkość, ale także lokalizacja i standard proponowanych na zamianę nieruchomości – tłumaczy pośredniczka.

Jarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert firmy Emmerson Realty, ocenia, że mieszkania próbuje zamieniać coraz więcej osób. – Zwykle odbywa się to jednak poza agencjami nieruchomości, więc trudno ocenić skalę zjawiska – tłumaczy.

O tym, że są chętni na wymianę, mówi także Bartosz Turek, analityk Lion's Banku. – Zamiana nieruchomości to jednak nisza na rynku, na którym królują transakcje kupna–sprzedaży – zastrzega Turek. – Dość powiedzieć, że na jednym z popularnych portali ogłoszeniowych jest jedynie kilkadziesiąt ogłoszeń zamiany mieszkań w Warszawie, podczas gdy ofert sprzedaży – kilkadziesiąt tysięcy.

Marcin Krasoń opowiada, że to nie jest tak, że przychodzi klient do pośrednika i mówi, „że ma takie, a takie mieszkanie, i chce je zamienić na takie i owakie". – Zwykle do agencji zgłaszają się dwie strony, które potrzebują pomocy przy przeprowadzeniu transakcji – zwraca uwagę. Z analiz Home Brokera wynika, że zamianą mieszkań są najczęściej zainteresowani starsi klienci. – Prawdopodobnie wynika to z faktu, że dawniej taka zamiana była dużo bardziej popularna – ocenia Marcin Krasoń. – Starsze osoby zwykle szukają mniejszych, tańszych w utrzymaniu lokali, które są też lepiej dostępne, np. dzięki windzie. Młodzi chcą wymienić lokal na większy – dodaje.

Joanna Lebiedź zauważa, że duże mieszkanie bywa zamieniane na dwa lub więcej mniejszych. I tu zaczynają się schody. – Wszystkim wychodzącym z większego lokalu osobom muszą odpowiadać parametry mniejszych, proponowanych na zamianę mieszkań – zwraca uwagę pośredniczka. – Zdarza się, że jedna z mniejszych nieruchomości jest do przyjęcia, ale druga już zupełnie nie, bo nie ta lokalizacja, nie to piętro, nie ta strona świata. Ilu klientów, tyle wad – wzdycha.

Czasem, jak mówi Joanna Lebiedź, klienci chcą zamienić dom na mieszkanie, z dopłatą różnicy ceny nieruchomości. – Trudność w przeprowadzeniu takiej operacji jest także niemała. Chętnemu na dom zazwyczaj wszystko w nim odpowiada, ale już drugiej stronie potencjalnej zamiany mieszkanie niekoniecznie musi przypaść do gustu – tłumaczy właścicielka warszawskiej agencji. – W ciągu prawie 30 lat pracy na rynku nieruchomości miałam zaledwie jeden przypadek zamiany domu na mieszkanie, gdzie obie strony były w pełni usatysfakcjonowane – wspomina.

Jarosław Mikołaj Skoczeń dodaje, że o zamianie myślą często klienci, których nie stać na większe mieszkanie. – Proponują małe, ale ładne i zadbane lokum w zamian za większe wymagające remontu – opowiada ekspert Emmersona. – Czasem ktoś proponuje duże, zadłużone mieszkanie. Przeprowadzając się do małego, chce się pozbyć długu – wyjaśnia.

Łakomy kąsek

Skoczeń zauważa też, że na rynku coraz częściej pojawiają się inwestorzy, którzy mają chrapkę na piękne, duże mieszkania, np. na Pradze. – Bywa, że lokal jest w kiepskim stanie, często zadłużony. Inwestor dogaduje się więc z właścicielami, że kupi im mniejsze mieszkanie w gorszej dzielnicy, w budynku z płyty – opowiada.

Korzyści z takiej operacji? – Inwestor zyskuje duże piękne mieszkanie w starej kamienicy, a druga strona – mniejszy lokal bez długów, a często też kilkadziesiąt tysięcy złotych na zagospodarowanie się – tłumaczy Jarosław Mikołaj Skoczeń. I podkreśla, że oferty są coraz bardziej wyrafinowane, bo rynek mieszkaniowy rośnie, podaż jest coraz większa.

Inaczej sytuację ocenia Bartosz Turek. Według niego klienci bardzo cenią sobie możliwość dokonywania wyboru, a ta w przypadku zamiany nieruchomości jest ograniczona.

– Niekwestionowanym atutem takiego rozwiązania są znacznie niższe niż przy zwykłych transakcjach koszty – zwraca uwagę Bartosz Turek. – W skrajnym przypadku zamiany lokali o identycznych wartościach koszty transakcyjne można obniżyć nawet ponad 20-krotnie. Przy lokalach wartych 450 tys. zł zamiana mogłaby kosztować jedynie 1,5 tys. zł zamiast ponad 33 tys. – szacuje. Również Marcin Krasoń ocenia, że transakcja zamiany mieszkań jest dla klientów korzystna. – Płacą niższy podatek PCC, liczony od różnicy ceny, a nie kwoty zakupu mieszkania, mniejsze taksy notarialne, a także unikają płacenia podwójnej prowizji za usługi pośrednictwa – wyjaśnia analityk Home Brokera. – Łącznie na jednej transakcji każda strona może zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych. Oczywiście zależy to od wartości nieruchomości. Przy wartości mieszkania na poziomie 400 tys. zł, kilka tysięcy złotych to zaledwie 1 procent, ale z drugiej strony to kwota, którą można wydać na urządzenie wnętrz. Ciekawostką jest fakt, że większość klientów nie wie, że zamiana mieszkania jest tańsza od sprzedaży i zakupu nieruchomości.

