Nieruchomości

Kto zawinił i nie dopilnował: klient czy pośrednik?

Fotorzepa, BS Bartek Sadowski
Działki pod budowę domu szukali przez kilka miesięcy. Skorzystali z pomocy agencji pośrednictwa, by nie doszło do niespodziewanych kłopotów. Okazało się, że to wcale nie gwarantuje bezproblemowej transakcji
Nasi czytelnicy – Ania i Paweł – swój wymarzony dom postanowili wybudować pod Warszawą. Działkę, która im odpowiadała, zaoferowała im agencja pośrednictwa PL Nieruchomości. Grunt miał trzech właścicieli. Jednym z nich była kobieta chora na alzheimera. W jej imieniu umowę przedwstępną kupna-sprzedaży podpisał z naszymi czytelnikami we wrześniu 2008 r. mąż, którego sąd ustanowił jej pełnomocnikiem prawnym.
Niedoszli kupujący zapłacili kilkadziesiąt tysięcy złotych zadatku, a po trzech miesiącach transakcja miała być sfinalizowana. Ania z Pawłem sprzedali więc mieszkanie w Warszawie i czekali na moment, gdy będą mogli zacząć załatwiać formalności budowlane. Na kilka dni przed podpisaniem ostatecznej umowy kupna działki okazało się jednak, że chora współwłaścicielka musi mieć ustanowionego przez sąd kuratora, bo pełnomocnictwo męża nie wystarcza, by podpisać umowę sprzedaży. Pół roku kupujący czekali aż sąd ustanowi kuratora. Kiedy miało to nastąpić, zmarł mąż sprzedającej, który miał być tym kuratorem. Trzeba więc czekać na kolejne orzeczenia sądu, tym razem w sprawie spadku.
– Przy umowie przedwstępnej zapłaciliśmy agencji PL Nieruchomości połowę należnej prowizji, czyli ok. 5,7 tys. zł. Całość to 2,9 procent ceny transakcji. Za co więc pośrednicy biorą pieniądze, skoro nawet nie wiedzą, czy rzeczywiście daną nieruchomość można bez kłopotu sprzedać – mówi rozgoryczona Ania. Agencja pośrednicząca w transakcji nie czuje się odpowiedzialna za przeciąganie się sprawy. Tłumaczy, że nie zajmuje się poradnictwem prawnym. Do problemów by nie doszło, gdyby strony już umowę przedwstępną podpisywały u notariusza. Ten najpewniej poinformowałby ich o niemożliwości zakończenia transakcji bez kuratora. Jednak umowa przedwstępna została przygotowana przez agencję i podpisywana tylko w obecności pośrednika z PL Nieruchomości. Agencja broni się jednak, że nie ma obowiązku informowania klientów o kwestiach prawnych. Nikt z firmy PL Nieruchomości nie chciał jednak z nami rozmawiać. W jej imieniu kontaktował się z nami prawnik. – PL Nieruchomości w ramach zawartych umów kojarzy ze sobą strony transakcji, przedstawiając oferty sprzedaży potencjalnym kupującym, okazuje nieruchomości w terenie, sprawdza stan prawny nieruchomości, co oznacza konieczność wglądu w księgi wieczyste, rejestry gruntów, plany miejscowe lub inne rejestry, a niejednokrotnie uzyskiwania dokumentów z tych rejestrów. Spółka udziela pomocy swoim klientom podczas prowadzenia negocjacji dotyczących warunków zawarcia przyszłych umów, a także przy podpisywaniu tych umów – napisał prawnik agencji Grzegorz Jędrzejewski w odpowiedzi na nasze pytanie, za co agencja PLNieruchomości pobiera prowizję od klientów. W umowie z Anią i Pawłem agencja zobowiązała się do: wyszukania nieruchomości według wymagań określonych przez zamawiającego, do zaprezentowania ofert w terenie i przekazywania niezbędnych informacji dotyczących oferty, a także do sporządzenia i przedłożenia do podpisu zamawiającemu jako potencjalnemu nabywcy nieruchomości protokołu uzgodnień lub oświadczenia woli nabycia oraz przygotowania projektów umów z właścicielem nieruchomości (przedwstępnej i ostatecznej). Czy czytelnicy mogą zatem mieć pretensje, że sporządzając umowę, pośrednik przeoczył konieczność powołania kuratora? Ania z Pawłem zdecydowali się zerwać umowę z pośrednikiem. – Wolimy poszukać innej działki, niż czekać kolejne miesiące na zakończenie spraw w sądzie – mówią. Martwią się jednak, czy odzyskają pieniądze zapłacone tytułem zadatku, bo osoby sprzedające działkę już je wydały. – Prezes PL Nieruchomości obiecał, że będzie reklamował działkę, z której zrezygnowaliśmy, tak aby mogła być jak najszybciej sprzedana, byśmy mogli odzyskać zadatek – mówi Paweł. Czy czytelnicy będą musieli zapłacić pozostałą części prowizji należnej agencji nawet w wypadku wycofania się stron z transakcji? Prawdopodobnie nie. [ramka]OPINIA PRAWNIKA [b]Michał Jabłoński, Kancelaria Adwokatów i Radców Prawnych Miller, Canfield, W. Babicki, A. Chełchowski i Wspólnicy[/b] – Pośrednik wywiązał się ze swoich obowiązków, przekazując klientom standardowe projekty umów, a także informując o ubezwłasnowolnieniu jednej ze sprzedających. Taka informacja od niego powinna była skłonić nabywców do zasięgnięcia porady u prawnika. Oczywiście, faktu niepoinformowania przez pośrednika o konieczności uzyskania zgody sądu opiekuńczego na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd – jaką niewątpliwie jest umowa dotycząca zbycia nieruchomości – nie można uznać za w pełni profesjonalne działanie i może ono rodzić odpowiedzialność zawodową pośrednika. Należy bowiem zwrócić uwagę, że podstawy prawa cywilnego (w tym w szczególności kwestia zawierania umów z osobami ograniczonymi w zdolności do czynności prawnych) znajdują się w minimum programowym studiów podyplomowych w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, których ukończenie jest warunkiem uzyskania licencji zawodowej.[/ramka]
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL