Rz: Ministerstwo Rolnictwa prowadziło konsultacje społeczne projektu ustawy, która ma zrewolucjonizować obrót ziemią rolną. Zdaniem komentatorów od 1 maja 2016 r. rynek obrotu nieruchomościami rolnymi przestanie być wolny. Czy zgadza się pan z tym twierdzeniem?
Andrzej Lulka – radca prawny, wspólnik kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k. Specjalizuje się w prawie obrotu nieruchomościami oraz prawie budowlanym. Uczestniczył w wielu projektach nieruchomościowych o zasięgu krajowym i międzynarodowym: Konsultacje społeczne dotyczyły projektu ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Akt ten ma obowiązywać od 30 kwietnia 2016 r. W związku z jego wejściem w życie ma zostać zmieniona m.in. obecnie obowiązująca ustawa z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego i uchylona tzw. nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z 5 sierpnia 2015 r., uchwalona jeszcze w trakcie poprzedniej kadencji Sejmu, która początkowo miała obowiązywać od 1 stycznia 2016 r., ale termin ten przesunięto do 1 maja 2016 r.
Warto podkreślić, że na gruncie obecnie obowiązujących przepisów rynek obrotu nieruchomościami rolnymi nie jest całkowicie swobodny, jak np. w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane. Należy bowiem wziąć pod uwagę, że w większości przypadków zbycia tego rodzaju nieruchomości Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.
Zgadzam się jednak całkowicie z twierdzeniem, że z chwilą wejścia ustawy w życie rynek obrotu nieruchomościami rolnymi przestanie być wolny. Przede wszystkim ze względu na zdecydowane rozszerzenie prawa pierwokupu przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych.
Co projektowane zmiany oznaczają dla tych, którzy planują nabyć nieruchomości rolne lub są właścicielami wielu hektarów ziemi rolnej? Czy do maja będą przeprowadzane tzw. szybkie transakcje oraz czy spodziewa się pan większego ruchu na rynku?
Przede wszystkim nieruchomości rolne będą mogły być nabywane wyłącznie przez osoby będące rolnikami indywidualnymi (z nielicznymi wyjątkami obejmującymi np. osoby bliskie tych rolników), a nie, jak dotychczas, również przez inne podmioty. Sama definicja pojęcia „rolnik indywidualny" również uległa zmianie, o czym za chwilę. Ponadto Agencji Nieruchomości Rolnych przyznano prawo pierwokupu nieruchomości rolnych niezależnie od ich powierzchni, w przeciwieństwie do obecnych regulacji, na podstawie których prawo to przysługuje w odniesieniu do nieruchomości o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha. Zmiany te oznaczają, iż po wejściu ustawy w życie zdecydowanie trudniej będzie znaleźć kontrahenta, który będzie mógł nabyć nieruchomość rolną, a nawet jeżeli taka osoba będzie chciała - i mogła - kupić nieruchomość rolną, to zawsze trzeba będzie pamiętać, że Agencja Nieruchomości Rolnych będzie mogła zapobiec transakcji, wykonując swoje uprawnienia wynikające z posiadanego prawa pierwokupu.
W związku z tym spodziewam się, że w najbliższym czasie nastąpi gwałtowny wzrost liczby transakcji, których przedmiotem będą nieruchomości rolne. Nabywcami tych nieruchomości będą w szczególności podmioty, którym trudno będzie spełnić warunki stawiane przez ustawę pozwalające na uzyskanie statusu rolnika indywidualnego lub które w ogóle nie będą mogły spełnić tych warunków (np. przedsiębiorstwa rolne będące spółkami prawa handlowego).
A jakie zmiany zawarte w projekcie ustawy są najważniejsze?
Jak wspomniałem wcześniej, nabywcą nieruchomości rolnej będzie mógł być wyłącznie rolnik indywidualny, którym obecnie jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Nabywca będzie musiał posiadać kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od pięciu lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Po wejściu ustawy w życie rolnik posiadający gospodarstwo rolne o powierzchni przekraczającej 20 ha - w celu uzyskania statusu rolnika indywidualnego -będzie musiał uzyskiwać z tego gospodarstwa dochód nie mniejszy niż 25 proc. ogólnego rocznego dochodu.
Wprowadzono również zapis, że nabywca nieruchomości rolnej będzie zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa na tej nieruchomości przez co najmniej dziesięć lat.
