Oferty na etapie projektu

System 10/90 polega na wpłacie 10 proc. wartości nieruchomości w dniu podpisania umowy przedwstępnej, pozostałe 90 proc. klient płaci deweloperowi przed odebraniem kluczy do lokalu. Takie rozwiązanie było bardzo popularne w czasie boomu na rynku nieruchomości, zwłaszcza w latach 2006-2007. Wraz z bessą odeszło do lamusa, choć część spółek deweloperskich, zwłaszcza tych największych nadal ma takie oferty. Zdaniem Pawła Grząbki, prezesa firmy doradczej CEE Property Group, ten tryb zakupów można z powodzeniem wykorzystać do spekulacyjnego zarabiania na nieruchomościach.

- Przy podpisywaniu umowy przedwstępnej z deweloperem wpłacamy mu 10 proc. wartości mieszkania, a tuż przed zakończeniem inwestycji i dopłatą brakującej kwoty dokonujemy cesji, czyli przenosimy prawo do lokalu na inną osobę. Zarobimy jednak pod jednym warunkiem - ceny mieszkań w tej inwestycji muszą wzrosnąć - mówi Paweł Grząbka.

Popularne lokale

Na przykład, decydując się na zakup mieszkania na rynku pierwotnym od dewelopera stosującego system 10/90 (czy też jego inne mutacje - 20/80 lub 30/70, działające na tych samych zasadach) o wartości 300 tys. zł, wpłacamy na jego konto jedynie 30 tys. zł. Jeśli przed podpisaniem umowy taki lokal podrożeje o 10 proc. a my dokonamy cesji w ciągu kilkunastu miesięcy podwoimy wyłożony na początku kapitał. - A kupując choćby obligacje czy jednostki w niezłym funduszu inwestycyjnym możemy zarobić co najwyżej kilkanaście proc. w skali roku. Oczywiście w naszym przypadku trzeba odliczyć od potencjalnego zysku koszty umowy notarialnej oraz podatku dochodowego od przychodu z cesji - zauważa Paweł Grząbka.

Warunkiem powodzenia całej transakcji jest wzrost ceny nieruchomości od pierwszej wpłaty do momentu odbioru kluczy. - Jeśli tak się nie stanie, to albo dokonamy cesji po cenie początkowej byleby wyjść z inwestycji, niestety bez żadnego zysku, a nawet ze stratą, bo zainwestowane 30 tys. nie procentowało, albo, co gorsze, gdy ceny na rynku spadną, a chcemy odzyskać kapitał będziemy zmuszeni dokonać cesji z niższą ceną, ponosząc straty. Możemy też, broniąc się przed stratami, kupić je, dopłacając deweloperowi brakujące 90 proc. ceny mieszkania i sprzedać je dopiero wtedy, gdy rynek odzyska wigor - opowiada Grząbka.

Z jednej wiec strony, w obecnej sytuacji rynkowej, jest to nieco ryzykowne rozwiązanie - Inwestor musi trafić w dobry projekt, bo generalnie ceny nowych mieszkań w Polsce raczej spadają niż rosną - zauważa Tomasz Błeszyński, pośrednik, doradca na rynku nieruchomości

Z drugiej strony, deweloper zaczyna zwykle od sprzedaży "dziury w ziemi" i często zależy my na jak najszybszym upłynnieniu pierwszej puli ofert. Będzie więc skłonny do obniżek. Jeśli inwestor wybierze przy tym np. 2-3 pokojowe lokale o najbardziej popularnym metrażu - 40-60 m

2

, może liczyć na dość szybką "odsprzedaż" nieruchomości, gdy inwestycja będzie już na ukończeniu. Osoby szukające ofert najchętniej decydują się na gotowe lokale, które z reguły też są droższe od ofert znajdujących się w fazie projektu. A coraz częściej mieszkania gotowe, proponowane przez deweloperów to lokale duże, źle rozkładowe, itp., więc inwestor ma duże szanse w takiej sytuacji na znalezienie kupca.

- Nie można w tej chwili raczej liczyć na to, że w okresie nawet 16 miesięcy cena m

2

pójdzie do góry o 10 proc., a tylko wtedy zarabiamy krocie. Kluczem jest tu znalezienie taniego projektu na starcie z dużym potencjałem wzrostu ceny. Nie znajdziemy ich na billboardach czy całostronicowych ogłoszeniach w gazetach. Trzeba uważniej przyjrzeć się ofercie mniej znanych spółek deweloperskich i spółdzielni mieszkaniowych. Te drugie, jak wiadomo często dysponują gruntami w atrakcyjnych lokalizacjach, które nabyły nawet dziesiątki lat temu. I dla nich koszt działki w całym projekcie jest bardzo niski, czasami bliski zeru. Problemem może być znalezienie spółdzielni posiłkującej się systemem płatności 10/90. Ale są spółdzielnie, które godzą się na cesję w trakcie inwestycji, nawet bez konsekwencji finansowych - opowiada Paweł Grząbka.