Rz: Stowarzyszenie Miasto Jest Nasze znane jest m.in. z tego, że nie zgadza się na pomysły deweloperów w Warszawie. Firmy się was boją. Przeciwko czemu protestujecie?

Karol Perkowski, Miasto Jest Nasze:

Interesy deweloperów i mieszkańców często są sprzeczne. Sektor prywatny z natury rzeczy jest nastawiony na maksymalizację zysku.

Dla mieszkańców danej okolicy często wiąże się to z kłopotami, ograniczeniami, pogorszeniem standardu życia. I w tym wszystkim jest jeszcze miasto, które powinno dbać o przyjazną tkankę miejską, ale tak się niestety nie dzieje.

Na czym polega problem?

Główny problem jest taki, że od 2003 roku zniesiono plany zagospodarowania przestrzennego, które wcześniej funkcjonowały. Nowa ustawa nie obligowała jednak do tworzenia nowych planów zagospodarowania. W związku z czym od 2003 roku mamy do czynienia z sytuacją, że deweloper w 90 proc. może budować wszystko i wszędzie, gdzie mu się podoba. W efekcie tworzy nam się w miastach urbanistyczny i architektoniczny nieład.

Stolica uchwala plany zagospodarowania ...

Miasto stara się te plany uchwalać, ale dziś w Warszawie tylko jedna trzecia całego miasta jest objęta miejscowymi planami zagospodarowania. W związku z czym w wielu miejscach, gdzie powstają nowe osiedla, nie ma przewidzianego terenu pod instytucje publiczne takie jak szkoły czy przedszkola. Dostęp do takich jednostek jest absolutnym prawem każdego mieszkańca.

Z racji tego, że planów nie ma, nie powstaje miasto, nie ma pierzei, nie ma siatki ulic. U nas funkcjonuje tzw. zabudowa kalafiorowa. Widać to na przedmieściach miasta. Są wąskie pasy, na których budowane są apartamentowce. Widać, że grunty te były kiedyś np. polami uprawnymi.

Gdzie na przykład?

Świetnym przykładem jest Bemowo. Nowe osiedla na samym skraju Bemowa są w polu, nie mają żadnej infrastruktury. Tam może dojeżdża jeden autobus, który kursuje co dwie godziny. Jeżeli chodzi o drogę, mamy dwa wąskie pasy bez infrastruktury rowerowej które muszą obsługiwać tysiące mieszkańców, którzy się tam już wprowadzają. To wszystko pogłębia chaos.

Czy warunki zagospodarowania nie wystarczą, by nie było chaosu?

W przypadku kiedy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to deweloper może budować na podstawie tzw. wuzetki, czyli warunków zabudowy. Prawo zakłada, że miasto musi wydać te warunki, jeżeli inwestor zgłosi się po nie. A tzw. wuzetka nie daje tak precyzyjnych wytycznych jak plan.

Z tego korzystają deweloperzy?

Grzechem deweloperów jest to, że starają się zmaksymalizować zyski, czyli na bardzo małej przestrzeni postawić jak najwięcej mieszkań czy biur. Bo im więcej zbudują, tym więcej pieniędzy później do nich wpłynie. Dochodzi wtedy do paradoksów – np. że dwa budynki oddziela zaledwie osiem metrów. W takim otoczeniu bardzo ciężko żyć.

Naszym zdaniem powinno to być tak, że jeżeli coś jest budowane, nawet przez jednostki prywatne, to powinno być konsultowane z okolicznymi mieszkańcami. Poza tym deweloperzy powinni tworzyć sektory miasta, w których mieszkańcy będą mieli zapewnione realizowanie swoich potrzeb.

Na zachodzie bardzo często dzieje się tak, że miasto może negocjować z deweloperem. Ostatnio w Niemczech deweloper chciał wybudować wyższy budynek niż przewidywał plan zagospodarowania przestrzennego. Obie strony, czyli miasto i deweloper, usiadły do stołu i zdecydowały: możecie postawić trochę wyższy budynek, ale w zamian zróbcie nam park albo szkołę. Tego w Polsce brakuje, nie ma dialogu, a bardzo często prowadzona jest wojna między miastem a deweloperem.