Tak. I jak wskazałem już, znacznie rozszerzono prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych. Agencja będzie miał prawo pierwokupu m.in. akcji i udziałów w spółce, która jest właścicielem nieruchomości rolnych. Będzie również mogła złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej w przypadku przekształceń spółek handlowych.
Po stronie zbywcy nieruchomości rolnej prawie w ogóle nie będzie występował Skarb Państwa, w imieniu którego działać będzie ANR, ponieważ zgodnie z art. 1 ustawy przez pięć lat od wejścia w życie ustawy sprzedaż nieruchomości znajdujących się w zasobie agencji zostaje wstrzymana (z nielicznymi wyjątkami).
W mojej ocenie po 1 maja 2016 r. liczba transakcji obejmujących nieruchomości rolne drastycznie spadnie, ponieważ niewiele osób będzie spełniało kryteria pozwalające na nabycie nieruchomości, a nawet jeżeli takie osoby się znajdą, to mając na uwadze prawo pierwokupu ANR, zbywcy nie będą chcieli ryzykować, że ich ziemia trafi do zasobu agencji.
W związku z powyższym uważam, iż zastój w sprzedaży nieruchomości rolnych spowoduje zdecydowany spadek cen nieruchomości, co będzie działało na szkodę polskich rolników.
Czy uważa pan, że należy chronić polską ziemię rolną przed cudzoziemcami?
Projekt ustawy jest konsekwencją nadchodzącego terminu upływu (z dniem 1 maja 2016 r.) okresów przejściowych, w trakcie których nabywanie nieruchomości rolnych przez cudzoziemców było ograniczone. W mojej ocenie, tworząc ustawę i chcąc zachować pozory równego traktowania obywateli polskich i cudzoziemców, wylano dziecko z kąpielą, ponieważ rzeczywiście znacznie utrudniono nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, ale jednocześnie wprowadzono daleko idące ograniczenia w nabywaniu nieruchomości rolnych przez obywateli polskich, co, jak podkreśliłem wcześniej, będzie miało daleko idące konsekwencje dla kieszeni polskich rolników.
Osobiście nie uważam, żeby tak daleko posunięta ochrona polskiej ziemi rolnej była uzasadniona. Owszem, zdarzają się przypadki kupowania tego rodzaju nieruchomości w celach innych niż rolne, ale znaczna część cudzoziemców nabywa polskie nieruchomości rolne właśnie w celu prowadzenia na nich działalności rolniczej. Ustawa spowoduje, iż nastąpi znaczny spadek zainteresowania polskimi nieruchomościami rolnymi przez cudzoziemców, a tym samym ucierpi na tym gospodarka państwa.
Na marginesie należy wskazać, iż zgodnie z uzasadnieniem ustawy jej przepisy stwarzają jednakowe warunki nabywania nieruchomości przez cudzoziemców oraz obywateli polskich. Jest to stwierdzenie niezgodne z prawdą, ponieważ aby uzyskać status rolnika indywidualnego, który jest tak istotny dla możliwości nabywania nieruchomości rolnych, należy spełniać wymóg pięcioletniego zamieszkiwania na obszarze danej gminy, a fakt ten jest potwierdzany zaświadczeniem o zameldowaniu. Tymczasem obywatel polski może się zameldować w danej gminie od razu, a cudzoziemiec dopiero po upływie pięciu lat stałego pobytu.
Podobno jednym z celów nowej ustawy jest zapewnienie, aby pojedyncze gospodarstwa nie były zbyt wielkie, żeby dać szanse małym gospodarstwom rodzinnym. Jak pan ocenia ten pomysł?
Rozdrabnianie gospodarstw rolnych nigdy nie przynosiło dobrych efektów. Oczywiste jest, że im większa powierzchnia gospodarstwa, tym wyższe dochody i lepszy stosunek jednostkowy pomiędzy dochodami a kosztami. Przykładowo, niezależnie od tego, czy rolnik posiada 100 ha czy 500 ha ziemi obsianej pszenicą, i tak musi mieć kombajn, żeby to zboże zebrać. Koszty zakupu sprzętu rozkładają się wówczas w zupełnie innych proporcjach do osiągniętego dochodu. Z tego względu mała powierzchnia gospodarstw rolnych sprawia, że są one niekonkurencyjne. W związku z tym uważam, że ograniczenie powierzchni rolnej, którą może posiadać rolnik indywidualny, do 300 ha, jest pomysłem całkowicie nietrafionym.
