Nieruchomości

Do zmiany udziałów trzeba miarki i notariusza

W wielu wspólnotach mieszkania są źle wymierzone, a udziały źle ustalone. Ma to swoje konsekwencje. Jedni właściciele płacą za dużo, inni - za mało
Każdy właściciel mieszkania musi posiadać udziały w nieruchomości wspólnej. Ustalano je w różnym czasie i różnymi sposobami. Raz brano pod uwagę ogólną powierzchnię lokalu, kiedy indziej tylko tę użytkową, czasami obliczano je w przybliżeniu. W rezultacie suma udziałów w wielu nieruchomościach nie jest równa jeden, a to sprawia kłopoty. Jedni właściciele mają za mało udziałów, a drudzy za dużo. Co gorsza, dla osób, które jako ostatnie wykupują lokale, nierzadko ich brakuje. Nie mogą więc wykupić mieszkań, chociaż gmina chce je sprzedać. Dochodzi też do absurdalnych sytuacji, jak w Poznaniu. Przed laty pomylono tam oznaczenie działek. W efekcie właściciele mają udziały w działce położonej po... drugiej stronie miasta.
To, że powierzchnię lokalu określono na 60 mkw., wcale nie oznacza, że tak jest. Przekonał się o tym właściciel jednego z mieszkań w warszawskiej kamienicy. Przy okazji remontu zlecił jego pomiary i zorientował się, że ma 4 m mniej. Nie dziwi to Stanisława Borówki, dyrektora Komunalnego Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej z Katowic. -To częste przypadki - twierdzi. -Przed laty sprzedaż lokali nie była poprzedzona inwentaryzacją budynku, a rzeczoznawcy przygotowujący lokale do sprzedaży opierali się na danych dostarczonych im przez administratorów budynku. Ci mierzyli zaś różnie, nie zawsze wedle obowiązujących wówczas zasad. Ma to swoje skutki. Źle obmierzone mieszkanie to źle wyliczone udziały w nieruchomości wspólnej. Tymczasem właściciele płacą za utrzymanie nieruchomości proporcjonalnie do posiadanych udziałów (art.12 ust.2 ustawy o własności lokali). Im więc większy udział, tym zaliczki z tego tytułu powinny być większe. I odwrotnie. Właściciel, który ma zaniżony udział, płaci mniej, niż powinien. Inni więc płacą za niego. Większe udziały to ponadto większy wpływ na podejmowanie uchwał. Szczęśliwie przepisy przewidują, że kiedy udziały nie równają się jeden, to każdemu właścicielowi może przysługiwać tylko jeden głos. Bałagan można zlikwidować. Trzeba przygotować inwentaryzację budynku oraz zmienić udziały w nieruchomości wspólnej. Nierzadko wymaga to zmian we wszystkich aktach notarialnych i zgody wszystkich właścicieli (art.3 ust.7 ustawy o własności lokali), co najczęściej nie jest możliwe. - Te przepisy powinny się zmienić - uważa Waldemar Flugel, dyrektor Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych z Poznania. Jego zdaniem niezbędna jest nowelizacja tej ustawy, która dopuści możliwość zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej w drodze uchwały wspólnoty podjętej większością głosów, w obecności notariusza. W przeciwnym razie sytuacja prawna wielu wspólnot nigdy nie stanie się prawidłowa. Wspólnoty nic z tym nie robią także z innych powodów. - Zmiany udziałów i powierzchni mieszkań są kosztowne, nikt nie chce ponosić dodatkowych kosztów -mówi Aleksandra Kurzyk, prezes Polskiej Federacji Organizacji Zarządców Nieruchomości. Podyskutuj z autorką e-mail: r.krupa@rzeczpospolita.pl Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada obecnie stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokal). Jest wyjście z tej sytuacji. Problem źle wymierzonych lokali oraz ustanowionych udziałów dotyczy przede wszystkim budynków komunalnych. Wiele wspólnot w takich nieruchomościach ma zdekompletowaną dokumentację budynku lub w ogóle jej nie posiada. Ustawa o własności lokali przewiduje dla nich roszczenie wobec gminy o pokrycie kosztów jej przygotowania (art. 29). Pod warunkiem jednak, że chociaż jeszcze jedno mieszkanie w tej wspólnocie jest własnością gminy. W Gdańsku przygotowuje się rocznie dokumentację dla dwustu wspólnot. W kolejce czeka jeszcze około tysiąca. Przy okazji przygotowania dokumentacji budynku prostuje się błędne metraże mieszkań oraz udziały w nieruchomości wspólnej. Tam jednak, gdzie już wszystkie mieszkania zostały wykupione, właściciele sami muszą pokryć koszty zmian. Są to kwoty niebagatelne. Dlatego wiele wspólnot rezygnuje.
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL