Inwestycje hotelowe w Bieszczadach

Unikalna przyroda i dzikie krajobrazy — właśnie tym Bieszczady zarówno przyciągają jak i odpychają turystów. Z jednej strony, miłośnicy tych gór, szukający ucieczki od cywilizacji, przyjeżdżają tu czasem kilka razy w roku. Z drugiej strony, brak infrastruktury poważnie ogranicza masową turystykę. Więc o inwestycjach hotelowych czy apartamentowych z prawdziwego zdarzenia na razie nikt nie myśli.

— Bieszczady są jednak terenem, gdzie może zadziałać tzw. efekt kuli śnieżnej w zakresie komercyjnych obiektów turystycznych — wystarczy że zostanie tu zrealizowany jeden lub dwa duże projekty, typu sieciowy hotel Sheraton, by ruszyła lawina mniejszych przedsięwzięć, w tym aparthoteli — twierdzi Paweł Grząbka, szef firmy doradczej CEE Property Group.

Tania oferta

Obecnie w tym rejonie, jak w żadnym innym w Polsce, można znaleźć dużo pięknie położonych i tanich działek. Jednak większość z nich ma albo nieuregulowany stan prawny, albo znajduje się na terenie nie objętym aktualnymi planami zagospodarowania przestrzennego. Grunty są oferowane zwykle albo bezpośrednio przez właścicieli, albo z tzw. drugiej ręki, czyli przez inwestorów prywatnych. — Działki sprzedawane bezpośrednio kosztują średnio ok. 30 zł za mkw. Trzeba jednak zawsze sprawdzić ich status prawny, bo może się okazać, że grunt ma np. kilku właścicieli — zaznacza Zbigniew Prawelski, szef Rzeszowskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomości.

Mimo niskiej ceny, zniechęca fakt, że co najwyżej można liczyć na prąd na takiej działce. O innych mediach typu kanalizacja, czy wodociąg nie ma mowy, co więcej — często nawet nie ma drogi.

— Pamiętajmy też, że 20 proc. obszaru powiatu bieszczadzkiego zajmuje Bieszczadzki Park Narodowy. Blisko połowę terytorium powiatu stanowią Parki Krajobrazowe, a reszta jest chroniona w ramach obszaru chronionego krajobrazu, użytków ekologicznych czy zespołów przyrodniczo-krajobrazowych. — Wymogi co warunków zabudowy są bardzo wysokie i liczne. Ma to kluczowe znaczenie przy budowie dużych obiektów typu aparthotel czy apartamentowiec — zaznacza Paweł Grząbka.

Najdroższe i najlepiej uzbrojone oferty, które jednak zarazem trafiają się rzadko, pochodzą z rejonu Zalewu Solińskiego (Solina, Polańczyk). Kosztują ok. 200-300 zł za mkw.

Obecnie jednak osoby szukające ziemi, licząc na wzrost jej wartości, głównie koncentrują się na dużych działkach. Lokalizacja schodzi na plan dalszy. — Popytem cieszą się grunty o pow. 100 ha., w cenie ok. 200 zł za metr — wylicza Zbigniew Prawelski.

A ponieważ w Bieszczadach rozwija się obecnie głównie agroturystyka — czasem pojawiają się osoby zainteresowane gruntami pod budowę pensjonatów czy gospodarstw agroturystycznych. — Jednak jest mało mieszkań czy domów na wynajem w dobrym standardzie, z dobrym wyposażeniem. Ich właściciele przyciągają turystów głównie pięknymi krajobrazami — zauważa Prawelski.

Trudne projekty

Koszt najmu czy to pokoju w prywatnym domu, czy w hotelu wynosi ok. 30-60 zł za dobę. Wynajem domku to 60-100 zł za dobę. Oznacza to, że posiadając pensjonat, z pięcioma pokojami na wynajem, przy średnim obłożeniu rzędu 50 proc., właściciel rocznie zarobi ok. 25-55 tys. zł.

Jak zauważa Jacek Twardowski, dyrektor zarządzający w spółce deweloperskiej Kristensen Group, na takim przedsięwzięciu zarobi raczej prywatny inwestor, nie deweloper. — Choć działki są tanie, co dla dewelopera jest dużym atutem, stopa zwrotu z takiej inwestycji jest niska. Koszt budowy projektu, ze względu na ukształtowanie terenu, będzie jeszcze wyższy niż np. w Świnoujściu, a możliwa do uzyskania cena sprzedaży za mkw. relatywnie niska. Bilans wychodzi niekorzystny — kalkuluje Jacek Twardowski.

Jego zdaniem, aby inwestycja w apartamenty się zwróciła, potrzebne jest właściwe otoczenie, czyli kurort, w którym turyści będą mogli spacerować po promenadzie, korzystać z kina, restauracji, basenów. — Bieszczady są bardzo rozproszone. Ich urok oraz plusy wypoczywania tam polegają na tym, że wszystko jest tak odległe od cywilizacji. Bieszczady są najmniej komercyjnym górami w Polsce — opowiada Jacek Twardowski. — Mam jednak nadzieję, że jeszcze długo tak zostanie — dodaje.