Deweloperzy od lat są głównym inwestorem w mieście.

Monopol budowania mieszkań w Polsce jest w rękach deweloperów. To oni o wszystkim decydują, i oni mogą dyktować ceny, jakie chcą, bo nie mają żadnej konkurencji na rynku. Gdyby było więcej mieszkań komunalnych czy spółdzielczych to wiadomo, że ceny by szły w dół. Ludzie zastanowiliby się, czy opłaca im się kupować mieszkanie u dewelopera, czy nie lepiej skorzystać z budownictwa spółdzielczego, które było bardzo popularne np. w XX-leciu międzywojennym.

Ratusz też się chwali, ile to nie buduje mieszkań komunalnych. Okazuje się, że to jest 1,7 proc. wszystkiego, co w Warszawie powstaje. Jesteśmy przez to stolicą, która ma jedne z najwyższych cen kupna i wynajmu mieszkań w Europie.

Jest jeszcze problem grodzenia osiedli.

Co ma pan na myśli?

Doszło do tego, że ciągi komunikacyjne w mieście od dawna są zagradzane. W związku z czym wiele miejsc, do których dochodziło się w linii prostej, teraz trzeba obejść na około, bo firmy grodzą swoje osiedla. To zjawisko jest o tyle niebezpieczne, że wprowadza z powrotem podział społeczeństwa na klasy. Ci, których stać, kupują sobie mieszkanie w grodzonym, chronionym osiedlu, a cała reszta musi na to patrzeć i na pewno to rodzi jakąś frustrację. Sąsiedzi nie mają okazji się spotkać. Historia już nieraz pokazała, że jeżeli robimy takie podziały, to w którymś momencie grozi to nawet rewolucją, w skrajnym przypadku. Nigdzie na Zachodzie tego nie ma w takiej skali, a u nas większość nowych osiedli, które powstają, jest grodzona. Co to z miasto, gdzie na każdym rogu masz płot? Rozumiem, że każdy chce czuć się bezpiecznie, ale od tego jest ratusz, żeby o to zadbać, a nie bezkrytycznie przyjmować to, co postawi deweloper.

Stowarzyszenie zarzuca miastu, że przygotowuje plany pod deweloperów?

Jeśli miastu na czymś zależy, potrafi uchwalić plany w mgnieniu oka. Na przykład plan zagospodarowania placu Defilad przeszedł w trzy dni, tuż przed końcem kadencji. W ciągu jednego dnia komisja planowania przestrzennego musiała rozpatrzyć 240 uwag. Przecież jest to nie do zrobienia.

Ten nowy plan zagospodarowania, który przepchnęli kolanem, przyczynia się do zysków nabywców roszczeń, którzy na placu Defilad planują wybudować wieżowce. Wcześniej w planach była niższa zabudowa dla tej okolicy, ale miasto bardzo szybko to zmieniło. Wiadomo: im wyższy budynek, tym większy zysk z gruntu dla tzw. biznesmenów.

Natomiast w miejscach, gdzie plany zagospodarowania są bardzo potrzebne, uchwalanie ich trwa dziesięć lat albo i dłużej.

Protestowaliście przeciwko budowie mostu Krasińskiego?

Tak, mieliśmy taką przykrą sytuację. Miasto planowało budowę mostu łączącego Żoliborz z Żeraniem. Problem polegał na tym, że łączyłby on Żoliborz z Żeraniem, gdzie nic nie było. Tylko tereny poprzemysłowe, pola, na których pewna firma dopiero miała postawić apartamentowce. To przykład inwestycji pod deweloperów.

My powiedzieliśmy: dobrze, jeśli już planujecie budowę tego mostu, to najpierw zróbcie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, aby uniknąć błędów, które zostały popełnione na Białołęce czy na Wilanowie.

Urzędnicy sprzyjają deweloperom?