Uważaj na okazje

Eksperci przestrzegają: zanim się zamienimy na domy, sprawdźmy ich stan techniczny i prawny. – Zwrócimy też uwagę na okolicę, sąsiadów – radzi Bartosz Turek. – Dokładne oględziny wsparte fachową oceną stanu nieruchomości pozwolą oszacować koszty ewentualnego niezbędnego remontu, co pomoże też w negocjacjach ze sprzedającym czy zamieniającym. Jeśli istnieje księga wieczysta, sprawdźmy, czy po transakcji będzie wolna od obciążeń hipotecznych czy np. tych z tytułu dożywocia – tłumaczy.

Trzeba też wiedzieć, czy uregulowany jest stan prawny gruntu pod budynkiem. – Jeśli nie, to w przyszłości trudniej będzie znaleźć nabywcę takiego lokalu. To zaś powinno mieć odzwierciedlenie w cenie – podkreśla analityk Lion's Banku. – Na koniec poruszyłbym kwestie związane z kosztami utrzymania nieruchomości. Trzeba wiedzieć, jak wysokie są opłaty administracyjne i za media. Czasem się zdarza, że w sąsiednich blokach różnice te sięgają kilkuset złotych miesięcznie – przestrzega. A to, jak zauważa Bartosz Turek, oznacza, że zamiana mieszkań okaże się nieopłacalna.

Także Jarosław Mikołaj Skoczeń zwraca uwagę na konieczność dokładnego sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. – Upewnijmy się, kto jest jej właścicielem, kto jest tam zameldowany, czy nie ma roszczeń do budynku ze strony spadkobierców, czy spółdzielnia mieszkaniowa nie jest zadłużona i nie przeniesie swoich długów na właścicieli mieszkań albo nie podniesie opłat, by pokryć zadłużenie – radzi ekspert Emmerson Realty. – Pamiętajmy, że im większa okazja, tym większą trzeba zachować czujność. Musimy być pewni, że nikt nie chce nas wsadzić na minę. Nieudana transakcja może się zakończyć życiową tragedią.

A Joanna Lebiedź dopowiada, że o wiele szybszym rozwiązaniem jest niejednokrotnie sprzedaż mieszkania, a następnie zakup takiego, które nabywcy się po prostu podoba.

Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander

Nie tylko zapisy umowy najmu są ważne. Liczą się też lokalizacja i sąsiedztwo mieszkania. Przydałoby się też wykupić OC. Planując zamieszkanie poza domem rodzinnym, student może wybierać pomiędzy tradycyjnym miejscem w domu studenckim bądź stancją, wynajęciem mieszkania lub pokoju. Decyzja powinna być podyktowana indywidualnymi preferencjami, ale często jest też uzależniona od ceny. Najtańsze z rozwiązań to zamieszkanie w akademiku. Niestety, takie miejsca często przyznawane są tylko studentom pochodzącym z miejscowości najbardziej oddalonych od uczelni oraz takim o najniższym dochodzie.

Nie jest to także dobre rozwiązanie dla osób, które lubią się uczyć w ciszy. Więcej prywatności na pewno zapewni mieszkanie lub chociażby pokój. Jest to oczywiście wyższy wydatek, ale nie trzeba wynajmować od razu całego lokalu dla siebie. Pojedyncze pokoje można znaleźć już w cenie niewiele większej od tych w akademiku, a jeżeli mamy znajomych o planach podobnych do naszych, to wspólny wynajem pozwoli rozłożyć koszty na kilka osób.

Warto pamiętać, że z powodu jesiennego wzrostu aktywności kupujących i wynajmujących po wakacjach widać będzie stopniowy wzrost cen. Wcześniejsze rozpoczęcie poszukiwań lokum ułatwia znalezienie ciekawszej oraz tańszej oferty. Warto więc myśleć o tym już teraz. Początek wakacji to czas, kiedy wielu studentów rezygnuje z wcześniej zajmowanych mieszkań i opuszcza je, wyjeżdżając na wakacje w rodzinne strony, zwalniając tym samym miejsca dla nowych lokatorów.

Podpisanie umowy o wynajem mieszkania wiąże się z dużą odpowiedzialnością. Od postanowień w niej zawartych zależy bezpieczeństwo, komfort oraz przede wszystkim koszty ponoszone przez wynajmującego. Niedoczytanie lub przeoczenie któregoś z punktów może doprowadzić do nieprzyjemności i konsekwencji finansowych.

Niektóre rzeczy na pozór mogą wydawać się mało istotne, jednak po przeprowadzce często okazują się dużym problemem. Słabe połączenie komunikacyjne i duża odległość od uczelni mogą sprawić, że okolica, która wydawała nam się niezwykle atrakcyjna, straci cały swój urok.

Problemu potrafią przysporzyć również głośni sąsiedzi oraz tacy, przez których będziemy obawiać się o własne bezpieczeństwo. Nieszczelne okna staną się udręką nie tylko wtedy, gdy na dworze zrobi się zimno, ale także w momencie zapłaty rachunków za ogrzewanie.