„Gazeta Wyborcza" twierdzi, że kontrolowany przez państwo Bank Pekao miał się zgodzić na udzielenie kredytu do 300 mln euro (1,3 mld zł) na budowę dwóch wież przez spółkę Srebrna powiązaną z PiS. Pekao odpowiada, że nie kredytuje żadnej z wymienionych przez „GW" spółek (patrz tekst poniżej). W ocenie tego projektu kluczowe jest jednak, czy inne banki, niezależne od państwa, chętnie udzieliłyby takiego kredytu.

Inwestor mający ziemię, pomysł i pozwolenie na budowę najpierw zwykle liczy, ile będzie kosztować budowa i jaka będzie wartość nieruchomości na podstawie oczekiwanych cen najmu. Ustala, ile pieniędzy wyłoży on sam, a ile banki.

– Obecnie są one skłonne sfinansować do 70 proc. kosztów budowy – mówi nam bankowiec finansujący nieruchomości komercyjne. – Wkład własny inwestora jest kluczowy, bo to pierwsze pieniądze potrzebne do rozpoczęcia budowy. Bank uruchamia finansowanie później. Im więcej inwestor sam wyłoży, tym bezpieczniej dla banku. Najgorsze byłoby uruchomienie finansowania i wstrzymanie budowy z powodu problemów dewelopera – dodaje nasz rozmówca.

Im deweloper bardziej renomowany, doświadczony i im wyższy jego kapitał, tym chętniej banki finansują inwestycję. Dlatego ekspertów zastanawia, jakie szanse na kredyt miałaby Srebrna – bez doświadczenia i dużej zdolności finansowej.

– Bank nie powinien pożyczać pieniędzy, dopóki deweloper nie podpisze umów na 25–40, a czasem nawet 50 proc. powierzchni. To zapewnia, że budynek nie będzie stał pusty, a podpisane umowy najmu pokryją koszt odsetek spłacanego kredytu – mówi bankowiec. Podkreśla, że start finansowania musi być uzależniony od zaawansowania projektu. – Jeśli nie ma zagwarantowanego najmu, a bank już udziela finansowania i budowa od początku bazuje na pożyczkach, oznacza to większe ryzyko dla banku – zaznacza.

Z tekstu „GW" wynika, że Pekao miałby udzielić finansowania sam. Zwykle jednak na duże projekty składają się konsorcja, czyli kilka banków dzielących kredyt i ryzyko między siebie. – Kwota 300 mln euro jest bardzo duża nawet jak na Pekao, a to drugi co do wielkości bank w Polsce. Stanowi ona ok. 5 proc. kapitałów banku, to bardzo duża kwota z punktu widzenia zarządzania ryzykiem – mówi jeden z analityków.

Eksperci mówią, że rynek sprzyja inwestorom, choć jest ryzyko. – Czasy są dobre, biura cieszą się wzięciem, szczególnie w Warszawie – mówi bankowiec. Z najnowszych danych CBRE wynika, że wskaźnik niewynajętych powierzchni biurowych w Warszawie osiągnął 8,7 proc. na koniec 2018 r. dla całego miasta i 5,4 proc. w centrum. To najmniej od 2009 r. Równowagę prawdopodobnie uda się przywrócić dopiero w 2020 r., gdy do użytku oddanych zostanie kilka dużych inwestycji biurowych, takich jak Varso, Generation Park, The Warsaw Hub czy Skyliner.

– Problemem są jednak rosnące w dwucyfrowym tempie koszty budowy i brak pracowników. Coraz więcej banków zaczyna się zastanawiać nad zaostrzeniem warunków dla deweloperów budujących biura – dodaje bankowiec.