Czy nie będzie już spekulacji ziemią rolną po 1 maja?
Wydaje się, że możliwości spekulacyjne zostały w tym przypadku znacząco ograniczone. Jednak, jak zwykle w przypadku przepisów o tak bezwzględnym charakterze, podejmowane będą rozmaite próby ich obejścia. Ponieważ ustawa przewiduje kilka wyjątków w odniesieniu do ww. ograniczeń, w których duże znaczenie ma czynnik ludzki, może się to przyczynić do podejmowania prób niezgodnego z prawem wpływania na decyzje właściwych organów.
Jak wyglądają podobne regulacje dotyczące nieruchomości rolnych u naszych sąsiadów i w innych państwach Unii Europejskiej?
W większości krajów należących do starej Unii (np. Francja, Hiszpania czy Niemcy) cudzoziemcy pochodzący z Unii Europejskiej traktowani są na równi z obywatelami tych państw. Jedynie wyjątkowo pojawiają się ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez innych obywateli UE. W części pozostałych krajów Unii, tj. tych, które stały się jej członkami po 2000 r., sprzedaż nieruchomości rolnych poddana jest reglamentacji o różnym stopniu nasilenia.
Wydaje się, że część państw, które w ostatnich latach stały się członkami UE, w dalszym ciągu obawia się wykupu ich ziemi przez cudzoziemców pochodzących z zamożniejszych krajów UE. Jak pokazało jednak dotychczasowe doświadczenie, cudzoziemcy nie nabywają aż tak ogromnych powierzchni nieruchomości rolnych, żeby niezbędne było wprowadzanie ustawy w tak rygorystycznym brzmieniu.
CV
Andrzej Lulka – radca prawny, wspólnik kancelarii Andrzej Lulka i Wspólnicy Kancelaria Prawna sp.k. Specjalizuje się w prawie obrotu nieruchomościami oraz prawie budowlanym. Uczestniczył w wielu projektach nieruchomościowych o zasięgu krajowym i międzynarodowym.
Ekspert radzi Nowe zasady dzierżawy
18 stycznia br. prezes Agencji Nieruchomości Rolnych zatwierdził nowe zasady przeprowadzania przetargów na dzierżawę wolnych gruntów będących w zasobach agencji. Podstawową formą zagospodarowania nierozdysponowanych gruntów będą przetargi ograniczone na dzierżawę dla osób zamierzających powiększyć lub utworzyć gospodarstwo rodzinne. Na przetargi ograniczone przeznaczone zostaną nieruchomości rolne o powierzchni powyżej 1 ha. Przyjęcie wyższego limitu (nie więcej niż 5 ha) możliwe będzie po akceptacji, działających przy oddziałach terenowych agencji rad społecznych (w ich skład wchodzą przedstawiciele najważniejszych organizacji zrzeszających rolników). Umowy dzierżawy dla zwycięzców przetargów ograniczonych zawierane będą na dziesięć lat.
- W mojej opinii powyższe zarządzenie zmierza do wyeliminowania z rynku obrotu nieruchomościami rolnymi podmiotów, które nie są rolnikami indywidualnymi, np. przedsiębiorstw zajmujących się produkcją rolną. Zmianę formy zagospodarowania nierozdysponowanych gruntów ze sprzedaży na rzecz dzierżawy z ograniczeniem okresu jej obowiązywania należy ocenić jako niekorzystną z uwagi na niechęć inwestorów do inwestowania w grunty niebędące ich własnością, zwłaszcza na tak krótki okres. Z całą pewnością ograniczenia te wpłyną na liczbę podmiotów uczestniczących w przetargach, a w konsekwencji na możliwość uzyskania przez agencję konkurencyjnych ofert. Ponadto, w związku z powołaniem rad społecznych jako organu opiniującego i doradczego, zwiększy się liczba czynników korupcjogennych.
Zarządzenie prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych ma w zasadzie za zadanie jedynie pozostawienie w zasobie agencji jak najwięcej ziemi przed wejściem w życie ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw – podsumowuje mec. Andrzej Lulka.
