O budowie centrum handlowego w warszawskim Wilanowie mówi się od kilkunastu lat. Powstawały i upadały kolejne koncepcje architektoniczne. Nie zmieniło się jedno: powszechny pogląd, że galeria w tej stołecznej dzielnicy jest potrzebna. Miasteczko Wilanów to dziś miasto w mieście. Gigantyczna inwestycja, tworzona przez wielu deweloperów, wciąż jednak przypomina blokowisko.

Dzielone na części

W 2001 r. został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego pozwalający na wybudowanie w Wilanowie ponadregionalnego centrum handlowego o powierzchni 130 tys. mkw. Rok później zostało wprowadzone pojęcie „wielkopowierzchniowe obiekty handlowe" (WOH). Siłą rzeczy nie mogło go być w planie z 2001 r. Rada Wilanowa uznała zaś, że planowane centrum na działce należącej dziś do GTC to właśnie WOH (inwestor zastrzega, że chce dziś wybudować 60 tys. mkw.). Przystąpiono do zmiany planu. Procedury trwają od kilku lat.

– Inwestor proponuje nie fragment tradycyjnego miasta z ulicami handlowymi, lecz galerię handlową zamkniętą w jednej bryle – informuje Marek Mikos, dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego w warszawskim ratuszu. – Radni Wilanowa stanęli jednak na stanowisku, że planowany obiekt można podzielić na kilka części.

Zdaniem dewelopera proponowane przez radnych Wilanowa zmiany pogorszą uzgodniony już układ komunikacyjny. Natomiast podzielenie galerii na kilka odrębnych budynków jest w opinii firmy nieopłacalne i niefunkcjonalne. Inwestor uważa, że małe obiekty nie przyciągną najemców. A to oznacza, że galeria po prostu nie powstanie.

Liczenie strat

Udziałowcy spółki GTC, m.in. fundusz private equity z USA, analizują różne scenariusze. Nie wykluczają, że spółka wycofa się z Wilanowa i wystąpi z roszczeniami w stosunku do miasta. Miałaby żądać odszkodowania, powołując się na art. 36  ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dowiedzieliśmy się nieoficjalnie. Chodzi o obniżenie wartości nieruchomości w Wilanowie i poniesione straty na skutek działań władz samorządowych. Spółka ocenia ograniczenie swoich praw nabytych na ok. 40 proc. Roszczenia szacuje na kilkadziesiąt milionów euro. To kilka rocznych budżetów Wilanowa. Inwestor podkreśla, że spór toczy się nie o to, czy budować centrum handlowe, lecz o jego kształt architektoniczny.

Z informacji „Rzeczpospolitej" wynika też, że właściciel GTC analizuje alternatywne rozwiązania dla wilanowskich pól. Nie wyklucza sprzedaży działki pod niedoszłe centrum deweloperowi mieszkaniowemu. Mógłby on wybudować w miejscu planowanej galerii 1,5 tys. mieszkań dla 4–6 tys. mieszkańców. Wtedy GTC na pewno nie zmodernizuje układu drogowego i komunikacyjnego, a chce na to wyłożyć ok. 70 mln zł.

Zdaniem ekspertów stawianie w miejscu galerii kolejnych bloków to złe rozwiązanie, bo zakorkuje okolicę na dobre. Wraz z mieszkańcami na stałe przybędzie ponad 2 tys. aut.

– Nie chcemy komentować doniesień, choć przyznajemy, że nasz amerykański partner jest już mocno zniecierpliwiony tym, że od kilku lat nie można ustalić w Warszawie kształtu centrum handlowego, którego potrzeby powstania w tym miejscu nikt nie kwestionuje – powiedział „Rz" Rafał Twarowski, dyrektor zarządzający GTC.

Powołuje się na badania Millward Brown na temat koncepcji budowy galerii handlowej w Miasteczku Wilanów, przeprowadzone 2–8 marca tego roku. Wynika z nich, że większość mieszkańców chce powstania centrum.

–  Ponad 90 proc. badanych chciałoby, aby w bezpośrednim sąsiedztwie powstała kompleksowa galeria handlowa podobna do tych, jakie najczęściej odwiedzają w innych rejonach Warszawy, skupiająca pod jednym dachem wszystko, czego potrzebują do codziennych zakupów, spotkań z przyjaciółmi, rozrywki – komentuje Kuba Antoszewski z Millward Brown.

Co będzie dalej? – Nie prognozujemy. Przed nami spotkanie z władzami miasta i radnymi dzielnicy – mówi Rafał Twarowski.

– Nie ma jeszcze żadnych rozstrzygnięć – zastrzega Marek Mikos. – Musimy pamiętać, że mieszkańcy Wilanowa chcą mieć przyjazne dla siebie centrum. Żywa jest idea uliczek handlowych. Pierwotne koncepcje zakładały, że handel i usługi będą w parterach niskich budynków. Ten pogląd się utrwalił. Teraz radni Wilanowa będą rozmawiać z inwestorem. Mamy nadzieję, że dojdzie do porozumienia.

Tymczasem mec. Maksymilian Cherka zwraca uwagę, że w razie zmiany planu zagospodarowania prowadzącej do obniżenia wartości nieruchomości – np. przez wprowadzenie ograniczeń w jej zagospodarowaniu – przed inwestorem otwiera się ścieżka odszkodowawcza.

Zdaniem prawnika

Komentuje mec. Maksymilian Cherka:

- Otoczenie prawne projektu CH Wilanów, podobnie jak w przypadku innych inwestycji o tak dużej skali, jest dość złożone. Z jednej bowiem strony kontynuowana jest - rozpoczęta jeszcze przez poprzednika prawnego inwestora - procedura planistyczna, prowadząca do doprecyzowania postanowień obowiązującego MPZP (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Z drugiej zaś - już obowiązujący plan miejscowy daje podstawę do znacznie szybszego niż w trybie długotrwałej procedury planistycznej uzyskania decyzji pozwolenia na budowę, umożliwiającej realizacje projektu zgodnie z przyjętymi założeniami.

Potwierdza to wnikliwa analiza postanowień tego planu wsparta opiniami prawnymi wybitnych autorytetów w dziedzinie prawa planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz wyrok WSA w Warszawie, który wskazał na zgodność decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji galerii handlowej z obowiązującym planem miejscowym.